Günstige Hypotheken: Saron oder eine Festhypothek mit kurzer Laufzeit? 

Zwölf Monate zurück, und die Schweizer Hypothekenwelt ist einfach: Die Festhypothek für zehn Jahre gibt es 2021 schon ab 1 Prozent Zins. Die Saron-Hypothek ist in der Regel noch günstiger. Sie zu wählen setzt aber damals wie heute voraus, dass man von nicht allzu steil ansteigenden Zinsen ausgeht. 

Inzwischen ist die Wahl schwieriger geworden. Die grossen Notenbanken der Welt haben die Leitzinsen 2022 schon mehrfach deutlich angehoben. Die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken in der Schweiz bewegen sich je nach Bonität in Sphären nicht mehr gross unter 3 Prozent. "Dadurch empfinden Hypothekarkundinnen und -kunden die Auswahl als schwieriger als noch vor einem Jahr", sagt Florian Schubiger von Hypotheke.ch zu cash.ch. "Man sieht jetzt, dass eine längerfristige Absicherung des Zinses über eine längere Laufzeit einen Preis hat." 

Dieser Preis wurmt viele, welche die Phase historische tiefer Zinsen nicht mehr für eine neue Hypothek oder eine Verlängerung ihres Kredits nutzen können. Auf der Suche nach günstigeren Hypotheken landet man einerseits beim Saron, der Geldmarkthypothek, die auf dem Bankenrefinanzierungssatz Saron basiert, der sich wiederum nahe am Schweizer Leitzins bewegt. Man rechnet für den Preis einer Saron-Hypothek circa 0,6 bis 1,2 Prozentpunkten zum Saron hinzu und sieht, was man als Zins bezahlt. 

Günstigste Hypothekarzinsen gemäss Angeboten

Daten: Hypotheke.ch

Der Saron notiert aktuell bei 0,47 Prozent nahe am Zinsniveau der Schweizerischen Nationalbank (SNB) von 0,50 Prozent. Die Saron-Hypothek erhält man bei guter Bonität unter 1 Prozent, ansonsten für Zinsen um 1,5 Prozent. Wenn die SNB allerdings wie weitherum erwartet die Zinsen im Dezember um 0,5 Prozentpunkte erhöht, wird sich in der Folge auch der Zins für eine Saron-Hypothek in dieser Umfang verteuern. Wie sich die Leitzinsen wiederum 2023 entwickeln werden, ist noch nicht so klar. Eine hartnäckig hohe Inflation könnte das Zinsniveau weiter ansteigen lassen. 

Zum anderen fallen aber auch die Hypothekarzinsen mit kurzer Laufzeit auf. Die nur von wenigen Banken in der Schweiz angebotene Hypothek mit einem Jahr Laufzeit wird ab einem Zins von 1,7 Prozent ausgeschrieben. Bei den schon gängigeren zweijährigen Festhypotheken geht es ab 1,9 Prozent los. Hypothekarnehmerinnen und -nehmer stellen beim Finanzierungsentscheid die Frage: Sind Kurzläufer die bessere Wahl, sollte das Leitzinsniveau deutlich steigen und damit die Saron-Hypothek noch einiges teurer werden?

Experten bekommen diese Frage derzeit nicht selten gestellt, ihre Antwort ist aber ein klares "Nein". "Der Unterschied zwischen der Saron-Hypothek und der zweijährigen Festhypothek beträgt je nach Offerten immer noch mindestens bis 1 Prozentpunkt", sagt Giampiero Brundia vom Hypothekenberatungsunternehmen Oxifina. Zudem würden ja auch die Zinsen für Festhypotheken ansteigen, wenn sich die Notenbanken die Zinsen erhöhten: "Man kann hier wirklich Äpfel mit Äpfeln vergleichen." Einzig hätten die Kapitalmarktzinsen, welche für Festzinshypotheken massgebend seien, die weiteren erwarteten Leitzinserhöhungen bereits vorweg genommen. "Damit dürfte der Saron bei einer Leitzinserhöhung im Vergleich zu den Swapsätzen stärker ansteigen."

Saron schlägt zweijährige Hypothek auch bei Kurzfrist-Finanzierungen

Die Saron-Hypothek ist im Lauf des Jahres deutlich beliebter geworden. Im Sommer berichteten die Raiffeisenbanken, die Saron- als Festhypotheken abgeschlossen wurden. In einer Online-Umfrage Ende Oktober gaben 71 Prozent von Leserinnen und Lesern von cash.ch an, dass sie die Saron-Hypothek als die attraktivste Finanzierungsvariante für Wohneigentum erachten. 

Anders würde dies wohl aussehen, wenn der Leitzins und damit der Saron noch deutlich höher liegen würde. "Wir erachten es nicht als das wahrscheinlichste Szenario, dass der Saron auf 3 Prozent steigt", sagt Hypothekenexperte Schubiger. "Aber natürlich ist dies möglich. In diesem Falle wären bei den Festhypotheken allerdings fünf Jahre Laufzeit die bessere Alternative zum Saron als zwei Jahre Laufzeit." 

Zweijährige Festhypotheken werden dem Vernehmen nach derzeit kaum abgeschlossen. Laut Schubiger ist dafür schlicht das Umfeld nicht gegeben. Selbst gesonderte Situationen rechtfertigten die zwejährige Hypothek im Moment nicht: "Auch wer nur für eine kurze Zeit eine Finanzierung will, beispielsweise, weil ein Objekt innerhalb eines oder zwei Jahre verkauft werden soll, fährt mit der Saron-Hypothek besser."