Noch bevor die Schweizerische Nationalbank (SNB) im Juni 2022 den Leitzins erhöhte, zogen die Zinssätze für Festhypotheken im Sog der steigenden Inflationsraten bereits deutlich an. Wurden im März 2022 noch Festhypotheken mit diversen Laufzeiten zu einem Zinssatz von einem Prozent abgeschlossen, ging es in der Folge mit den Zinssätzen rasant nach oben. Im Herbst 2022 musste bereits mehr als drei Prozent für eine zehnjährige Festhypothek hingeblättert werden.
Dank der rückläufigen Inflation kam 2024 die Zinswende und die SNB zog zwei Zinssenkungen durch. Dies brachte nicht nur den Saron von 1,75 auf 1,25 Prozent zurück, auch die langfristigen Zinssätze haben sich zurückgebildet gemäss nachfolgender Grafik.
Erstaunt hat hier vor allem der Rückgang bei den langfristigen Sätzen im Bereich von fünf bis zehn Jahren. Unisono hiess es vor drei Monaten, am langen Ende sei die Zinssenkungsfantasie bereits eingepreist. Aber meist kommt es anders, als der Markt denkt. Und seit der letzten Zinssenkung der SNB vor knapp zwei Monaten haben sich die längerfristigen Refinanzierungssätze gleichermassen verbilligt wie der Saron.
Das lässt sich auch an der Renditeentwicklung der zehnjährigen Bundesobligationen ablesen. Diese ist seit Ende Mai von 0,91 auf 0,36 Prozent regelrecht eingebrochen. Der Grund für diesen starken Rückgang waren die zweite Zinssenkung durch die SNB, geopolitische Unsicherheiten sowie der bis vor zwei Wochen wieder erstarkte Franken.
Ein positives Signal für den Hypothekarmarkt sind die seit zwei Wochen stabilen Renditen auf tiefem Niveau. Denn entgegen der seit zwei Wochen wieder zu beobachtenden Schwäche des Frankens ist die Rendite der Bundesobligationen nur marginal auf 0,41 Prozent angestiegen. Dies ist bemerkenswert, weil die Konjunkturdaten aus der Schweiz und den USA generell besser als erwartet ausfallen.
Flachere Zinskurve zeigt Normalisierung an
Ein weiteres positives Indiz für den Markt der Festhypotheken ist die Renditekurve. Betrachtet man die Swap-Sätze bei den Laufzeiten zwischen zwei und zehn Jahren, so ist die inverse Zinskurve verschwunden. Eine inverse Zinskurve liegt vor, wenn die Zinsen für Geldanlagen mit kurzen Laufzeiten höher sind als auf lange Frist.
Einzig am ganz kurzen Ende mit Laufzeiten von drei bis achtzehn Monaten liegen die Sätze immer noch über den langfristigen. Diese zeigen dabei an, dass der Markt mindestens eine, wenn nicht gar zwei weitere Zinssenkungen durch die Schweizerische Nationalbank über die nächsten zwölf Monate einpreist.
Die flache Struktur mit steigenden Sätzen ab zwei Jahren Laufzeit zeigt auf der anderen Seite, dass der Markt mittelfristig von einer Stabilisierung der Refinanzierungskosten ausgeht. Das dürfte zu weniger Schwankungen bei den Swap-Sätzen und somit auch den Festhypotheken führen.
Der Zinssatz einer Festhypothek setzt sich aus dem Swap-Satz - das ist der Zinssatz, mit welchem sich Banken untereinander Geld ausleihen - sowie der Marge der Bank für die Hypothek zusammen, die üblicherweise bei rund 0,50 bis 1,00 Prozent liegt. Die Margen der Banken liegen aktuell höher als im letzten Jahr, als die Aufschlägen 0,50 bis 0,75 Prozent betrugen.
Der zehnjährige Swap-Satz orientiert sich an der Rendite der zehnjährigen Bundesobligationen.
