Welches Eigenheim kann ich mir leisten?

Eigenheime sind in der Schweiz bekanntlich teuer. Laut dem Anfang Februar veröffentlichten Immobilienblasenindex der UBS benötigt derzeit ein Haushalt 6,4 Jahreseinkommen, um ein Eigenheim im mittleren Preissegment erwerben zu können. Das ist sogar für Schweizer Verhältnisse viel. Denn: So hoch war der Wert seit Anfang der 1990er Jahre nicht mehr. Der langfristige Durchschnitt liegt bei 5,3 Jahreseinkommen.

Und wer auf bessere Konditionen in diesem Jahr hofft, wird wohl enttäuscht: Gemäss dem Immobilienberater Wüest Partner könnten die Preise für mittelgrosse Eigentumswohnungen 2018 nochmals ansteigen, da sich das Angebot weiter verknappen dürfte. Bereits 2017 verteuerte sich dieses Segment um 3,3 Prozent.

Die Hürden beim Wohnungskauf

Somit bleibt die Finanzierung von Wohneigentum schwierig. Denn um an genügend Geld für das Eigenheim zu gelangen, sind einige Hürden zu bewältigen: Einerseits müssen mindestens 20 Prozent des Immobilienwerts als Eigenmittel eingebracht werden, andererseits muss der Immobilieninteressent die Tragbarkeitsrechnung bestehen.

Bei der Tragbarkeitsrechnung wird überprüft, ob das Eigenheim auch langfristig finanziert werden kann. Die laufenden Finanzierungskosten des Wohneigentums dürfen dabei nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.

Um die monatliche Belastung auszurechnen, wird üblicherweise ein hypothetischer Hypothekarzins von 5 Prozent verwendet, dazu kommen 1 Prozent des Immobilienwertes für laufende Nebenkosten sowie die Kosten für die Amortisation (die Hypothekarschuld muss nach 15 Jahren bzw. bis zum Pensionsalter auf zwei Drittel des Immobilienwertes abgeschrieben werden).

Für viele erweist sich vor allem die Tragbarkeitsrechnung als unüberwindbare Hürde. Dazu ein Beispiel (für eigene Berechnungen verwenden Sie den cash-Hypothekenrechner): Wer eine Immobilie für 1 Million Franken erwerben will, muss zunächst mindestens 200'000 Franken Kapital einschiessen. Damit eine Bank nun aber für die verbleibenden 800'000 Franken eine Hypothek gewährt, muss der Immobilieninteressent ein jährliches Bruttoeinkommen von mindestens 182'000 Franken pro Jahr aufweisen. Bei einer Immobile für 1,6 Millionen Franken beträgt das Mindesteinkommen gar 295'000 Franken.

Benötigtes Einkommen zur Wohneigentums-Finanzierung (20 Prozent Eigenmittel)

*20 Prozent Eigenmittel sind das vorgeschriebene Minimum, welches eingebracht werden muss
Quelle: Hypothekenrechner cash

Ein Einkommen von 182'000 Franken im Jahr, geschweige denn von 295'000 Franken, ist eine Stange Geld und für die meisten Schweizerinnen und Schweizer unerreichbar. Um trotzdem an das Traumobjekt zu gelangen, bleibt als weitere Option nur die Einbringung von zusätzlichem Eigenkapital.

Für das Eigenkapital können etwa Cash, Spargelder, Wertschriften, Erbvorbezüge oder Guthaben aus der 3. Säule verwendet werden. Ein Teil der Eigenmittel darf auch von der 2. Säule stammen. Aber Achtung: Der Bezug von Vorsorgegeldern schmälert die Altersrente. Häufig wird auch auf Privatdarlehen von Verwandten oder Freunden zurückgegriffen.

Durch höhere Eigenmittel reduziert sich das benötigte jährliche Bruttoeinkommen relativ stark. Zurück zum vorherigen Beispiel: Für den Erwerb der Immobilie für 1 Million Franken werden nun nicht mehr die minimal vorgeschriebenen 20 Prozent an Eigenmitteln, sondern 40 Prozent (400'000 Franken) eingeschossen. Benötigt wird nun nur noch eine Hypothek in der Höhe von 600'000 Franken. Um das zu stemmen, ist ein jährliches Bruttoeinkommen von 125'000 Franken notwendig  - und nicht mehr 182'000 Franken, wie dies bei 20 Prozent an eingebrachten Eigenmitteln der Fall war.

Benötigtes Einkommen zur Wohneigentums-Finanzierung (40 Prozent Eigenmittel)

Quellen: Hypothekenrechner cash, eigene Berechnungen