Eines scheint einmal mehr fast so sicher wie das Amen in der Kirche: Auch 2025 werden die Immobilienpreise in der Schweiz weiter in die Höhe klettern. Hauptgründe sind das knappe Angebot und die bisherigen und zukünftig erwarteten Zinssenkungen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB). Eine Rolle spielt auch die Zuwanderung. Daneben dominieren die Themen regulatorische und gesetzliche Änderungen, Abschaffung des Eigenmietwerts sowie höhere Eigenmittelvorschriften bei den Banken. Die wichtigsten Punkte:
Hypotheken werden zum Teil teurer wegen neuer Eigenmittelvorschriften
Ab 1. Januar 2025 müssen Banken für gewisse Hypotheken mehr Eigenmittel hinterlegen. Dies haben der Bundesrat und die Finanzmarktaufsicht beschlossen. Eigenmittel sind für Banken teuer und somit werden bei gewissen Finanzierungen die Bruttomargen erhöht werden, erklärt Florian Schubiger von hypotheke.ch, gegenüber cash.ch.
Hauptkriterium ist die Belehnung und die Objektart. «Wer eine tiefe Hypothek im Verhältnis zum Immobilienwert hat, dürfte die Änderung nicht zu spüren bekommen. Bei einer hohen Belehnung steigt dagegen der Risikozuschlag, was sich in höheren Zinsen widerspiegelt», so der Immobilienexperte Schubiger. Es kann auch sein, dass gewisse Banken Geschäfte mit hoher Belehnung ablehnen. «Mit grosser Sicherheit wird es weniger Ausnahmebewilligungen seitens der Banken geben. Wer aus dem 'Raster' fällt, wird es schwerer haben, eine Hypothek zu finden.»
Bei Mehrfamilienhäusern und vermieteten Objekten wird der Risikozuschlag bei hoher Belehnung besonders stark ausfallen. Wer also ein Mehrfamilienhaus vermietet und eine hohe Hypothek hat, tut gut daran, diese wenn möglich zu reduzieren. Die Refinanzierungssätze werden dann deutlich attraktiver.
Immobilienpreise dürften weiter anziehen
Die Transaktionspreise für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum sind laut Daten bis zum Ende des dritten Quartals 2024 um etwa drei Prozent gestiegen, sagt Burak Er, Leiter Research bei Avobis Advisory. Dieser Anstieg dürfte sich auch im letzten Quartal fortgesetzt haben, sodass das Gesamtjahr 2024 voraussichtlich besser abschneiden wird als 2023, als die Preise für Einfamilienhäuser um etwa 1,6 Prozent und für Stockwerkeigentum um rund 3,0 Prozent zugelegt hatten.
Für 2025 sind die Aussichten optimistisch, aber nicht euphorisch, so Er von Avobis weiter. Die starken Preissteigerungen von 5 bis 8 Prozent pro Jahr, wie sie während und unmittelbar nach der Pandemie beobachtet wurden, erwartet Er nicht. «Ein wesentlicher Grund dafür ist der Einfluss der Banken auf die Preisbildung: Durch Tragbarkeitsregeln und die Festlegung des Belehnungswerts wird die Kaufbereitschaft begrenzt.»
Die Zinssenkungen durch die Schweizerische Nationalbank sind eine gute Nachricht für den Immobilienmarkt, insbesondere für den Wohnungsbau, erklärt Donato Scognamiglio, VR-Präsident der Immobilienberatungsgesellschaft IAZI. Mit den laufenden Leitzinssenkungen kommt auch die finanzielle Unterstützung für den Wohnungsbau zurück. «Mehrfamilienhäuser bleiben deshalb im Fokus der Anleger».
Die regionalen Unterschiede haben sich seit der Corona-Krise Anfang 2020 eher verringert, da sich die Nachfrage nach Eigenheimen aufgrund der Möglichkeit von Homeoffice teilweise in attraktive Regionen ausserhalb der Zentren verlagert hat, erklärt Claudio Saputelli, Anlagechef Global Real Estate bei der UBS, auf Anfrage von cash.ch. «Insgesamt dürfte dieser Trend anhalten. Gleichwohl wird das Stadt-Land-Preis-Gefälle dadurch nicht erodiert. Die Zentren bleiben insgesamt weiterhin absolut attraktiv - auch aufgrund ihrer Wirtschaftskraft.»
Abschaffung des Eigenmietwerts könnte Preise noch stärker in die Höhe treiben
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist eines der am heissesten diskutierten Politthemen in Bern. Am 19. Dezember stimmte der Ständerat der Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften zu. Tags zuvor hatte der Nationalrat das Konzept zur Abschaffung des Eigenmietwerts durchgesetzt. Demnach soll es einen vollständigen Systemwechsel geben. Der Eigenmietwert soll bei selbstbewohnten Erst- und Zweitliegenschaften ganz wegfallen.
Bis zur definitiven Abschaffung des Eigenmietwerts dürfte allerdings noch einige Zeit vergehen. Die neue Objektsteuer ist dem obligatorischen Referendum unterstellt. Für die Einführung braucht es deshalb ein "Ja" von Volk und Ständen. Angesichts der zuweilen grossen Skepsis aus verschiedenen Lagern dürfte der Urnengang eine hohe Hürde sein.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts würde das Wohneigentum steuerlich attraktiver machen, weshalb die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden und damit auch die Preise entsprechend zunehmen würden, meint Saputelli von der UBS. Dies betreffe allerdings in erster Linie neuere Objekte. Ältere Objekte dürften weniger davon profitieren, da Unterhaltskosten und somit grössere Sanierungen nicht mehr steuerlich abzugsfähig sein werden. Wer ältere Immobilien besitzt, sollte sich wegen des möglichen Wegfalls der Abzugsmöglichkeiten mit einer baldigen Sanierung zumindest auseinandersetzen.
Stabile Festhypothekarsätze und sinkender Saron erwartet
Die Schweizerische Nationalbank hatte 2024 den Leitzins insgesamt von 1,75 auf 0,5 Prozent gesenkt - das entspricht einem deutlichen Rückgang von 125 Basispunkten. Im neuen Jahr preist der Markt ein bis zwei Zinssenkungen auf 0,25 respektive 0,00 Prozent ein. Für Saron-Hypothekarnehmer ist das eine gute Nachricht, da diese allfälligen Leitzinssenkungen automatisch zu tieferen Refinanzierungskosten führen.
Die für Festhypotheken relevanten Swap-Sätze sind im Vergleich zur Saron-Hypothek 2024 deutlich weniger stark gesunken - von 1,28 auf 0,42 Prozent. Das hat zwei Gründe. Erstens haben die Festhypotheken schon Ende 2023 Zinssenkungen stärker eingepreist. Zweitens hat sich die Zinskurve normalisiert, so dass das Potenzial zu tieferen Zinsen am langen Ende früher ausgeschöpft war.
Der Mix von Saron- und Festhypothek ist auch 2025 die richtige Wahl. Je nach Risikotoleranz kann die Saron- oder die Festhypothek stärker gewichtet werden. Je risikotoleranter der Schuldner, desto höher kann dabei der Saron-Anteil ausfallen und umgekehrt.
Referenzzinssatz bringt nur wenig Entlastung für Mietende
So sehr sich die Haus- und Immobilienbesitzer über die sinkenden Zinssätze freuen können: Für Mieterinnen und Mieter sind die Aussichten bescheiden. Der relevante Referenzzinssatz - dieser wird rein arithmetisch von den Durchschnittshypotheken berechnet - dürfte zwar im März um 0,25 Prozent auf 1,50 Prozent sinken, so dass Mieter Zinssenkungen verlangen können. Allerdings könnte danach Schluss sein. Denn ob die SNB den Leitzins auf 0,25 oder auf 0,00 Prozent senkt, dürfte vor dem Hintergrund des aktuellen Zinsniveaus von untergeordneter Bedeutung für den Referenzzinssatz sein, erläutert Santosh Brivio, Ökonom von der Migros Bank, auf Anfrage.
Entscheidender ist vielmehr, ob die Zinsen erneut in negatives Terrain abdriften. Falls ja, resultierte nochmals ein ordentlicher Rutsch nach unten für die gesamte Zinsstrukturkurve, sprich auch die Sätze für Festhypotheken würden sinken. Entsprechend sänke auch der durchschnittliche Hypothekar-Satz, so dass allenfalls eine erneute Abrundung fällig wäre, begründet Brivio. «Wir schliessen erneute Negativzinsen zwar nicht aus, rechnen in unserem Basisszenario aber nicht damit. Dementsprechend erwarten wir, dass der Referenzzinssatz nach einer Zinssenkung durch die SNB um 0,25 Prozent im März vorerst auf dem Niveau von 1,5 Prozent verharren wird.»
6 Kommentare
Die Dividenden meiner Aktien werden besteuert. Wenn ich mir anstelle dessen ein Haus gekauft hätte, wäre der Wohnwert der Ertrag. Insofern verstehe ich den Grund nicht den Wohnwert einer selbst genutzten Immobilie abzuschaffen.
Eine Verschärfung Eigenkapitaldeckung von Hypotheken durch die Banken ist nicht hilfreich. Insbesondere junge Familien haben dann ohne grosses Erbe keine Chance mehr ein Eigenheim zu erwerben. Immobilien sind dann nur mehr für Ältere Paare ohne Kinder erschwinglich.
Ja ja schnell den Eigenmietwert abschaffen und in spaetestens fuenf Jahren geht das gejammer los das die Pensionskassengelder im Ausland (ohne Kontrolle) verpuffen.
Kein Eigenmietwert --> keine Zinsabschreibung --> Reduktion des Hypothekarvolumens --> keine Anlagevolumen fuer Pensionskassengelder.
Aber was schert uns eine kaputte PK in der zukunft wenn wir jetzt populistisch ein paar Stimmen gewinnen koennten!!
Dumm wer alles abzahlt statt 1% Hypothek aufzunehmen und 8% Zinsen via ETF einzustreichen und darueber hinaus die Hypothekarzinsen gegen die Steuer zu schreiben...
Ja, der Eigenmietwert ist echt eine Katastrophe und sollte per se verboten sein. Die ausländischen Staaten können das nicht verstehen und auch für mich ist dies eine völlig unnütze Steuer. Lieber die Mwst erhöhen. Die anderen Punkte aus dem Artikel sind typische, vom FIAT System selbst verursacgte Probleme.
Das der Eigenmietwert an der Urne aufgehoben wird, das glaube ich nicht.
Warum sollte plötzlich etwas funktionieren, dass schon mehrmals bachab geschickt wurde.
Ich wäre der erste, der sich darüber freuen würde.
In der Tat ist die Abschaffung in weite Ferne gerückt, denn wieder wurde eine Vorlage total überladen. Schuldzinsabzüge werden nur eingeschränkt, sind aber immer noch in grossem Stil möglich. Und die Ersatzsteuer für Ferienliegenschaften sind nur für die Kantone, nicht aber für den Bund. Alles zusammengezählt wäre das eine sehr teure Entlastung für die Reichen, während viele Rentner kaum profitieren, da sie ja nur tiefe Hypotheken haben, resp. finanziert bekommen. Da waren frühere erfolglose Vorstösse besser austariert. Hinzu kommt, dass für Ausländer so die Ferienwohnungen noch attraktiver werden und der Nachfragedruck sich weiter steigert. Unsere Nachbarländer machen genau das Gegenteil, sie erhöhen die Steuern auf Ferienwohnungen oder führen neue ein auch um sich von Ueberfremdung und kalten Betten zu schützen.
Fazit: Vorlage für die Mülltonne, sollte sie tatsächlich vors Volk kommen würde die scheitern. Und danach dauert es wieder einige Jahre bis zu einem neuen Anlauf.