Weshalb nun der ideale Zeitpunkt zum Wechsel vom Saron zu einer kurz laufenden Festhypothek gekommen ist

Im Monatsvergleich haben sich die Swapsätze und damit die Zinsen für Festhypotheken auf tiefem Niveau festgesetzt. Der Rückgang der Werte im kurzen Bereich fällt auf, denn dank dieser «kleinen» Veränderung ist erstmals in der Schweiz eine kurzfristige Festhypothek günstiger als eine Saron-Hypothek mit variablem Zinssatz. Eine ähnliche Zinskonstellation gab es Ende der 80er-Jahre - allerdings gab es da noch keine Festhypotheken. 

Die höhere Attraktivität kurzlaufender Festhypotheken leitet sich aus der Zinskurve im Bereich von sechs bis zwölf Monaten sowie dem zweijährigen Geldmarktsatz ab. Das Zinsniveau auf sechs Monate mit Fälligkeit Mitte Juli 2024 steht bei 1,63 Prozent, auf zwölf Monate beträgt der Satz 1,44 Prozent. Dies ist tiefer als der aktuelle Leitzins Saron von 1,75 Prozent.

Das heisst, dass die Marktteilnehmer mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Leitzinssenkung durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) im Dezember um 0,25 Prozent von 1,75 auf 1,50 Prozentpunkte einpreisen. Auf zwei Jahre wird zudem eine zweite Zinssenkung um weitere 25 Basispunkte auf 1,25 Prozentpunkte erwartet, wenn man den Geldmarktsatz für zwei Jahre als Richtschnur hinzuzieht. 

Eigenheimbesitzer profitieren dabei gleich doppelt: Erstens fallen für die nächsten zwei Jahre deutlich geringere Refinanzierungskosten an. Zweitens können Hypothekarnehmer in zwei Jahr wieder auf eine Saron-Hypothek wechseln, sofern diese zu jenem Zeitpunkt wieder mit besseren Konditionen als eine Festhypothek aufwarten kann. 

Zuwarten lohnt sich nicht

Allerdings könnte das Zeitfenster für einen Wechsel relativ kurz sein. Vor allem die tiefen Sätze der kürzeren Laufzeiten zwischen zwei und vier Jahren sind nur gerechtfertigt, wenn die SNB ihren Leitzins rasch und stark senkt, erklärt Thomas Stucki, Anlagechef der St. Galler Kantonalbank (SGKB), gegenüber cash.ch. Wenn die SNB damit länger zuwartet, werden die Swapsätze und somit die Festhypothekenpreise wieder steigen - auch wenn diese nicht mehr das aktuelle Niveau des Leitzinses von 1,75 Prozent erreichen dürften.

Sollten die Swapsätze entsprechend anziehen, so würde der Zinsvorteil der kurzlaufenden Festhypothek gegenüber einer Saron-Hypothek wieder kleiner werden oder könnten über kurz oder lang wieder ganz verschwinden. 

Dies ist unter anderem der nach wie vor verhältnismässig hohen Schweizer Inflationsrate geschuldet. Das Risiko, wonach die Teuerung in der Schweiz wieder Richtung zwei Prozent anzieht, bleibt relativ hoch und insbesondere die Inlandteuerung dürfte noch länger im Bereich von zwei Prozent verharren, erläutert Stucki.

Deshalb kann die SNB gut bis ins nächste Jahr mit einer Leitzinssenkung warten und diese erst 2025 senken. In diesem Szenario über die nächsten zwölf Monate würde für Eigenheimbesitzer die Saron-Hypothek eine teure Refinanzierungsvariante bleiben. 

Knickt die Nationalbank doch früher ein?

An den europäischen Geldmärkten schiessen Zinssenkungsspekulationen ins Kraut, nachdem Frankreichs Notenbankchef Francois Villeroy de Galhau jüngst die Absicht der Europäischen Zentralbank (EZB) bekräftigte, in diesem Jahr schneller als erwartet mit Zinssenkungen zu beginnen. Entsprechend ist der Euro zum Franken wieder unter Aufwertungsdruck geraten. Ein steigender Frankenkurs setzt die hiesige Exportindustrie noch mehr unter Druck und dürfte zu einer weiteren Konjunkturabkühlung in der Schweiz beitragen. 

Stucki konstatiert denn auch, dass einzig eine weitere Aufwertung des Frankens ein Auslöser für eine frühzeitige Zinssenkung der SNB sein könnte. In diesem Fall würde die Saron-Hypothek wieder günstiger werden und gegenüber der Festhypothek an Attraktivität gewinnen - aber nur, wenn die Swapsätze nicht gleichzeitig ebenfalls sinken.

Zur Erinnerung: Die Swapsätze bilden die Preisbasis für die Vergabe von Festhypotheken. Zum Swap-Satz kommt die Marge der Bank hinzu, die nach Kunde individuell berechnet wird. Zusammen ergibt dies den Zinssatz für die Festhypothek.