Saron und Festhypotheken: Auf welche Finanzierungslösung man vor den nächsten SNB-Zinsschritten setzen sollte

Am 26. September senkte die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins um 25 Basispunkte auf 1,00 Prozent – es war die dritte Senkung in Folge. Auch beim nächsten geldpolitischen Termin am 12. Dezember wird SNB-Präsident Martin Schlegel voraussichtlich einen weiteren Schritt im Senkungszyklus verkünden. Der Markt signalisiert dies durch eine Rendite von 0,66 Prozent für eine Schweizer Bundesobligation mit einmonatiger Laufzeit, diejenige für ein Jahr liegt bei 0,59 Prozent. 

Der Zinsindex für Wohnimmobilien des Vergleichsportals hypotheke.ch setzt den im Herbst 2023 begonnenen Rückwärtsgang weiter fort und befindet sich nun wieder auf dem Niveau von März 2022. Nach der Wahl von Donald Trump sind die Hypothekarzinsen zwar kurzfristig gestiegen, dieser Effekt ist jedoch bereits wenige Tage später weitgehend verpufft. Die inverse Zinskurve hält gleichzeitig seit einigen Monaten an, was in dieser Ausprägung historisch eher ungewöhnlich ist.

In der Konsequenz beginnen die aktuellen «Schaufensterpreise» für Schweizer Hypotheken mit fünf Jahren Laufzeit auf den bekannten Vergleichsplattformen bei 1,24 Prozent. Bei Wohnkrediten über zehn Jahre liegt das günstigste Angebot bei 1,43 Prozent. Je nach Einkommen, Höhe des Eigenkapitals oder Art der Immobilie können andere Zinssätze ausgehandelt werden. Für Hypothekarkunden ohne erstklassige Bonität können die Zinskosten jedoch auch deutlich höher ausfallen. Wie man beim Verhandeln von Hypotheken die Zinskosten optimiert, hat cash.ch hier aufgezeigt. 

Kapitalmarkt hat Leitzinsreduktionen eingepreist

Giampiero Brundia, Hypothekenexperte und Geschäftsführer von Oxifina, geht davon aus, dass die SNB den Leitzins innerhalb der nächsten sechs bis neun Monate zweimal um jeweils 25 Basispunkte reduzieren wird. Von diesen Reduktionen werden besonders Saron-Hypotheken profitieren, da der Basissatz (Saron) dieses Hypothekarproduktes im gleichen Umfang sinken wird. Bei den Festzinshypotheken rechnet der Experte mit einer Seitwärtsbewegung, da der Kapitalmarkt die geplanten Leitzinsreduktionen der SNB bereits eingepreist hat.

Der erwartete Zinsschritt der SNB – eine Senkung des Leitzinses um 25 Basispunkte auf 0,75 Prozent – wird auch nach Einschätzung von Burak Er, Leiter Research beim Immobilien- und Hypothekendienstleister Avobis, wahrscheinlich nur wenig Einfluss auf die Hypothekarzinsen haben. Der Markt hat bereits eine optimistische geldpolitische Entwicklung für die kommenden zwölf Monate eingepreist. Die Inflation ist schwach und liegt unter den Erwartungen der SNB.

«Zudem gibt es erste Anzeichen für eine mögliche Deflation im nächsten Jahr, wodurch die bedingte Inflationsprognose sogar wichtiger sein könnte als der eigentliche Zinsentscheid. Sollte der Trend zur Disinflation – also einer stetig sinkenden Teuerungsrate – anhalten, wird im März der nächste Zinsschritt erwartet, der jedoch ebenfalls bereits im Zinsmarkt berücksichtigt ist.»

Finanzexperte Florian Schubiger von Hypotheke.ch geht ebenfalls davon aus, dass es weitere Zinssenkungen durch die SNB geben wird: «Der Markt ist sich weitgehend einig, dass es zu weiteren Zinssenkungen kommen wird. Diese Erwartungen sind bereits in den längeren Laufzeiten eingepreist, was sich in der flachen Zinskurve widerspiegelt.»

Es sei daher nicht zu erwarten, dass die langfristigen Zinsen stark fallen werden, selbst wenn die SNB die Zinsen tatsächlich senkt. Saron-Hypotheken und Hypotheken mit kurzer Laufzeit werden hingegen vom SNB-Entscheid profitieren. Es ist daher zu erwarten, dass die Zinskurve in den nächsten Monaten wieder etwas steiler wird.

Mehrere attraktive Finanzierungsmöglichkeiten

Für Hypothekarnutzer bieten sich derzeit mehrere attraktive Finanzierungsmöglichkeiten an. Wer langfristige Sicherheit und Ruhe sucht, findet bei Festhypotheken mit längeren Laufzeiten derzeit günstige Zinssätze. Gleichzeitig sind Saron-Hypotheken interessant, da die makroökonomischen Aussichten mindestens zwei weitere Zinssenkungen erwarten lassen und sogar Negativzinsen auf absehbare Zeit nicht auszuschliessen sind. Auch ein Zwischenweg und Kombinationen verschiedener Hypothekenmodelle sind möglich.

«Sollte jedoch die Inflation anziehen oder der Franken zu stark nachgeben, könnte dieser Trend gefährdet sein. In solchen Fällen sind kurze Festhypotheken mit Laufzeiten von zwei bis drei Jahren eine gute Wahl: Sie ermöglichen es, von den eingepreisten Zinssenkungen zu profitieren und zugleich Flexibilität für die nächste Refinanzierung zu bewahren», rät Er.

Aktuell kann jeder, der Sicherheit sucht, mit gutem Gewissen eine langfristige Hypothek abschliessen – vorausgesetzt, dass die Immobilie langfristig nicht verkauft werden soll. Die Zinsen sind zurzeit niedrig und die Zinskurve ist flach. Die Absicherung der Zinskosten durch eine lange Laufzeit ist derzeit günstig. Das Potenzial für kurzfristig steigende Zinsen scheint gering zu sein, jedoch bleibt mittelfristig vieles unklar, und es bestehen durchaus auch Risiken für Zinserhöhungen.

«Ein Trendwechsel bei der Zinsentwicklung passiert immer unerwartet, und wenn die Richtung ändert, geht es meistens schnell. Es lohnt sich meiner Meinung nach deshalb nicht, mit dem Abschluss der Hypothek zu warten, in der Hoffnung, noch den einen oder anderen Basispunkt optimieren zu können. Diese Strategie könnte derzeit auch nach hinten losgehen», warnt Schubiger.

Die passende Hypothekenlösung hängt stark von den individuellen Bedürfnissen sowie der Risikofähigkeit und Risikobereitschaft ab. Wer risikofreudig und risikofähig ist und mittel- bis langfristig von weiterhin niedrigen Zinsen ausgeht, kann eine Saron-Hypothek abschliessen und die erwarteten Zinssenkungen der SNB «mitnehmen». Wer jedoch bei Zinssätzen von drei oder vier Prozent unruhig schläft - was, wie hier dargelegt, schnell passieren kann -, sollte sich besser für eine längere Laufzeit entscheiden. So einfach ist es.

Grössere Kreditmargen der Anbieter

Banken bieten bei Saron-Hypotheken in der Regel die besten Konditionen an, da viele Pensionskassen und Versicherungen Saron-Hypotheken entweder gar nicht oder nur in sehr begrenztem Umfang anbieten. Bei Festzinshypotheken hingegen werden Banken häufig von Versicherungen und Pensionskassen übertroffen. 

Seit dem Sommer sind die Hypothekarzinsen deutlich gesunken – das dürfte vielen aufgefallen sein. Weniger sichtbar ist jedoch, dass die sogenannten Swapsätze, also die Basiszinsen für Hypotheken, im gleichen Zeitraum noch stärker gefallen sind, und zwar um etwa 15 bis 20 Basispunkte. «Das bedeutet, dass die Banken ihre Kreditmargen bewusst erhöht haben“, sagt Er.

Laut Brundia führt Basel III zu einer Erhöhung der Zinskonditionen bei einigen Hypothekargebern. «Konnten Saron-Hypotheken Anfang des Jahres noch mit Zinsmargen von etwa 0,50 Prozent abgeschlossen werden, so müssen derzeit bei einigen Kreditgebern Zinsmargen von 0,80 Prozent bis 1 Prozent in Kauf genommen werden.» Ähnlich verhält es sich bei den Festzinshypotheken.

Die Hypothekargeber haben bis Ende 2024 Zeit, die neuen Regeln zu implementieren. Erfahrungen aus der Vergangenheit zeigen, dass während der Implementierungsphase und auch danach eine Übergangszeit folgt, in der Hypothekargeber vorsichtig kalkulieren, was tendenziell zu einer Verteuerung der Hypotheken führt.

«Die grösste Hypothekarbank der Schweiz, die UBS, hat in diesem Jahr ihre Kredit- und Preispolitik angepasst und damit eine ‹Kreditklemme› ausgelöst. Dies hat dazu geführt, dass die anderen Finanzierungsmarktteilnehmer kapazitätsmässig – in Bezug auf Ressourcen und Kapital – unter Druck geraten sind und der grossen Nachfrage der Hypothekarnehmer nicht mehr gerecht werden können,» erklärt Giampiero Brundia, Hypothekenexperte und Geschäftsführer von Oxifina. «Ein geringes Angebot führt bekanntlich zu höheren Preisen – im Falle der Hypotheken zu höheren Zinssätzen.»