Hohe Preisdynamik bei Schweizer Immobilien bringt Renditechancen

Die Wohnbauflaute hält sich hartnäckig – trotz sinkender Zinsen und stagnierender Baukosten. 2023 wurden hierzulande so wenige Wohnungen bewilligt wie noch nie in den letzten 20 Jahren. Hinzu kommt, dass den Wohnungen, die noch gebaut werden, mehr Abbrüche gegenüberstehen als in der Vergangenheit. Zudem sind die heutigen Neubauwohnungen in der Tendenz kleiner als diejenigen früherer Bauperioden.

Das Schlagwort «Wohnungsnot» dürfte deshalb in nächster Zeit wieder öfter zu hören sein. Die Leerstandsziffer könnte noch in diesem Jahr unter die psychologisch wichtige Marke von einem Prozent sinken. Die Knappheit des Angebots spiegelt sich in der Preisentwicklung der neu vermieteten Wohnungen: Landesweit haben die Angebotsmieten zwischen Mitte 2023 und Mitte 2024 um 6,4 Prozent zugelegt. Das ist die höchste Zunahme, seit der Angebotsmietpreisindex 1996 erstmals erhoben wurde.

Fonds ermöglichen indirekte Investitionen

Dem knappen Angebot steht eine wachsende Nachfrage gegenüber: Die Bautätigkeit dürfte auch künftig kaum mit dem Bevölkerungswachstum Schritt halten können. Dadurch wird sich die Mietpreisdynamik weiter beschleunigen. Diese Aussichten sind für Mieterinnen und Mieter wenig erfreulich. Für Vermieter hingegen schon, denn sinkende Leerstände und steigende Mieten bedeuten für Besitzerinnen und Besitzer von Renditeliegenschaften höhere Erträge.

Von den anhaltend hohen Renditechancen von Schweizer Wohnbauten kann auch ohne direkten Immobilienbesitz profitiert werden. Immobilienfonds ermöglichen bereits mit kleinen Beträgen indirekte Investitionen in Liegenschaften. Das investierte Geld wird in einen Topf gelegt und die Fondsmanager erwerben damit Immobilien. Das ist für Anlegerinnen und Anleger deutlich weniger kompliziert als der direkte Immobilien-Kauf.

Immobilien stabilisieren das Portfolio

Immobilienfonds bieten darüber hinaus weitere Vorteile: Sie verteilen die Investitionen auf verschiedene Liegenschaften. Dies reduziert das Klumpenrisiko. Zudem sind Fonds dem Kollektivanlagengesetz unterstellt und das investierte Kapital gilt als Sondervermögen. Die Fondsanteile sind bei einem Konkurs der Fondsgesellschaft geschützt und Gläubiger können nicht darauf zugreifen. Im Unterschied zu anderen Anlageklassen wie Obligationen oder Strukturierten Produkten besteht somit kein Emittentenrisiko.

Im aktuellen Marktumfeld können Immobilienfonds ihre Stärken ausspielen. Die Konjunkturaussichten für das zweite Halbjahr sind bescheiden und im Vorfeld der US-Wahlen dürfte es an den Finanzmärkten volatil bleiben. Immobilienfonds sind in diesem Umfeld ideal, um das Portfolio vor Kursschwankungen an den Aktienmärkten zu schützen. Die Entwicklung des Immobilienmarkts ist oftmals auch dann positiv, wenn die Aktienkurse abwärts tendieren.

Richtige Auswahl bringt Steuervorteile

Die Vielfalt an Anlagemöglichkeiten ist gross. Über 30 Immobilienfonds sind an der Schweizer Börse kotiert. Dabei lassen sich zwei Arten unterscheiden: Bei Fonds mit direktem Grundbesitz wie dem Raiffeisen Futura Immo Fonds investiert das Fondsmanagement direkt in Immobilien. Andere Fonds investieren hingegen indirekt über Immobiliengesellschaften. Steuerlich bringt der direkte Grundbesitz Vorteile: Private Anlegerinnen und Anleger mit Steuerdomizil in der Schweiz sind für den in Immobilien investierten Teil von der Vermögenssteuer und bei Ausschüttungen von der Einkommenssteuer befreit.

Unterschiede gibt es auch bei der Durchmischung. Beim Raiffeisen Futura Immo Fonds liegt der Schwerpunkt auf Wohnliegenschaften – also dort, wo die Renditechancen aufgrund der Wohnungsknappheit am grössten sind. Im Fokus stehen dabei nachhaltige Bauprojekte, die nach strengen Kriterien ausgewählt werden. Damit ist der Fonds in vielerlei Hinsicht eine gute Investition: Er finanziert nachhaltigen Wohnraum, diversifiziert das Portfolio und bietet hohe Renditechancen bei einer tiefen Steuerbelastung.