Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat letzte Woche den Leitzins auf 0,5 Prozent angehoben, was die Zinskosten für Geldmarkthypotheken und damit vieler Immobilienbesitzer hierzulande direkt betrifft. Der Zinssatz von Geldmarkthypotheken richtet sich nach dem Saron (Abkürzung für Swiss Average Rate Over Night). Dieser ist ein Schweizer Referenzzinssatz, der sich eng am offiziellen Leitzins der SNB orientiert.
Am Montag lag der Saron bei 0,38 Prozent. Noch eine Woche zuvor betrug der Referenzzinssatz minus 0,21 Prozent. Eine Entwicklung zum Nachteil vieler Hypothekarnehmer, die eine Saron-Hypothek abgeschlossen haben. Auf den Saron schlagen die Anbieter, also meist Banken, bekanntlich eine Marge, deren Höhe von der Bonität des Kunden abhängt. Die Aufgabe des Negativzinses bedeutet aber, dass bei der Saron-Hypothek der Zins nicht mehr nur der Marge des Hypothekenfinanziers entspricht.
Der starke und schnelle Anstieg der Zinsen ist aber auch einer der grossen Kritikpunkte an der Finanzierung durch die Saron-Hypothek. So können die Zinsen in einem Jahr 2 bis 3 Prozent hinaufgehen, im Extremfall sogar 4 bis 5 Prozent. "Es ist wie an der Börse. Langfristig macht man gute Gewinne, wenn man mehr Risiken eingeht. Doch kurzfristig kann es einen hart treffen," sagt Finanzexperte Florian Schubiger von Hypotheke.ch gegenüber cash.ch.
Bei der Saron-Hypothek droht eine doppelte Strafe
Rechnet man mit einer durchschnittlichen Marge von 0,5 Prozent, werden Saron-Hypothekarnehmer in den nächsten Wochen Bescheid bekommen, dass zukünftig ungefähr 1 Prozent Zins zu zahlen ist. Die Zinsen werden in der Regel alle 1 bis 3 Monate angepasst. Man ist aber nicht nur exponiert, wenn der Saron rasch und stark steigt: Der Anbieter kann die Marge ebenfalls anpassen, wenn keine Vertragsbindung besteht.
"Jetzt, wo die Zinsen steigen und die Festhypotheken sowieso viel teurer sind als die Saron-Hypotheken, nehmen bestimmte Anbieter die Gelegenheit wahr und erhöhen die Margen," stellt Hypothekenexperte und Geschäftsführer von Oxifina, Giampiero Brundia, auf cash-Anfrage fest. So würden Halter von Saron-Hypotheken heute gleich doppelt bestraft.
Wenn jemand hingegen eine Saron-Hypothek mit einer Vertragsbindung abgeschlossen hat, dann ist die vereinbarte Zinsmarge für drei oder fünf Jahre gültig. Nur der Saron verändert sich. Eine solche Vertragsbindung nimmt der Saron-Hypothek aber einen grossen Vorteil: Die Flexibilität.
"Man kann bei einer Vertragsbindung in eine Festhypothek wechseln, aber nicht zurückzahlen oder ablösen. Wenn man eine Festhypothek abschliessen will, muss man beim gleichen Anbieter bleiben," sagt Brundia gegenüber cash.ch. Der zweite Vorteil bei Saron-Hypotheken, die grosse Transparenz, gilt aber immer. Die Margen werden vom Anbieter offengelegt, so dass man über diese verhandeln kann.
Saron-Hypothek langfristig günstigste Form der Finanzierung
Doch es bestehen auch neben der Flexibilität und der Transparenz gewichtige Vorteile: Geldmarkthypotheken waren in der Vergangenheit langfristig betrachtet die mit Abstand günstigste Form der Finanzierung. "Über lange Sicht spart man mit einer Saron-Hypothek mit grosser Wahrscheinlichkeit Zinsen," sagt Schubiger. Wer zum Beispiel 2011 eine 10-jährige Festhypothek über 500'000 Franken aufnahm, zahlte in zehn Jahren ungefähr 150'000 Franken Zins. Eine Geldmarkthypothek über diesen Betrag kostete hingegen nur gut 40'000 Franken.
Zudem müssen Immobilienbesitzer beachten, dass auch Festhypotheken gestiegen sind. Der Zinsindex für Wohnimmobilien des Vergleichsportals Hypotheke.ch liegt bei 2,77 Prozent. Vom gegenwärtigen Zinsniveau von ungefähr einem Prozent müsste eine Saron-Hypothek daher nochmals deutlich steigen, um teurer als eine Festhypothek zu werden.
Auch sind bei der Saron-Hypothek nicht nur die Anstiege, sondern auch der Abstieg von schneller und starker Natur. Phasen mit hohen Zinsen bei Geldmarkthypotheken dauerten nicht zehn Jahre, so Schubiger. "Zinsen steigen schnell, sind oben und normalisieren sich wieder." An den Märkten wird erwartet, dass die Schweizerische Nationalbank den Leitzins dieses Jahr noch um 0,5 Prozent auf 1 Prozent anhebt.
Eine Saron-Hypothek kostet in diesem Szenario Ende Jahr im Schnitt 1,5 Prozent. "Die Festhypothek bleibt einiges teurer. In der Vergangenheit und auch in der Zukunft dürfte eine Saron-Hypothek im Schnitt gegenüber Festhypotheken günstig bleiben," ist Brundia überzeugt. Wichtig sei einfach, dass man immer verschiedene Angebote prüfe und verhandle. Dies gelte für Saron- und Festzinshypotheken.
Kombination als Königsweg?
"Ich würde heute nicht in eine Festhypothek reingehen, ausser man bekommt ein erstklassiges Angebot," fügt Brundia an. Der Hypothekenexperte rechnet damit, dass die Inflation und die Zinsen in den nächsten 2 bis 3 Jahren sich rückläufig entwickeln werden. Dadurch würden Saron und Festzinshypotheken wieder günstiger. Erst wenn das Zinsniveau wieder zurückgekommen sei, solle man wieder an längere Laufzeiten denken.
Für Halter von Saron-Hypotheken gibt es allerdings ein Horrorszenario: Die Inflation steigt weiter und das Zinsniveau erreicht Werte, die Ende der 80er und Anfang der 90er Jahren Bestand hatten. In diesem Umfeld kann eine Hypothek 6 bis 8 Prozent kosten. "Das gäbe einen totalen Kollaps. Ich denke aber nicht, dass die Nationalbank dies zulassen wird," so Brundia Einschätzung.
Für Schubiger, der mittelfristig mit höheren Zinsen rechnet, sind Saron-Hypotheken weiterhin aber nur etwas für diejenigen, die risikofähig und risikofreudig sind. "Für viele bietet sich eine Kombination an, da man so das Risiko streuen kann." Dabei besteht aber die Gefahr, dass man sich in eine Abhängigkeit zu einem Anbieter begibt. Man sollte daher die Endlaufzeiten der Hypotheken so setzen, dass ein Ausstieg wieder möglich ist. Dies verbessere auch die Verhandlungsposition gegenüber dem Anbieter.
