cash.ch: Seit Anfang Jahr preisen die Märkte eine steigende Inflation ein, was sich auch am Renditeanstieg bei den Bundesobligationen zeigt. Ist dies nur eine vorübergehende Erscheinung oder drohen im Endeffekt damit höhere Hypozinsen?
Patricia Reichelt: Grundsätzlich sind die Zinsen auf einem historisch tiefen Niveau, was Investitionsentscheide auf Investorenseite oder auch von privaten Konsumenten im Eigentumsmarkt stark beeinflusst. Wir gehen davon aus, dass wir noch einige Jahre tiefe Zinsen haben werden.
Doch der Renditeanstieg bei den Bundesobligationen hat doch einen Effekt?
Das Immobiliengeschäft ist relativ träge. Derart kurzfristige Ausschläge können nicht berücksichtigt werden, weil Immobilienkäufe langfristige Entscheide sind und Transaktionen im Gegensatz zu einem Aktienkauf ihre Zeit brauchen. Einem konservativen Akteur wie einer Pensionskasse oder einem Versicherer bleibt zudem gar nichts anderes übrig, als eine negative Rendite bei Obligationen in Kauf zu nehmen oder eben in Immobilien zu investieren. Letztere gelten immer noch als sicherer Hafen.
Die Preise werden aufgrund mangelnder Alternativen hoch bleiben oder sogar noch weiter steigen?
Pauschalaussagen sind grundsätzlich schwierig zu treffen, weil sich der Immobilienmarkt regional unterschiedlich entwickelt. Befindet man sich im Wohn- oder Bürogeschäft an einer zentralen Toplage, dann sehe ich keine sinkende Preise, sondern das Gegenteil. Zehnjährige Obligationen, die in den nächsten Jahren auslaufen, gehen zudem von einer positiven in eine negative Rendite. Aus der Anlageklasse der Obligationen wird daher noch mehr Kapital in Immobilien umgeschichtet. Allein das wird die Preise weiter treiben. Und an den guten Lagen ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt immer noch hoch. Das trifft für Büroflächen wie auch für das Wohnsegment zu.
Sehen Sie keine Gefahr, dass grössere Unternehmen mit dem Homeoffice-Trend ihre Büroflächen reduzieren?
Dies ist keine Gefahr, dies ist eine Tatsache. Die Frage ist jedoch: Wo wird sich das wie auswirken? Unternehmen, die ihre Bürofläche reduzieren, bevorzugen tendenziell zentrale Lagen. Durch die Flächeneinsparung können die Unternehmen Kosten reduzieren oder einen attraktiven Standort leisten. Ich sehe die Gefahr für Lagen, die weniger gesucht sind. Diese Entwicklung geschieht jedoch nicht auf Knopfdruck, die gewöhnlichen Mietvertragslaufzeiten von fünf Jahren machen den Büromarkt träge.
Im Wohnungsmarkt sind hingegen die Leerstände ein grosses Thema.
Anlageobjekte im Wohnsegment waren vor zehn Jahren eine ganz sichere Sache. Mittlerweile hat sich das Bild geändert. Viele professionelle Investoren schauen in Regionen mit hohem Leerstand wie im Kanton Solothurn Anlageobjekte gar nicht mehr an. Diese unterschiedliche Entwicklung ist im Retail- und Gewerbe-Bereich noch viel massiver. Die Digitalisierung hat das ganze Konsumverhalten verändert. Selbst wenn die Corona-Pandemie überstanden ist, wird dies bleibende Effekte haben.
In New York ist Stadtflucht aktuell. Sehen Sie eine solche Tendenz nicht auch in der Schweiz?
Die Schweiz ist gegenüber New York eine ganz andere Welt. Da muss man die Kirche im Dorf lassen. Wir haben keine Pendelzeiten von ein bis zwei Stunden, und man kommt innert kürzester Zeit ins Grüne. Zudem haben Städte wie Zürich eine sehr hohe Lebensqualität. Natürlich ist es so, dass Agglomerationen und ländliche Gebiete durch das Homeoffice attraktiver geworden sind. Die potenziellen Käufer und Mieter haben einen viel grösseren Suchradius. Zu einer Stadtflucht wird es jedoch nicht kommen. Die Stadt wird sich ausweiten und die Pendelwege werden länger. Doch der massive Nachfragedruck auf die Städte bleibt bestehen. Es wird ganz lange dauern, bis Städte keinen Wohnungsmangel mehr haben.
Immer weniger Menschen in der Schweiz können sich kein Wohneigentum mehr leisten. Einverstanden mit dieser Aussage?
Das kann man nicht so einfach pauschalisieren. Das Problem ist das Eigenkapital und die kalkulatorische Tragbarkeit. Da ist die Schweiz sehr vorsichtig. Wegen des Homeoffice-Effekt kann jemand, der sich in der Stadt Zürich kein Wohneigentum leisten kann, jetzt ins Appenzell gehen. Aber auch die Einkommensentwicklung ist entscheidend. Diese hängt vom wirtschaftlichen Erfolg der Schweiz ab. Wenn man betrachtet, wie die Schweiz die Pandemie überstanden hat und finanziell dasteht, sind wir immer noch eine Insel der Glückseligen.
Was könnte aus ihrer Sicht den Wohnungsmarkt zusätzlich befeuern?
Nach der Finanzkrise hatten wir eine hohe Zuwanderung, da es anderen Ländern wie Portugal oder Spanien nicht gut ging. Davon hat der Wohnungsmarkt stark profitiert. Dies könnte sich nach der Corona-Krise wiederholen.
Es scheint, als gäbe es von nirgendwo wirklich Gegenwind für den Immobilienmarkt.
Nun: Was passiert etwa, wenn sich der Homeoffice-Trend klar durchsetzen sollte? Unternehmen hätten dann einen viel grösseren Arbeitnehmerpool zur Verfügung. Die Unternehmen müssten ihre Mitarbeiter gar nicht mehr in Zürich rekrutieren, sondern könnten in der ganzen Schweiz oder im Ausland Ausschau halten. Das könnte natürlich das Schweizer Lohnniveau senken und den Immobilienmarkt betreffen.
Ist dies nicht sehr Zukunftsmusik?
Absolut. Das sollte man aber im Auge behalten.
Kaufen und dann vermieten wird auch in der Schweiz immer beliebter. Auf was muss ein Privatinvestor achten?
Privatanleger dürfen das Thema Klumpenrisiko nicht unterschätzen. Eine Liegenschaft bindet einen relativ grossen Teil des Vermögens. Man ist damit schlecht diversifiziert und das ist gefährlich. Professionelle Unterstützung ist immer zu empfehlen. Viele unterschätzen das Marktrisiko, den Aufwand und sie haben die Kompetenz nicht. Viele Privatanleger rechnen sich zudem ihre Investition schön.
Trotzdem: Welche Lagen sind interessant?
Wachstumsregionen sind immer spannend. Und dort, wo Infrastruktur gebaut wird. Wer vor der Eröffnung des Uetlibergtunnels im Knonaueramt etwas gekauft hat, ist sehr schlau gewesen. Dasselbe gilt für neue S-Bahnstrecken oder eine bessere Anbindung.
Patricia Reichelt ist Leiterin Research & Marktanalyse sowie Mitglied der erweiterten Geschäftsleitung bei der Immobiliendienstleisterin CSL Immobilien in Zürich.
