Zinssenkungen und ein gemässigterer Zinsausblick wirken sich positiv auf Schwedens angeschlagenen gewerblichen Immobilienbereich aus. Dieser gehört seit Beginn des Zinserhöhungszyklus 2022 zu den am stärksten betroffenen Sektoren in Europa. Er ist aufgrund seiner besonders zinssensiblen Abhängigkeit, seiner relativ hohen Verschuldung und eines hohen Anteils kurzfristiger und/oder variabel verzinslicher Schulden betroffen, schreibt die ING Bank in einer Studie von letzter Woche.
Die schwedische Zentralbank Riskbank senkte Anfang November die Zinsen um 50 Basispunkte, was zu einem neuen Leitzins von 2,75 Prozent führte. Dies war bereits die vierte Zinssenkung im Jahr 2024, und die Zentralbank hat angedeutet, die Zinsen auch im Dezember und im ersten Halbjahr 2025 weiter senken zu wollen. Die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank helfen dem Sektor zusätzlich, da schwedische Immobilienunternehmen relativ hohe Schulden in Euro haben.
Entlastung bei Finanzierungskosten und Kreditkennzahlen
Der schwedische Immobiliensektor ist relativ stark verschuldet, die Nutzung kurzfristiger und variabel verzinslicher Schulden ist im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern ebenfalls höher. Laut MSCI Real Capital Analytics waren rund 60 Prozent der in schwedischen Kronen denominierten Anleiheemissionen von Immobilienunternehmen in den Jahren 2020-2021 variabel verzinslich.
Ein grosser Teil bestand aus Schulden mit kürzerer Laufzeit - oft drei Jahren oder weniger. Zum Vergleich: Der Leitzins der Riksbank lag in diesem Zeitraum bei oder nahe null, was die Finanzierung sehr günstig machte. Die Zentralbank startete 2022 einen schnellen Zinserhöhungszyklus, was schnell zu erhöhten Finanzierungskosten mit erheblichen Folgewirkungen für den Sektor führte, so die ING Bank.
Verbesserung der Immobilienbewertungen
Beim Blick auf die Bewertungen von Immobilienportfolios gibt es erste positivere Anzeichen für eine mögliche Erholung. Die Bewertungen sind seit dem Höchststand im Jahr 2022 stark zurückgegangen. Die jüngsten Daten für das dritte Quartal 2024 deuten darauf hin, dass die zugrunde liegenden Immobilienbewertungen möglicherweise einen Tiefpunkt erreicht haben und in einigen Fällen sogar wieder gestiegen sind.
Im dritten Quartal stiegen die Hauspreise im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal um 2,3 Prozent. Dies kommt den Vermietern von Wohnimmobilien zugute, die bei steigenden Renditen unter erheblichen Wertverlusten gelitten haben, und einem regulierten Mietmarkt, in dem das Mietwachstum in den letzten Jahren hinter dem rasanten Anstieg der Zinskosten zurückgeblieben ist.
Tatsächlich erholen sich die Immobilienbewertungen in den nordischen Ländern oft schneller als in anderen europäischen Ländern. «Das wirkt sich positiv auf Transaktionen und Verschuldungskennzahlen aus», erläutern die Experten der ING Bank weiter.
