Die zunehmende Alterung der Gesellschaft wird den Immobilienmarkt in den nächsten zwei Jahrzehnten landesweit prägen. In den zentrumsnahen Regionen wie Basel, Bern oder Zürich bleiben die Preise über die nächsten zwanzig Jahre hoch und das Angebot an Mietwohnungen knapp. Das hängt mit dem weiterhin hohen Bevölkerungswachstum zusammen, wie die Ökonomen der UBS in ihrer Studie Real Estate Outlook 2025 vom Donnerstag festhalten. Zudem verfügen Rentner über genügend Einkommen, um in der Mietwohnung oder dem Eigenheim nach der Pensionierung zu bleiben.
In den Regionen, in denen die Überalterung der Bevölkerung zunimmt und gleichzeitig die Gesamtbevölkerung nur schwach wächst, droht dagegen ein Szenario mit steigenden Leerständen und einem Abwärtstrend bei den Eigenheimpreisen.
Dies trifft insbesondere auf die Bergregionen des Kantons Graubünden und das Tessin zu. Dort dürfte die Anzahl der über 80-Jährigen bis zum Jahr 2045 um mehr als 50 Prozent zulegen, während die Gesamtbevölkerung wohl bestenfalls stagnieren wird, erklärt UBS-Ökonom Thomas Rieder gegenüber cash.ch. Auch Teile des Jurasüdfusses, des Entlebuchs, des Berner Oberlands oder das östliche Emmental sind gefährdet mit einer sehr stark steigenden Überalterung.
Mit schrumpfender Erwerbsbevölkerung, steigenden Leerständen sinken in diesen Regionen die Preise im Erstwohnungsbereich. Denn je höher der Anteil der Hochbetagten in einer Region ist, desto stärker wird sich die Gesamtnachfrage nach Erstwohnungen aus diesen Regionen in überregionale Zentren verschieben, so die Argumentation des UBS-Experten. Aber auch renovationsbedürftige Immobilien an Randlagen - abseits der Tourismushotspots - dürften es zunehmend schwer haben, die derzeit hohen Preisniveaus zu rechtfertigen.
Zudem ist in überalterten Regionen mit einer Verschlechterung der Staatsfinanzen zu rechnen. Es steigt der Bedarf nach Pflegeheimen, was in der Regel zu Kosten für die Wohngemeinde oder den Kanton führt. Gemeinden mit einem hohen Anteil älterer Personen verlieren dadurch an Wohnattraktivität für die übrige Bevölkerung, was eine Abwärtsspirale in Gang setzen kann.
Japan: Alterung löst regionale Abwärtsspirale aus
Wie Alterung den Immobilienmarkt beeinflussen kann, lässt sich anhand der Entwicklungen in Japan verdeutlichen, wo bereits rund 30 Prozent der Bevölkerung älter als 65 Jahre sind. Gleichzeitig ist die Gesamtbevölkerung in den letzten 15 Jahren geschrumpft.
Die zunehmende Alterung verbunden mit einer generellen Abwanderung in städtische Gebiete führt zu einer Entvölkerung der ländlichen Regionen. Folglich ist dort der Leerstand deutlich angestiegen. «Akiya», verlassene und oft verfallene Häuser in ländlichen und vorstädtischen Gebieten, machen diese Gegenden unattraktiv, was die Abwanderung weiter verstärkt. Die Landwerte in den Präfekturen sind mit dem höchsten Anteil von Personen über 65 Jahren seit 2000 um 40 bis 50 Prozent gefallen, so die UBS-Experten. Im Gegensatz dazu haben die Werte in den nicht schrumpfenden und jüngeren Präfekturen wie Tokyo oder Okinawa in der gleichen Periode um rund ein Drittel zugenommen.
Während in Japan in ländlichen Gegenden Häuser für ein Butterbrot weggehen, «ist in der Schweiz nicht mit einer derartigen Preisimplosion zu rechnen. Aber die Preise könnten sich in den Randregionen langfristig rückläufig bewegen», so Rieder von der UBS weiter.
Die demografischen Perspektiven der Schweiz sprechen dabei nicht grundsätzlich gegen Immobilieninvestitionen. Die Schweiz dürfte auch nicht dem Beispiel Japans folgen, wo Überalterung periphere Regionen stark entvölkert. Trotz Alterung wird die Bevölkerung der Schweiz dank einer starken Einwanderung voraussichtlich weiterhin wachsen, so die Studie der UBS. Dies dürfte die Nachfrage nach Wohnliegenschaften in den kommenden zwei Jahrzehnten weiter stützen.
Allerdings gilt es sich bei Randregionen gut zu überlegen, ob sich ein Hauskauf oder der Erwerb einer Eigentumswohnung aufdrängt. Eine genaue Risikoanalyse bezüglich der Preisentwicklung ist angebracht.
