Zinsen: Festhypotheken sind wieder markant attraktiver geworden

Die Zinssätze für kurz- und mittelfristige Festhypotheken haben sich in den letzten drei Monaten deutlich zurückgebildet. Belief sich das beste Angebot für eine fünfjährige Festhypothek Ende August noch auf einen Zinssatz von 2,18 Prozent, so können heute wieder Abschlüsse unter 2,00 Prozent anvisiert werden.

(Quelle: ZKB, cash.ch)

Der Zinssatz für eine Festhypothek setzt sich aus dem Swap-Satz sowie der Marge der Bank für die Hypothek zusammen. Bei einer üblichen Marge von 0,50 bis 0,60 Prozent lässt sich eine dreijährige Festhypotheken somit mit etwas mehr als 1,90 Prozent abschliessen. Die attraktiveren Zinssätze für kürzere und mittlere Laufzeiten von Festhypotheken sind auf den Unsicherheiten um den Nahost-Konflikt, die schwache Wirtschaftsleistung in Europa sowie der Erwartung der Marktteilnehmer, dass die wichtigsten Notenbanken den Zinserhöhungszyklus abgeschlossen haben, zurückführen.

Diese Argumente führten zu einem reduzierten Aufschlag des Swap-Satzes gegenüber der Rendite der Schweizerischen Bundesobligationen, deren Renditen sich im dritten Quartal seitwärts bewegten. Der Aufschlag lag vor drei Monaten noch bei 0,80 Prozent für fünfjährige Festhypotheken und hat sich bis am Montag auf 0,46 Prozent zurückgebildet. Der Aufschlag steht damit am unteren Ende des langjährigen Durchschnitts von 0,45 bis 0,55 Prozent.

Sinken die längerfristigen Zinssätze für Festhypotheken weiter?

Trotz des Zinsrutsches bei den kurzen und mittleren Laufzeiten kann auf absehbare Zeit nicht automatisch von noch tieferen Zinsen für Festhypotheken ausgegangen werden. Ökonomen und Analysten erwarten, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Leitzinsen länger auf dem aktuellen Niveau belassen wird. Einerseits ist das Schweizer Zinsniveau immer noch tief und die längerfristigen Swap-Zinsen pendelten bereits seit dem Sommer um den Leitzins der SNB herum, hält Anlagechef Thomas Stucki von der St. Galler Kantonalbank fest. «Eine erste mögliche Leitzinssenkung erwarten wir erst Mitte 2025. Bis dahin dürften sich entsprechend auch die längerfristigen Schweizer Swap-Zinsen in einem Seitwärtstrend und einem Band von 1,65 bis 1,85 Prozent bewegen.»

Die Ökonomen der UBS sind etwas optimistischer und erwarten eine Leitzinssenkung bereits im nächsten Jahr. «Der Zinsanhebungszyklus der SNB dürfte abgeschlossen sein und der Einfluss auf die längerfristigen Zinsen ist überschaubar.» Die Erwartung von Leitzinssenkungen im Jahr 2024 dürfte in den kommenden Quartalen dann zu leicht tieferen Zinsen führen. Konkret prognostiziert die UBS, dass die 5-jährigen Swap-Sätze sich auf 1,3 Prozent im nächsten Sommer zurückbilden. 

Eine ähnliche Prognose wagt die Genfer Privatbank Heritage. In den nächsten zwei Jahren dürfte der Swap-Satz für fünfjährige Festhypotheken von 1,50 auf 1,25 Prozent sinken. Der Konflikt im Nahen Osten stelle in den kommenden Monaten eindeutig ein Gegenwind für das Wachstum dar - insbesondere, wenn der Konflikt auf andere Länder übergreift, erläutert Jean-Christophe Rochat, Chief Investment Officer der Banque Heritage auf Anfrage von cash.ch am Montag. «Aufgrund dieser jüngsten Entwicklungen gehen wir davon aus, dass die Frankenzinsen im Bereich von 2 bis 5 Jahren in den nächsten Monaten unter Abwärtsdruck geraten werden.» 

Saron teurer als fünfjährige Festhypothek

Die Zinssätze für Franken-Swaps bewegen sich seit einigen Monaten seitwärts oder leicht abwärts, nachdem diese letztes Jahr im Soge der Zinserhöhungen durch die SNB in Rekordtempo angestiegen sind. Bei der langfristigen Betrachtung über 20 Jahre zeigt sich aber immer noch, dass Festhypotheken aktuell günstiger zu haben sind als im langjährigen Durchschnitt mit Finanzierungskosten von über 3 Prozent. 

Die derzeitigen Festhypotheken mit einer Laufzeit von drei, vier oder fünf Jahren können deshalb als attraktiv bezeichnet werden. Vor allem gegenüber dem Saron sind diese nun günstiger - basierend auf dem Saron-Satz von 1,75 Prozent liegen die effektiven Saron-Zinskosten je nach Bank zwischen 2,25 bis 2,50 Prozent - gegenüber etwa 2 Prozent für die Festhypotheken. Die Kosten einer Hypothek von 1 Million Franken je zu 50 Prozent per Saron und einer fünfjährigen Festhypothek finanziert, betrügen für den Saron-Teil bei 2,25 Prozent 11'250 Franken und für den Festhypothek-Teil bei 2,00 Prozent 10'000 Franken pro Jahr. 

Gerade für Hypothekarnehmer, welche sich ausschliesslich über eine Saron-Hypothek finanziert haben und das volle Zinsschwankungsrisiko tragen, ist deshalb der Zeitpunkt günstig, um einen Teil der Refinanzierung mittelfristig bei Sätzen um die 2 Prozent anzubinden.

Risiken nicht ausblenden

Auch wenn das Risiko weiter steigender Frankenzinsen von den Marktteilnehmern derzeit als vernachlässigbar eingeschätzt wird, sollten Immobilienbesitzer diesbezüglich immer auf der Hut sein. Dies ist speziell vor dem Hintergrund angebracht, dass die SNB bei ihren Zinsentscheiden unabhängig vorgeht und somit immer für eine Überraschung gut ist. So kam die an der Sitzung vom 21. September kommunizierte Zinspause unerwartet, wurde doch am Markt in grosser Mehrheit von einer weiteren Erhöhung ausgegangen. Deshalb ist die Überlegung nicht ganz abwegig, dass die SNB an ihrer nächsten Sitzung am 14. Dezember die Zinsen doch wider erwarten erhöhen könnte - auch wenn fast alle Ökonomen derzeit darauf setzen, dass die Schweizer Leitzinsen und der Saron stabil bleiben. 

Zwei Faktoren spielen dabei eine wichtige Rolle. Einerseits ist die Teuerung gerade in den USA und der Eurozone weiterhin hartnäckig und auch in der Schweiz zeichnet sich ein neuerlicher Teuerungsschub zu Jahresbeginn 2024 ab, wenn die Preise für Strom, Krankenkasse sowie Index-basierte Mieten anziehen werden. Dabei darf auch nicht vergessen werden, dass die SNB in ihrer Inflationsprognose immer noch von einer relativ hohen Teuerung ausgeht. Die Schweizer Währungshüter erwarten, dass die hiesige Teuerung 2024 2,2 Prozent und 2025 1,90 Prozent betragen wird. Erweist sich die Teuerung als dermassen hartnäckig, so ist eine weitere Leitzinserhöhung durch die SNB von 1,75 auf 2,00 Prozent nicht ausgeschlossen. Dies hätte zur Konsequenz, dass sich sowohl Saron- wie auch die Festhypotheken erneut verteuern würden.  

Andererseits kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich der Nahost-Konflikt weiter eskaliert. Damit würden die Ölpreise wohl deutlich steigen, was sich wiederum negativ auf die Teuerungsraten auswirken würde.

Zwar mögen Optimisten dem entgegenhalten, dass der Franken sehr stark ist und somit das Risiko eines übermässigen Inflationsschubs durch die importierte Teuerung gering ist. Dabei darf allerdings nicht vergessen werden, dass das Pendel an den Devisenmärkten - jederzeit und meistens unerwartet - wieder in die andere Richtung zurückschlagen kann. Nehmen die geopolitischen Spannungen auf der anderen Seite ab, könnte der Franken in den nächsten Wochen und Monaten ebenso zur Schwäche neigen.