Trotz SNB-Zinssenkung: Warum langlaufende Festhypotheken wieder teurer sind

Kurz bevor die Schweizerische Nationalbank (SNB) vor einem Monat - am 12. Dezember 2024 - den Leitzins um 50 Basispunkte von 1,0 Prozent auf 0,5 Prozent gesenkt hat, standen die attraktivsten Zinssätze für zehnjährige Festhypotheken bei 1,12 Prozent. Das war das tiefste Niveau seit März 2022. Seither sind die Angebotspreise für langlaufende Festhypotheken etwas überraschend um mehr als 10 Prozent gestiegen - und dies, obwohl die Märkte im laufenden Jahr zwei weitere Zinssenkungen auf null Prozent durch die SNB einpreisen. 

Die divergierende Entwicklung zeigt sich auch bei den Renditen der zehnjährigen Bundesobligationen, welche neben den Swap-Sätzen für die Höhe der langfristigen Refinanzierungskosten bei Hypotheken massgeblich sind. Wurden fünf Tage nach dem SNB-Zinsentscheid noch Renditen von 0,17 Prozent aufgerufen, hat sich der Wind nun deutlich gedreht. Aktuell notieren die langen Bundesobligationen - sogenannte Eidgenossen - bei 0,48 Prozent und somit auf dem höchsten Stand seit Ende Oktober 2024. 

Primär drei Faktoren haben zu diesem Renditeanstieg bei den Eidgenossen beigetragen. Erstens sind da die amerikanischen Staatsanleihen, deren Renditen innerhalb von vier Monaten um 1,15 auf 4,75 Prozent zulegten. Dies hat auch auf den hiesigen Kapitalmarkt abgefärbt. Dieser Zuwachs fiel mit einem Plus von 0,31 Prozent bei der Rendite für zehnjährige Bundesanleihen aber deutlich weniger ausgeprägt aus. 

Thomas Stucki, Anlagechef der St. Galler Kantonalbank (SGKB), führt zweitens die Flut an Neuemissionen am Schweizer Obligationenmarkt als Grund an. Diese hohen Ausgabevolumen dämpfen die Nachfrage, und entsprechend konnten vor allem institutionelle Investoren höhere Renditen von den Schuldnern verlangen. 

Der dritte Faktor hängt mit der Erwartung zusammen, wonach schon bald wieder Negativzinsen vor der Tür stehen. Diese Angst hat sich in den zwei vergangenen Wochen zurückgebildet. Dies zeigt sich auch an langfristigen Swap-Sätzen. Bei den kurzfristigen Swap-Sätzen sind zwar noch immer zwei Zinssenkungen eingepreist. Am langen Ende hat sich der zehnjährige Swap-Satz aber verdoppelt - von 0,28 auf 0,56 Prozent.  

Ein wesentlicher Gradmesser für etwaige Negativzinsen bleibt der Schweizer Franken. Sofern er sich zum Euro nicht zu schnell und rasch aufwertet, dürfte die Schweizerische Nationalbank trotz Androhung von Negativzinsen bis auf weiteres davon Abstand halten. «Die SNB will einen Frankenanstieg verhindern, damit die Importgüter nicht noch billiger werden und die Inflationsrate noch weiter nach unten gedrückt wird. Sie wird deshalb auf die erwarteten Zinssenkungen der EZB reagieren und ihren Leitzins noch zweimal bis auf 0 Prozent senken. Negativzinsen erwarte ich jedoch keine», erklärt SGKB-Anlagechef Stucki gegenüber cash.ch weiter. 

Über- und Unterschiessen bei den Zinssätzen

Hypothekarnehmer sollten sich vom jüngsten Preisanstieg bei den Festhypotheken nicht verunsichern lassen. Ob Aktien- oder Zinsmärkte: Die Preise unterliegen teils starken Schwankungen und übertreiben gegen unten wie gegen oben. Dies, weil Angebot und Nachfrage wegen schneller Preisbewegungen nicht immer im Gleichgewicht sind. Das galt schon 2022, als die zehnjährigen Festhypotheken im Sog der ersten Zinserhöhungen durch die Schweizerische Nationalbank innert sieben Monaten von 1,1 auf 3,15 Prozent hochschossen. Derzeit ist es nicht anders, nur umgekehrt. Es ging mit den Zinsen übermässig schnell nach unten. Gemäss nachfolgender Grafik hat sich der Preis der durchschnittlichen Angebote für zehnjährige Festhypotheken auf der Plattform hypotheke.ch in den letzten vier Jahren verändert. 

Beim jüngsten Anstieg der langfristigen Renditen und Festhypotheken handelt es sich entsprechend um eine Gegenkorrektur. Wer eine Festhypothek erneuern muss, ist deshalb gut beraten, eine Kombination von kurz- und langfristigen Sätzen auszuwählen. Die günstigsten Zinssätze für die besten Kunden der Bank liegen bei einer dreijährigen Festhypothek gemäss hypotheke.ch bei 1,06 Prozent und für eine zehnjährige Festhypothek bei 1,35 Prozent. Bei einem Durchschnittskunden liegt der Satz über zehn Jahre bei 1,65 Prozent. Eine langlaufende Hypothek mit einem Zinssatz kleiner 2 Prozent ist immer noch als attraktiv einzustufen. 

Fazit: Die ideale Finanzierung des Eigenheims setzt sich immer noch aus einer Saron-Hypothek in Kombination mit einer mittelfristigen und einer langfristigen Hypothek zusammen. Bei hoher Risikotoleranz werden dem Saron und der mittelfristigen Hypothek mit einer Laufzeit von zwei bis fünf Jahren eine höhere Priorität beigemessen, während vorsichtigere Hypothekarnehmer den Fokus stärker auf eine langfristige Finanzierung im Bereich von sieben bis zehn Jahren inklusive kleinerem Saron-Anteil legen.