Viel Bewegung am Zinsmarkt: Das sind die Auswirkungen bei den Festhypotheken

Enttäuscht wurde aber, wer nun auf in ähnlichem Umfang sinkende Zinssätze für Festhypotheken gehofft hatte. Der Rückgang bei den Schaufensterpreisen ist auf Monatsfrist mit einem Rückgang von 1,66 auf 1,55 Prozent für eine zehnjährige Festhypothek bescheiden und mit 0,10 Prozent weniger ausgeprägt als der Rückgang bei den Swap-Sätzen. Dies hat verschiedene Gründe, wie Florian Schubiger von hypotheke.ch auf Anfrage von cash.ch erläutert. 

Banken setzen einerseits ihre Hypothekarzinsen nicht ausschliesslich anhand der Swapsätze fest, sondern richten sich vor allem stark an den Mitbewerbern aus, so ein Argument von Schubiger. Bis Zinssenkungen weitergegeben werden, dauert es zudem erfahrungsgemäss einige Zeit. Bei den Sparzinsen zeigt der Trend aktuell noch kaum nach unten, weshalb die Zinssenkungen verzögert an die Kunden weitergegeben werden.

Ein hauptsächlicher Treiber für die relativ hohen Aufschläge zu den Swapsätzen ist die Nachfragedynamik. Diese ist weiterhin ungebrochen, und die meisten Banken haben aktuell mehr als genug Geschäftsmöglichkeiten. «Unter diesen Vorzeichen wollen die Banken entsprechend an die Spitzenresultate im Zinsdifferenzgeschäft aus dem letzten Jahr anknüpfen», so Schubiger. Die Banken sind also weniger bereit, Rabatte zu geben. Lieber verlieren diese Banken ein Hypothekargeschäft, weil sie bezüglich Volumen in diesem Jahr so oder so auf Kurs sind.

Wer trotzdem zu einer attraktiven Festhypothek kommen will, sollte deshalb den Blick stärker auf die Angebote von Versicherungen, Pensionskassen oder Anlagestiftungen richten. Einige dieser Anbieter legen die Preise für Festhypotheken direkt auf dem Swapsatz fest und der jüngste Renditerückgang wird somit unmittelbar weitergegeben. 

Anbieter wie Pensionskassen und Anlagestiftungen gewinnen derzeit Marktanteile hinzu. Dies geht vor allem zu Lasten der Banken. Die nun eher abseits stehenden Institute dürften aber bald wieder mit attraktiveren Angeboten auf den Markt zurückkehren.

Schubiger stellt fest, dass einzelne Banken bereits nachziehen, weil sie weniger Geschäfte erhalten. Dies wird mit etwas Verzögerung auch im Direktgeschäft von Bank zu Kunde passieren. Denn sobald die Banken merken, dass sie weniger Geschäfte erhalten, werden sie mit den Zinsen zurückkommen und auf etwas Marge verzichten. «Sobald einige grössere Anbieter unter den Banken damit anfangen, geht es schnell», zeigt sich Schubiger überzeugt. 

Kommt es gar zu zwei weiteren Leitzinssenkungen?

Wer die Zinskurve in Schweizer Franken genauer studiert, kommt zu einem interessanten Schluss: Bis Ende 2025 sind aktuell total dreieinhalb bis vier Zinssenkungen eingepreist. Santosh Brivio, Ökonom bei der Migrosbank, führt diesen Druck auf die Schweizer Kapitalmarkzinsen hauptsächlich auf die internationale Risikosituation zurück. «Dabei greift der Blick alleine nach Frankreich zu kurz – die Situation in der zweitgrössten Euro-Volkswirtschaft ist sozusagen nur die vorerst letzte Zutat in einem toxischen Cocktail.»

Ein global eskalierender Handelskonflikt, der Ukraine-Krieg, Verschuldungsproblematik, ein wirtschaftspolitisch gelähmtes Deutschland, immer offener zu Tage tretende finanzielle und wirtschaftliche Konsequenzen der Energiewende - das alles führt Brivio als Gründe an. «Es erstaunt in diesem Umfeld nicht, dass die Anleihen eines politisch stabilen, konjunkturell soliden und verschuldungsmässig sehr gesunden Landes wie der Schweiz besonders gesucht sind.»

Trotz dieser Vorzeichen ist der Migrosbank-Experte zurückhaltend, was weitere Zinssenkungen angeht. In seinem Basisszenario mit einer leichten Konjunkturerholung in der Eurozone, moderater hiesiger Wachstumsbeschleunigung, Inflation im SNB-Zielband und einer Eurozonen-Teuerung auf insgesamt stabilem Disinflationstrend, erwartet Brivio vorerst keine weitere SNB-Zinssenkung.

Eine solche könnte aber erfolgen, wenn die Schweizer Binnenkonjunktur sich dramatisch abschwächen würde, die Preise sich deflationären Gefilden nähern respektive sich der Euro zum Franken hartnäckig unter 0,94 Franken festsetzt mit anhaltendem Aufwärtsdruck für den Franken.

Aktuell sind etwa dreieinhalb Zinssenkungen für diesen Zyklus eingepreist, der Markt erwartet also, dass die SNB nicht unweit vom neutralen Zins pausieren wird, meint Philipp Burckhardt, Fixed Income Strategist und Portfolio Manager bei Lombard Odier IM, gegenüber cash.ch. «Dies scheint im vorgegebenen Rahmen des geldpolitischen Konzeptes konsequent und konsistent.» 

Die Nationalbank sieht den neutralen realen Zins - wenn die Geldpolitik weder restriktiv noch expansiv ist - bei etwa null Prozent. Addiert man dazu die Inflation von etwa einem Prozent, landet man bei einem neutralen nominalen Zins von einem Prozentpunkt - aktuell steht der Leitzins bei 1,25 Prozent. 

Eine vierte Zinssenkung kann natürlich eingepreist werden, vor allem wenn entweder Rezessionsängste einkehren sollten oder Anleger einen sicheren Hafen suchen sollten und der Franken überproportional aufwerten sollte, betont Burckhardt. «Aktuell gehen wir aber nicht von diesem Szenario aus. Wir erwarten, dass die Inflation über einem Prozent bleibt, und sehen die Messlatte für weitere Zinssenkungen von Seiten der SNB relativ hoch.» 

Beim Abschluss einer Festhypotheken ist Geduld gefragt

Ob und wie stark die Zinsen in der Schweiz auf absehbare Zeit sinken, ist offen. Zeitpunkt und Höhe dürften im Wesentlichen davon abhängen, wie die SNB die weitere Konjunktur- und Inflationsentwicklung beurteilt. Die Schweizer Währungshüter dürften zudem mit Argusaugen die weitere Kursentwicklung des Euros zum Franken beobachten.

Die Sätze für Festhypotheken können im aktuellen Umfeld deshalb durchaus als attraktiv bezeichnet werden. Zur Erinnerung: Eine zehnjährige Festhypothek kostete vor Jahresfrist je nach Anbieter rund 1,1 bis 1,4 Prozent mehr. Bei der Suche nach einer Refinanzierung einer günstigen Festhypothek ist derzeit gut beraten, sich neben der Bank auch ein Angebot einer Pensionskasse oder Anlagestiftung einzuholen.

Bei Bankkunden dürfte Verhandlungsgeschick wichtig sein, um zum Beispiel bei der Erneuerung einer bestehenden Hypothek einen möglichst optimalen Zins zu erhalten. Da kann durchaus auch Geduld gefragt sein, bis das Bankenangebot im Konkurrenzvergleich attraktiver wird. Denn eins haben die hohen Kursbewegungen am Franken-Kapitalmarkt gezeigt: Die Renditen bewegen sich deutlich schneller als die angebotenen Zinssätze für Festhypotheken.