Werden die Preise für Wohnliegenschaften in der Schweiz weiterhin so kräftig steigen wie zuletzt?

Gabriela Theus: Wohnliegenschaften waren in den letzten Jahren von Investoren nicht zuletzt so stark gefragt, da sie in einem Umfeld mit negativen Zinsen eine positive Rendite abwerfen. Die zukünftige Preisentwicklung hängt einerseits von der weiteren Zinsentwicklung ab und anderseits von der Nachfrage nach Wohnraum, die vom Wachstum der Wirtschaft und der Zuwanderung gestützt wird.

Eine Immobilienkrise könnte laut der Finanzmarktaufsicht (Finma) zu Verlusten im «zweistelligen Milliardenbereich» führen. Müssen wir uns Sorgen machen?

Bei den Renditeobjekten weniger als bei Wohneigentum. Bei Immobilienfonds liegt die Hypothekarverschuldung bei rund 20 Prozent, bei einem Eigenheim kann sie hingegen 80 Prozent betragen. Steigende Zinsen wirken sich beim Eigenheimbesitzer entsprechend viel stärker aus.

Sie kaufen mit Ihrem Fonds vorzugsweise Wohnobjekte in städtischen Lagen. Sie investierten also in genau jenen Teil des Immobilienmarkts, der besonders gefragt ist. Finden Sie überhaupt noch attraktive Angebote?

Es ist tatsächlich sehr schwierig geworden, Objekte mit einer angemessenen Rendite zu finden. 2021 haben wir nur eine Liegenschaft erworben. Hingegen investieren wir stark in die innere Aufwertung und Verdichtung des Portfolios. Als einer der ältesten Immobilienfonds in der Schweiz besitzt der Immofonds viele ältere Liegenschaften mit Potenzial an sehr guten städtischen Lagen.

Wird heute zu schnell abgerissen? Anders ausgedrückt: Wird zu oft in Ersatzneubauten investiert, um mehr Rendite zu erzielen, obwohl ein Ersatz aus ökologischer Sicht keinen Sinn ergibt?

Das glaube ich nicht. Wir gehen bei einer anstehenden Sanierung immer mit Respekt vor der Geschichte des Gebäudes vor und wägen ab, was die beste Lösung für die Liegenschaft und die Mieter ist. Eine Sanierung heisst ja nicht einfach, anstelle einer Ölheizung eine umweltfreundliche Wärmepumpe einzubauen. Meist müssen grössere Eingriffe in die Bausubstanz vorgenommen werden. Die gesamte Gebäudestruktur muss wieder für Jahrzehnte fit gemacht werden. Falls es Ausnutzungsreserven gibt, ist ein Ersatzneubau vielfach einer Sanierung überlegen. Wir brauchen zusätzlichen Wohnraum und es gibt besonders im städtischen Umfeld kaum noch Brachen, die man überbauen kann. In unserem Bestand gehen wir sehr individuell vor. An der Regensdorferstrasse in Zürich können wir mit dem Ersatzneubau einer Liegenschaft aus den 1950er Jahren 32 statt 25 Wohnungen mit Erdsondenheizung und Photovoltaik anbieten, in Aarau sanieren wir eine Liegenschaft, schliessen sie an das Fernwärmenetz an und ergänzen sie mit einem Zusatzbau. In Cham haben wir eine Liegenschaft aus den 1950er Jahren nachhaltig saniert und die Grundrisse der Wohnungen angepasst. So konnten wir die Anzahl Wohnungen von 18 auf 24 erhöhen.

Sie investieren mit Ihrem Fonds gerne in kommerzielle Liegenschaften, die sich zu Wohnraum umnutzen lassen. Welche Eigenschaften muss ein Büro oder ein Ladengeschäft erfüllen, damit daraus eine Mietwohnung werden kann?

Die Lage und die Gebäudestruktur müssen für eine Wohnnutzung stimmen und von der Bau-  und Zonenordnung muss eine Umnutzung überhaupt möglich sein. Bürogebäude haben vielfach eine zu grosse Spannweite und daher im Inneren zu wenig Tageslicht für eine Wohnnutzung. Eine ganze Liegenschaft in grösserem Still von Büronutzung auf Wohnen umzustellen bedeutet somit vielfach eine Totalsanierung. Je nach Alter und Zustand lässt sich das mit einem Umbau oder einem Ersatzneubau lösen.

Bis vor kurzem baute die Immobilienbranche in urbanen Gebieten gerne kleinere Wohneinheiten. Nun sucht die Mieterschaft wieder vermehrt grössere Wohnungen - unter anderem wegen Homeoffice. Spiegelt sich dieser Trend bereits im Markt?

Längerfristig geht der Trend weiter in Richtung Kleinhaushalt. Besonders in den Städten nimmt die Anzahl Singlehaushalte weiter zu. Spitzenreiter ist die Stadt Basel, da ist bereits jeder zweite Haushalt ein Singlehaushalt. In der ganzen Schweiz lebt auch schon jede dritte Person allein. Die Bevölkerung wird immer individualistischer, sie wird älter und wohnt länger autonom. Die grösseren Wohnungen werden eher ausserhalb der Zentren nachgefragt. Das Büro zuhause erspart dann den Arbeitsweg.

Die Schweiz muss strenge Klimaziele erfüllen. Was sind die drei wichtigsten Veränderungen im Immobilienmarkt durch den ökologischen Umbau der Wirtschaft?

Netto Null bis 2050 bedeutet konsequent bei jedem in den nächsten Jahren anfallenden Heizungsersatz auf nachhaltige Energie umzustellen. Das wiederum zieht Zusatzinvestitionen beispielsweise in die Gebäudehülle oder die Heizungsverteilung nach sich. Das Ziel sollte sein, diese Anpassungen für die Mieter kostenneutral zu gestalten. Die Massnahmen kosten zuerst Geld, aber entlasten danach die Nebenkostenrechnung.

Wie vermeiden Sie Leerstand in Ihren Mietliegenschaften?

Die Marktgängigkeit ist für den Vermietungserfolg zentral. Diese stellen wir sicher mit der Lage der Liegenschaften in Wachstumsregionen, dem Wohnungsmix und einem baulichen Zustand, den wir mit einem konsequenten Renovationsprogramm an die aktuellen Bedürfnisse anpassen. Ein weiterer Erfolgsfaktor ist die Positionierung im mittleren Preissegment. Und schliesslich braucht es auch die richtigen Marketingmassnahmen in der Bewirtschaftung.

Gabriela Theus ist Geschäftsführerin von Immofonds aus Zürich. Der an der Schweizer Börse gehandelte Fonds investiert hauptsächlich in Wohnliegenschaften in städtischen Zentren und Agglomerationen in der ganzen Schweiz. Gabriela Theus beantwortete die Fragen schriftlich.