Saron- und Festhypotheken? Auf welche Finanzierung Schweizer Immobilienbesitzer derzeit setzen sollten

Gemessen am Zinsindex von hypotheke.ch haben sich die Kosten für eine Hypothek nach einem Rückgang von 2,48 auf 2,05 Prozent in den Monaten Oktober bis Dezember stabilisiert. Für eine Hypothek von 800’000 zahlt man daher wieder 3440 Franken weniger pro Jahr, obwohl die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Leitzinsen seit der letzten Anhebung im Juni 2023 noch gar nicht gesenkt hat.

«Die Hypothekarzinsen sind heute über alle Laufzeiten - ausser der SNB-Leitzinsabhängigen Saron-Geldmarkthypothek - 15 bis 20 Basispunkte tiefer als vor drei Monaten», sagt Florian Schubiger von hypotheke.ch gegenüber cash.ch. In den letzten Wochen seien die Zinsen aber wieder leicht gestiegen - vor allem am langen Ende - und die Zinskurve ist etwas steiler beziehungsweise weniger invers und flach geworden.

Grosse Spanne bei den Hypozins-Angeboten

Die aktuellen «Schaufensterpreise» für Schweizer Hypotheken mit fünf Jahren Laufzeit fangen auf den bekannten Vergleichsplattformen bei 1,66 Prozent an, bei Wohnkrediten über zehn Jahre lautet das günstigste Angebot auf 1,83 Prozent. Je nach Einkommen, Höhe des Eigenkapitals oder Art der Immobilie können andere Zinssätze ausgehandelt werden. Für Hypothekarnehmerinnen und -nehmer, die keine Top-Bonität mitbringen, können die Zinskosten allerdings auch deutlich höher ausfallen.

«Der Wettbewerb ist immer noch sehr hoch, da Hypotheken eine attraktive Anlage sind», sagt ​Giampiero Brundia, Geschäftsführer von Oxifina, auf Anfrage von cash.ch. Ein grosser Wettbewerb bedeutet auch, dass eine grosse Zinsangebots-Spanne vorherrscht, welche sich die Geldsuchenden zu Nutze machen sollten. Brundia verdeutlicht diese Ausgangslage anhand einer aktuellen Kreditausschreibung für eine fünfjährige Festhypothek. Mit Angeboten zwischen 1,65 Prozent und 1,96 Prozent liegt der Preisunterschied bei 0,31 Prozentpunkten pro Jahr. 

Dabei bieten Banken bei Saron-Hypotheken meistens die besten Konditionen an, zumal viele Pensionskassen und Versicherungen die Saron-Hypothek gar nicht oder nur defensiv im Angebot haben. Bei den Festzinshypotheken würden hingegen die Banken meistens von Versicherungen und Pensionskasse geschlagen. Am günstigsten bietet eine Saron-Hypothek laut Moneyland derzeit Banque Cantonale de Genève mit dem Programm Advantage Service an - ein Angebot von Online-Hypotheken. Auch bei den zehn- und fünfjährigen Festhypotheken haben die Genfer die Nase vorn.

Markt rechnet mit deutlichen Zinssenkungen durch die SNB

Trotz des gegebenen Vorteil bei den Festhypotheken fragt man sich wohl viele, wann wieder auf den langfristig günstigeren Saron umgesattelt werden soll. Burak Er, Leiter Research beim Immobilien- und Hypothekendienstleister Avobis, erwartet, dass die SNB bereits im März mit der ersten Anpassung des Leitzinses beginnen wird. Diese Einschätzung stützt sich auf die Beobachtung, dass die Inflation dauerhaft niedrig bleibt und das Risiko plötzlicher Inflationssteigerungen als gering betrachtet werden kann. So lag überraschenderweise die Gesamtteuerungsrate im Januar bei lediglich 1,3 Prozent, was nicht nur weit unter dem von der SNB angestrebten Ziel von 2,0 Prozent, sondern auch unter ihren eigenen Vorhersagen liegt. Im Februar ist die Inflation erneut gesunken, auf 1,2 Prozent.

Klar ist: Im langfristigen Vergleich ist die Zinskurve immer noch sehr flach. Das zeigt, dass der Markt mit deutlichen Zinssenkungen im Jahr 2024 rechnet. «Wer eine Saron Hypothek abschliesst, muss sich somit ziemlich sicher sein, dass die kurzfristigen Zinsen in den nächsten drei Jahren deutlich fallen. Tun sie das nicht oder steigen sie nach ersten Zinsreduktionen der SNB wieder an, ist man mit der Saron-Hypothek schlechter gefahren», so Schubiger, der dieses Jahr ab Juni mit drei Zinsschritten im Umfang von 75 Basispunkten rechnet.

Zudem besteht weiterhin das Potenzial, dass die Inflation wieder mehr zum Thema wird, was die Langfristhypotheken wieder verteuern würde. Mittelfristig könnte eine Mehrwertsteuererhöhung zum Thema werden, weil die 13. AHV-Rente vor dem Volk durchgekommen ist. Diese Kosten müssen irgendwie überwälzt werden. Ebenfalls werden die Mieten weiter steigen, was ein wesentlicher Treiber der Inflation darstellt. 

Brundia von Oxifina erwartet wegen der stabilen Wirtschaft und der niedrigeren Inflation in der Schweiz maximal einen Zinsschritt von 0,25 Prozentpunkten nach unten, was Zinskosten von ungefähr 2,05 Prozent für eine Saron-hypothek zur Folge hätte. Bei den Festzinshypotheken geht der Marktexperte von einer Seitwärtsbewegung aus. «Nichtsdestotrotz: Festzinshypotheken mit Laufzeiten bis zehn Jahre bleiben günstiger als die Saron-Hypothek», fügt Brundia an.

Festhypothek mit kurzer Laufzeit als Königsweg

In der aktuellen Marktsituation ist es für Hypothekarnehmer wichtig, eine auf ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnittene Finanzierungsstruktur zu wählen. Für diejenigen, die das Risiko von Zinsschwankungen vermeiden möchten, erweist sich die Wahl einer Festhypothek mit kurzer Laufzeit als vorteilhaft, da diese bereits mögliche Zinssenkungen berücksichtigt. «Diese Strategie ermöglicht es, die momentane Phase der Unsicherheit möglicher Zinssenkungen abzuwarten und sich anschliessend zu günstigeren Bedingungen zu refinanzieren», so Er von Avobis, der den Leitzins bis zum Jahresende auf 1,0 Prozent sinken sieht. So könne man sich gegen das Risiko absichern, dass sich die erwarteten Zinssenkungen verzögern. 

Der wichtigste Tipp von Oxifina-Geschäftsführer Brundia geht in die gleiche Richtung: «Derzeit ganz klar auf Saron-Hypothek verzichten. Wenn Flexibilität gesucht ist, auf kurzlaufende Festzinshypotheken setzen.» Kurzlaufend bedeutet Laufzeiten von zwei oder drei Jahre. Für sicherheitsorientierte Immobilienbesitzer eignen sich Festzinshypotheken mit Laufzeiten zwischen fünf und acht Jahren. Dabei sollte die Hypothek nicht gestaffelt - mehrere Fälligkeiten - werden, sonst geht die Verhandlungsmacht verloren.

Saron-Hypotheken sollten nur Immobilienbesitzer abschliessen, die auch einen deutlichen Zinsanstieg problemlos finanziell und emotional verkraften können oder genügend Kapital auf der Seite haben, um im Notfall zu amortisieren. Für Personen mit schwachen Nerven oder wenig finanziellem Spielraum sind Saron-Hypotheken nicht geeignet und der Zeitpunkt in den nächsten Monaten für den Abschluss einer langen Festhypothek ist wohl gar nicht so schlecht.

Mit Vergleichen Geld sparen 

Auch werden die Zinssätze bis zum nächsten Entscheid der SNB am 21. März auf dem aktuellen Niveau verharren. Sollte die SNB sich für eine Zinssenkung entscheiden, wird nicht nur der Saron-Satz fallen, sondern auch über alle festen Laufzeiten eine Anpassung nach unten erfolgen. «Längere Laufzeiten scheinen aktuell ebenfalls interessant zu sein für alle, die Planbarkeit suchen», argumentiert auch Schubiger. Insbesondere da ein Wiederanstieg bei der Inflation bei Schweizer Hypotheken zu einer Verteuerung führen könnte, die man aktuell relativ günstig mit einer längeren Laufzeit absichern kann.

Aktuell herrscht etwas mehr Unsicherheit am Markt als üblich, weil unklar ist wie sich die SNB nach dem grösser als erwarteten Inflationsrückgang verhalten wird. Gerade in einem solchen Umfeld lohnt es sich besonders, Zinsen verschiedener Anbieter zu vergleichen. Das hängt auch damit zusammen, dass nicht alle Anbieter die Zinsen gleich schnell anpassen - nach oben und nach unten. Bei gewissen Anbietern können Zinsen für bis zu einer Woche oder sogar länger provisorisch reserviert werden. Dadurch eröffnen sich Opportunitäten, die vor allem bei starken Schwankungen ausgenutzt werden können. Wer dabei richtig vorgeht, kann viel Geld sparen.

Dies gilt auch betreffend dem Verhandeln: Es ist sehr unwahrscheinlich, dass im Filialkanal ohne Verhandlung direkt der bestmögliche Zinssatz offeriert wird. Es gehört zum Geschäftsmodell der Banken dazu, mit einem Zinssatz in die Verhandlung zu starten, bei dem noch Luft nach unten besteht. Und man sollte, wenn es die finanzielle Situation erlaubt, auch Kredite amortisieren. Je nach Modell und Vertrag kann eine freiwillige Amortisation möglich sein. Je geringer Ihre Hypothekarschuld ist, desto weniger Hypothekarzinsen muss man bezahlen und desto besser ist die Bonität. Und letzteres hilft gerade dann, wenn eine Hypothek erneuert werden muss.