Die Preise für Wohneigentum in der Schweiz sind im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahr um 1,1 Prozent gestiegen, nachdem diese im ersten Quartal noch leicht gesunken waren. Derzeit findet eine Normalisierung des Marktes nach zehn aussergewöhnlichen Jahren statt: Zunächst verringerten sich die Finanzierungskosten für Eigenheime aufgrund der Negativzinsen. Anschliessend führte die Covid-19-Pandemie dazu, dass der Stellenwert eines eigenen Zuhauses für viele Haushalte stark zunahm. Dies führte zu einer aussergewöhnlich hohen Nachfrage nach Wohneigentum.
Die Häuserpreise werden aber auch in den kommenden Monaten und Jahren kaum sinken. Einiges deutet eher darauf hin, dass die Immobilienpreise mehr oder weniger stabil entwickeln oder steigen werden. «Wir erwarten moderate Anstiege, da die Nachfrage grundsätzlich hoch bleibt und das Angebot begrenzt ist», sagt Robert Weinert, Forschungsleiter des Immobiliendienstleisters Wüest Partner. Wenn die Nachfrage mal temporär sinkt, warten verkaufsbereite Eigentümer lieber ab, anstatt ihre Preisvorstellungen drastisch nach unten zu korrigieren.
Die UBS erwartet für das Jahr 2024 ein Anstieg von 2,5 Prozent bei Eigentumswohnungen und 1,5 Prozent bei Einfamilienhäusern. Eine verstärkte Preisdynamik sieht die Grossbank im kommenden Jahr. Die ZKB sieht für Schweizer Eigenheimpreise im laufenden und im kommenden Jahr jeweils einen Anstieg von 2 Prozent als realistisch an.
Starke Einflüsse auf den Immobilienmarkt gehen von zwei Trends aus: von der Zuwanderung und vom Klimawandel. Absehbar ist gemäss Prognosen des Bundes, dass die ständige Wohnbevölkerung die 9-Millionen-Marke bald überschreitet und daraufhin weiter wächst. Neben der politisch umstrittenen Frage, ob diese Entwicklung opportun sei, ist relevant, «dass zugewanderten Personen ein Dach über dem Kopf brauchen und Wohnraum nachfragen werden», sagt Michel Benedetti, Mediensprecher vom Immobilieninformationszentrum IAZI.
Zu den Folgen des Klimawandels führt er aus: «Gewisse Dorfgemeinden werden unbewohnbar, Menschen wandern ins Unterland ab, wo die Baulandreserven teilweise schon jetzt recht knapp sind.» Somit wachse der Druck auf Verdichtung.
Für viele bleibt das Haus mit Garten ein Traum
Die bereits hohen und voraussichtlich weiter steigenden Immobilienpreise haben Folgen. «Obwohl das Einfamilienhaus mit eigenem Garten für viele ein Traum ist, bleibt für Haushalte oft nur der Kauf einer Eigentumswohnung als finanziell realisierbare Option, um sich den Wunsch nach Wohneigentum zu erfüllen», sagt Thomas Rieder, Immobilienökonom bei der UBS. Dadurch dürfte sich die Nachfrage weiter von Einfamilienhäusern hin zu Eigentumswohnungen verlagern.
Auch in Bezug auf die Wohnfläche lassen sich die Auswirkungen des gestiegenen Preisniveaus erkennen: Haushalte suchen nach weniger Wohnfläche, um die finanzielle Belastung zu reduzieren. In den kommenden Jahren wird laut Rieder auch eine vermehrte Nachfrage nach alternativen Wohnformen zu verzeichnen sein, wie zum Beispiel Tiny Houses. Ausserdem werden Mikroapartments, Studentenheime, Co-Living oder Business Apartments auf dem Mietwohnungsmarkt immer gefragter. Alle diese alternativen Wohnformen bleiben jedoch weiterhin Nischen.
Weiterhin hoher Preisdruck in Zürich und Genf
Robert Weinert sieht grössten Preisänderungen in Regionen, die steuerlich attraktiv sind, gute Verkehrsanbindungen und ein starkes Arbeitsplatzangebot haben. Dazu zählt die Innerschweiz, die Genferseeregion und die Region Zürich.
Luft nach oben haben jedoch auch Orte ausserhalb der Metropolitanregionen. Dorthin ziehen vermehrt Menschen, «die sich die hohen Preise in den Hotspots nicht mehr leisten können oder möchten», erklärt Benedetti. Beispiele sind Glarus und Schaffhausen.
Unklar ist die Entwicklung in den Tourismusgebieten. Hier gibt es zwar eine rege, nach Weinert sogar sehr hohe Nachfrage nach Zweitwohnungen. Das spricht für höhere Preise. Laut Benedetti könnten die Preissteigerungen durch das Zweitwohnungsgesetz noch weiter stimuliert werden.
Das verfügbare Angebot hingegen wird massgeblich von der Bautätigkeit beeinflusst. «Die noch zu wenig praktizierte Verdichtung und die zunehmenden Schwierigkeiten bei der Erschliessung neuer Baulandflächen werden es auch in den kommenden Jahren herausfordernd machen, ausreichend Wohnraum für das erwartete Bevölkerungswachstum zu schaffen», so Rieder. Von der Neubautätigkeit erwartet auch Ursina Kubli, Leiterin Immobilienresearch bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB), nur geringe Impulse, sodass hauptsächlich ältere Liegenschaften auf den Markt kommen. Dadurch bleibt die Angebotssituation angespannt und führt zu weiteren Preisanstiegen.
Kaufen oder Mieten? Es gibt keine allgemeingültige Antwort
Aufgrund der wieder gestiegenen Zinsen war Mieten in den vergangenen rund zwei Jahren günstiger als Kaufen. Mit den wieder fallenden Zinsen rückt Wohneigentum wieder vermehrt in den Fokus.
Die Abwägung, ob Kaufen vorteilhafter als Mieten ist oder umgekehrt, ist allerdings vielschichtig. Sie beinhaltet auch weiche Faktoren, etwa: Wie gross ist der emotionale Wert des eigenen Zuhauses, die Wohnsicherheit und der Gestaltungsspielraum? Oder ist es einem lieber, als Mieter den Vermieter kontaktieren zu können, wenn ein Gerät ausfällt oder etwas nicht funktioniert? Mag man die Flexibilität, die das Mietverhältnis bietet?
Dann aber gibt es auch Sachzwänge: «Urbanes Wohnen ist gefragt. Da aber Eigenheime aufgrund der hohen Preise für viele Mieter unerschwinglich geworden sind, weichen viele potenzielle Eigenheimkäufer auf ländlichere und erschwinglichere Regionen aus», sagt Ursina Kubli von der ZKB.
Ausserdem greift es zu kurz, allein die Hypothekarkosten den Mietkosten gegenüberzustellen. Eine Vollkostenrechnung beinhaltet, so rechnet Weinert vor, Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Opportunitätskosten. Letztere entsprechen dem Wert der nicht realisierten Anlagealternativen. Hineinspielen zudem steuerliche Aspekte, insbesondere der Eigenmietwert und der Schuldzinsabzug.
Vorausschauend handeln
Wichtig sei auch, so der Experte von Wüest Partner, mögliche positive Wertänderungen beim Wohneigentum einzubeziehen. Deshalb sei es schwierig, jetzt vorherzusehen, was günstiger ist, da zukünftige Wertänderungen das Ergebnis beeinflussen. In der Vergangenheit war Wohneigentum oftmals im Vorteil, da die Wertsteigerungen sehr stark waren.
Die UBS sagt: Im ersten Quartal 2024 waren die jährlichen finanziellen Aufwendungen für eine durchschnittliche Eigentumswohnung noch um 7 Prozent höher als bei einer vergleichbaren Mietwohnung. Bis Anfang 2025 wird es jedoch voraussichtlich wieder günstiger sein, zu kaufen anstatt zu mieten.
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Kontra: Altbauten als Risiko – Warum die Immobilienpreise in der Schweiz nicht zwangsläufig steigen werden
Während oft argumentiert wird, dass die Zuwanderung und der Klimawandel die Immobilienpreise in der Schweiz weiter in die Höhe treiben werden, könnte gerade letzterer Faktor in Kombination mit den neuen gesetzlichen Vorgaben einen gegenteiligen Effekt haben. Besonders Altbauten, die den aktuellen energetischen Anforderungen nicht entsprechen, stehen vor grossen Herausforderungen, die ihre Attraktivität und damit ihren Marktwert erheblich beeinträchtigen könnten.
Der Kanton Zürich hat beispielsweise beschlossen, dass ab 2030 Gasheizungen in Mehrfamilienhäusern durch erneuerbare Heizsysteme ersetzt werden müssen. Dies setzt allerdings umfangreiche und kostspielige Sanierungsarbeiten voraus, die nicht alle Eigentümer finanziell stemmen können. Die Folge? Ein möglicher Verkaufsdruck, da einige Eigentümer gezwungen sein könnten, ihre Immobilien zu veräussern, um den Sanierungskosten zu entgehen. Solche Zwangsverkäufe könnten das Angebot auf dem Markt erhöhen und somit die Preise in diesem Segment drücken.
Zudem könnten potenzielle Käufer zunehmend moderne Neubauten bevorzugen, die energieeffizient sind und keine zusätzlichen Investitionen erfordern. Altbauten könnten daher nicht nur an Wert verlieren, sondern auch schwerer verkäuflich werden. Käufer, die sich dennoch für Altbauten interessieren, dürften Preisnachlässe fordern, um zukünftige Sanierungskosten abzudecken.
Ein weiteres Problem stellen die steigenden Betriebskosten dar, insbesondere wenn fossile Heizsysteme trotz der neuen Regelungen weiterbetrieben werden. Die Einführung von Biogas-Zertifikaten könnte die Energiekosten erheblich in die Höhe treiben. Diese zusätzlichen Kosten würden sowohl Eigentümer als auch Mieter belasten und könnten Altbauten noch unattraktiver machen.
Auch Renditeobjekte sind gefährdet. Die Aussicht auf höhere Betriebskosten und notwendige Investitionen könnte die Rentabilität solcher Immobilien stark beeinträchtigen, was zu einer sinkenden Nachfrage und folglich zu einem Preisrückgang führen könnte.
Insgesamt zeigen diese Entwicklungen, dass die Immobilienpreise in der Schweiz nicht zwangsläufig steigen werden. Im Gegenteil: Altbauten, die den neuen energetischen Anforderungen nicht genügen, könnten an Wert verlieren, was den Immobilienmarkt nachhaltig verändern könnte. Die Zuwanderung mag zwar weiterhin eine gewisse Nachfrage generieren, doch der Einfluss des Klimawandels und der damit verbundenen Regulierungen könnte den Preisanstieg dämpfen und in bestimmten Segmenten sogar Preisrückgänge bewirken.
Zum Artikel Häuserpreise dürften in der Schweiz weiter steigen:
Ein wesentlicher Grund für die höheren Immobilienpreise ist ebenfalls das Verhalten der Makler. Sind in der Schlussrunde 2-3 Interessenten verblieben, beginnt ein Bieterverfahren. Der Einfluss auf andere, künftig zu verkaufende Objekte ist erheblich. Dieser Grund, ist neben der verfehlten und inkompetenten links/grünen Politik, ebenfalls zu berücksichtigen.
Es ist keineswegs so, dass im Bieterverfahren immer höhere Verkaufspreise erzielt werden. Viele Interessenten springen auch wieder ab, wenn es ein Bieterverfahren gibt. Schlussendlich geht es immer um Angebot und Nachfrage, und nichts anderes. Jeder Verkäufer möchte in der Regel einen möglichst hohen Preis erzielen, was auch absolut legitim ist.
Die grosse Zuwanderung in die Schweiz ist ein Problem. Sie sollte so weit reduziert werden, dass die Bevölkerung nicht weiter wächst. Leider macht die Politik gerade das Gegenteil. Immer noch werden Firmen mit tiefen Steuern und sogar Steuergeschenken in die Schweiz gelockt. Diese Firmen benötigen aber Fachkräfte. Fachkräfte die beim aktuellen Fachkräftemangel aber nicht vorhanden sind und schlussendlich aus dem Ausland geholt werden müssen. Um das Bevölkerungswachstum zu reduzieren muss endlich ein Tabuthema wieder in die Agenda der Politiker aufgenommen werden. Die Steuern für Firmen müssen unter Berücksichtigung der Aspekte des Bevölkerungswachstum und des Fachkräftemangels erhöht und gesteuert werden. Dies würde erstens mehr Steuergelder generieren und Gleichzeitig Kosten einsparen, da der Ausbau der Infrastruktur bei kleinerem Bevölkerungswachstum auch weniger kosten würde.
Meines Erachtens hat es nicht nur mit Klimawandel und Zuwanderung zu tun. Denn auch der Immobilienmarkt unterliegt dem Mecano von Angebot und Nachfrage. Wenn m.E. also auch eine Politik der bewusst viel zu geringen Umzonung von Landwirtschafts- in Bauland vorgenommen wird, damit eine Verknappung von Immobilien und somit eine bewusste Preissteigerung das Ziel darstellt, so scheint es am idealsten im Ausland die gewünschte Immobilie zu kaufen. Dort sind die Immobilien noch erschwinglich. Wunderschöne Immobilien an attraktiven Standorten sind im Ausland zum Teil 30% günstiger als in der Schweiz. Wenn die Politik und die Immobilienwirtschaft der Schweiz ihre Strategie weiterhin in diesem Sinne verfolgen, so werden finanziell abgesicherte Personen je länger je mehr ihre Immobilie im Ausland zu einem erschwinglichen Preis anschaffen und die Schweiz verlassen. Dies führt langfristig zu Steuerabfluss ins Ausland.