Steigende Immobilienpreise in der Schweiz: Wie lange dauert die Rallye noch an?

Die Preise für Wohneigentum sind im Kanton Zürich in den letzten zehn Jahren rund 4,5 Prozent jährlich gestiegen. Das Ende der Fahnenstange ist vorerst noch nicht erreicht. Die Preise für Eigenheime dürften 2025 und 2026 gemäss Zürcher Kantonalbank erneut in diesem Umfang steigen.

Es gibt verschiedene Gründe für die anhaltende Preiszunahme. Einer ist das freundliche Zinsumfeld am hiesigen Kapitalmarkt. Deswegen ist ein Eigenheim wieder kostengünstiger zu kaufen als in der Miete. Gerade zuletzt hat die Schweizerische Nationalbank den Leitzins auf 0,25 Prozent gesenkt, was wie ein «Booster wirkt für Immobilieninvestoren», so IAZI-Präsident Donato Scognamiglio gegenüber cash (mehr hier).

Zudem bleibt das Angebot auf absehbare Zeit knapp, weil zu wenig gebaut wird. Diese Konstellation spricht für weiter steigende Preise, erklärte Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB) (mehr hier).

Schreibt sich der Trend in der Zukunft fort, so schiessen die Immobilienpreise im Kanton Zürich in den nächsten zehn Jahren noch einmal um fast 50 Prozent in die Höhe - das entspricht dem durchschnittlichen Preisanstieg für Wohneigentum im Kanton Zürich über die letzten zehn Jahre. In diesem Fall könnte man die heutigen, bereits exorbitanten Preise gar als Schnäppchen bezeichnen. 

Doch kommt es tatsächlich so? Das steht auf einem anderen Blatt. Claudio Saputelli, Ökonom bei der UBS, will einen solchen Anstieg zwar nicht ausschliessen. Er rechnet in diesem und im nächsten Jahr mit Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent im Kanton Zürich an ausgewählten Lagen. Eine Entwicklung im gleichen Umfang wie in den letzten zehn Jahren erwarten aber weder der UBS-Ökonom noch die ZKB-Expertin Kubli. Es sei unwahrscheinlich, dass sich der Marktpreis in den nächsten zehn Jahren linear nach oben entwickeln wird, so der Tenor.  

Mehr Neubauten in der Pipeline

Auf der positiven Seite steht die Trendwende bei den Baubewilligungen und der Planungstätigkeit in der Schweiz. Im Jahr 2024 wurden 38’200 neue Wohnungen baubewilligt. Das entspricht einem Anstieg von knapp 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Ferner nahm die Dynamik in der Planungstätigkeit zu: Im vergangenen Jahr wurden 51’200 Baugesuche für neue Wohnungen eingereicht. Dies entspricht fast 1,1 Prozent des gesamten Wohnungsbestands und stellt die höchste Zahl seit 2019 dar.

Das Investoreninteresse konzentriert sich besonders stark auf die Stadt Zürich und Teile der Zentralschweiz, wo in den letzten beiden Jahren durchschnittlich Baugesuche für mehr als 1,5 Prozent des Wohnungsbestands eingereicht wurden, erläutert Saputelli von der UBS. Im Allgemeinen würde das nun aufgegleiste, grössere Angebot zu niedrigeren Preisen führen, weil damit mittelfristig die Gefahr von zunehmendem Leerstand besteht.

Dies gilt jedoch hauptsächlich in einem Marktumfeld mit bereits erhöhtem Überangebot. Besteht hingegen ein allgemeiner Nachfrageüberhang wie im Kanton Zürich oder der Zentralschweiz, so kann sich das starke Wachstum eines hochwertigen Angebots dank steigender Kaufkraft in den Gemeinden und nachfolgenden Infrastrukturinvestitionen mittelfristig häufig positiv auf den gesamten lokalen Immobilienmarkt auswirken, so Saputelli weiter. Die Preise würden in diesem Falle weiter steigen. «Das lässt sich auch an der Vergangenheit ablesen, wo in den Bauhotspots Zürich, Winterthur, Zug oder Luzern überdurchschnittliche Anstiege der Mieten und Kaufpreise registriert wurden. Das Angebot wurde dabei ohne Anstieg der Leerstandsquote absorbiert.»

Zahlreiche Baukräne werden auch in den Regionen Oberthurgau und St. Galler Rheintal aufgestellt. In der Westschweiz ist die Planungstätigkeit ebenfalls bemerkenswert hoch, insbesondere von Lausanne aus in Richtung Freiburg sowie im Unterwallis. Die Planungstätigkeit konzentriert sich dabei auf Regionen mit insgesamt hoher Wohnungsnachfrage. Diese Verschiebung ist eine direkte Folge des Raumplanungsgesetzes. Denn eine starke Ausweitung des Wohnungsbestands um mehrere Prozentpunkte innerhalb von drei Jahren ist praktisch nur durch das Bauen auf der grünen Wiese möglich. Rund um die Grosszentren sind die Baulandreserven spürbar erschöpft, ergänzt der UBS-Experte.

Preisdruck bleibt kurz- bis mittelfristig

Für Donato Scognamiglio, Verwaltungsratspräsident des Immobilienberatungsunternehmen IAZI, führt wegen den attraktiven Refinanzierungssätzen, geringer Bautätigkeit und der Zuwanderung kurzfristig ebenfalls kaum ein Weg an steigenden Preisen vorbei. Er
betont aber, dass der hiesige Immobilienmarkt auf einen Punkt zusteuert, wo politische Massnahmen notwendig sein werden.

Die Baulandreserven seien erschöpft, in die Höhe können nur begrenzt gebaut werden, die Verdichtung kommt in den Städten auch nicht vom Fleck. «Es stellt sich deshalb die Frage, was wir wollen. In Mailand lebt bereits heute eine fünfköpfige Familie in einer 3-
Zimmerwohnung zu einem exorbitanten, kaum mehr bezahlbaren Mietzins. Geht es so weiter, droht der Schweiz ein ähnliches Schicksal.»

Die Politik sei entsprechend gefordert. Im Kanton Zürich sind derzeit fünf Vorstösse hängig. Die Hoffnung, die Politik werde es kurzfristig richten, könnte sich allerdings als verfrüht erweisen. Das linke politische Spektrum will regulativ stärker eingreifen, die bürgerliche Seite mehr Marktwirtschaft im Wohnungswesen, so Scognamiglio. Ein Konsens ist kein einfaches Unterfangen.

Zuwanderung und Bodenpreise als Achillesferse 

Wichtig für die Preisentwicklung sind auch die Faktoren Zuwanderung und Bodenpreise. Das Bundesamt für Statistik (BFS) prognostiziert für den Zeitraum von 2023 bis 2030 ein Bevölkerungswachstum von 650’000 bis 1,4 Millionen Menschen. Das Referenzszenario geht dabei von etwa einer Million zusätzlichen Einwohner aus. Besonders stark wird das Wachstum für die fünf Grosszentren Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne und deren inneren Agglomerationen erwartet, wo jeweils rund 300’000 zusätzliche Personen Platz finden sollen.

Eine Auswertung der Siedlungsreserven durch die Immobilienberatungsgesellschaft Wüest Partner zeigt grundsätzlich genügend unbebaute Bauzonen und Ausnützungsreserven. In der Theorie könnte damit das erwartete Bevölkerungswachstum bewältigt werden. Praktisch liegen die Siedlungsreserven jedoch oft an weniger gut erschlossenen Lagen, während die Nachfrage nach Wohnraum hauptsächlich in den Grosszentren und der Agglomeration erwartet wird. Hier spielt die Verdichtung durch Ersatzneubauten, Umbauten oder Aufstockungen eine zentrale Rolle, erklärt Robert Weinert, Leiter Research bei Wüest Partner, gegenüber cash.ch. 

Und gerade bei diesen Aufstockungen in den Zentren hapert es weiter, auch wenn für alle Zugreisenden Richtung Zürich das in die Höhe bauen in Zürich Altstetten oder Dübendorf sichtbar ist. Es ist ein Tropfen auf den heissen Stein. Um allein in Zürich und Umgebung Linderung zu verschaffen, wäre die gesamte Menge der gesamtschweizerischen Bauprojekte von etwas über 50’000 Stück notwendig, um dem Preisanstieg den Stecker zu ziehen. 

Insofern bleibt offen, wie lange die Immobilienpreise steigen. Entweder wird deutlich schneller und in den Städten nach oben gebaut, die Baulandreserven in und nahe den Ballungszentren erweitert - oder es kommt zu weniger Zuwanderung. Ansonsten könnte der Preisboom über die nächsten zehn Jahre ungebremst weitergehen. Oder aber, wie der Immobilienexperte Scognamiglio ausführt, «müsste politisch nach Wegen gesucht werden, wie der Boden günstiger wird. Nicht die Baukosten, sondern die hohe Bodenpreise sind das Problem.»