Saron- oder Festhypotheken: Welche Finanzierung nach dem SNB-Zinsschritt attraktiver ist

Saron-Hypothekarnehmer konnten am vergangenen Donnerstag die Champagner-Korken knallen lassen. Wesentlich früher als erwartet hatte die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 1,50 Prozent gesenkt, womit die Saron-Hypothek über Nacht ebenfalls um gleichen Prozentsatz günstiger wurde.

Und es dürfte noch besser kommen: Auch die defensiveren Ökonomen wie Thomas Stucki von der St. Galler Kantonalbank, welcher in diesem Jahr keine Zinssenkung erwartet hatte, gehen nun von weiteren Zinssenkungen aus. «Nachdem die SNB ihren Zinssenkungszyklus begonnen hat, wird sie weitere Zinssenkungen machen müssen, um nicht unglaubwürdig zu werden», erklärt Stucki gegenüber cash.ch. 

Festhypotheken haben nicht an Attraktivität eingebüsst - im Gegenteil

Dieses weitere Zinssenkungspotenzial spiegelt sich auch am Markt wider: Der Schweizer Kapitalmarkt preist zwei weitere Leitzinssenkungen um je 0,25 Prozentpunkte bis Ende Jahr ein. Der SNB stehen dafür an ihren Sitzungen zur geldpolitischen Lagebestimmung Mitte Juni, September und Dezember drei Möglichkeiten offen. Trifft diese Prognose wie von den Märkten antizipiert ein, würde der Satz des Saron im weiteren Jahresverlauf von 1,50 auf 1,00 Prozent absinken. Zuzüglich einer gängigen Zinsmarge von 0,60 bis 1,00 Prozentpunkten käme eine Saron-Hypothek ab Mitte September oder Mitte Dezember noch 1,60 bis 2,00 Prozent zu stehen. 

Die Swap-Sätze stehen nun wieder auf einem ähnlichen Niveau wie Ende 2023 und der Anstieg bis Ende Februar wurde korrigiert. Am kurzen Ende kam es ferner zu einer deutlichen Verschiebung nach unten - sprich zwei- bis fünfjährige Festhypotheken kosten deutlich weniger als Anfang Jahr. Die längeren Laufzeiten notieren mehr oder weniger unverändert.

Die Zinskurve hat damit die Inversion - sprich die kurzfristigen Zinsen stehen höher als die langfristigen - korrigiert. Ein Blick auf das Vergleichsportal hypotheke.ch bestätigt diese Verflachung. Der Schaufenster-Preis für eine zweijährige Hypotheken beläuft sich auf 1,63 Prozent, für eine 10-jährige werden 1,68 Prozent aufgerufen.

Das bedeutet, dass sich kurzlaufende Festhypotheken im Vergleich zu einer Saron-Hypothek weiter nicht verstecken müssen. Mit dem Preisrückgang kommt eine Festhypothek zwischen zwei und drei Jahren auf rund 1,70 bis 1,90 Prozent zu stehen - die meisten Angebote der Banken liegen über den Schaufenster-Preisen von hypotheke.ch. Dem steht eine Saron-Hypothek von aktuell 2,10 bis 2,50 Prozent gegenüber - entspricht dem Saron von 1,50 Prozent zuzüglich der Zinsmarge der Bank von 0,60 bis 1,00 Prozent.

Die Konklusion ist klar: Die Leitzinsen müssen weiter fallen, damit die Saron-Hypothek die Zinsdifferenz zu den kurzlaufenden Festhypotheken schliessen kann. Das ist auch deshalb der Fall, weil die erwartenden Leitzinssenkungen der SNB nur geringe Auswirkungen auf die längerfristigen Zinssätze haben. Diese wurden vom Kapitalmarkt bereits eingepreist. 

Mix von Saron- und Festhypothek die beste Option

Sinkt der Saron auf 1,00 Prozent, sind die aktuellen Refinanzierungskosten bei einer Festhypothek über zwei bis drei Jahre nur bescheidene 0,10 Prozent teurer. In Zahlen ergibt dieser Aufschlag bei einer Hypothek über eine halbe Millionen Franken höhere Zinskosten von 500 Franken. Zur Erinnerung: In den letzten 10 Jahren war die Saron-Hypothek vor allem während der Nullzins-Phase die deutlich günstigere Refinanzierungsmöglichkeit.

Diese kleine Differenz zugunsten des Saron spielt aber nur, wenn die hiesigen Währungshüter den Leitzins auf 1,00 Prozent drücken. Fällt der Leitzins auf 1,25 Prozent, dann fallen bei einer Saron-Hypothek über zwei Jahre höhere Kosten an als bei einer zweijährigen Festhypothek. 

Ein Mix zwischen Festhypothek und Saron-Finanzierung scheint deshalb weiterhin eine gute Wahl. Der Vorteil der Festhypothek sind zum Vorherein feststehenden maximalen Fixkosten. Obwohl die Zinsen nun sinken, bleibt Planungssicherheit weiterhin ein elementarer Baustein bei der Finanzierung des Eigenheims. 

Saron müsste noch weiter sinken

Damit die Saron-Hypothek sich wirklich von einer Festhypothek abheben kann, müsste entweder der Saron Richtung respektive unter 1,00 Prozent fallen, oder die länger laufenden Sätze für Festhypotheken wieder anziehen. 

Folgendes gilt es dabei zu beachten: Zwar hat die Nationalbank weiter Spielraum für Zinssenkungen, aber es gilt die Inflation im Auge zu behalten. Die Inflationsprognose der SNB steht bei 1,2 Prozent und damit dem Wert vom Februar. Damit sind die kurzen Zinsen real betrachtet - Leitzins minus Inflation - mit plus 0,30 Prozent positiv. Bleibt die Inflation wie von der SNB prognostiziert über die nächsten 18 Monate bei 1,2 Prozent und der Leitzins sinkt auf 1,00 Prozent, dann wären die realen Zinsen mit 0,20 Prozent wieder im negativen Bereich. Die Leitzinsen dürften wohl nur unter 1,00 Prozent sinken, wenn eine globale Rezession mit deflationärer Tendenz eintritt. 

Zweitens bestehen Risiken am langen Ende der Zinskurve. Dort liegen die realen Zinsen - Rendite 10-jährige Bundesobligation minus Inflation - mit 0,60 Prozent bereits deutlich im negativen Bereich. Während der Nullzins-Phase 2015 bis 2021 lag die durchschnittliche Inflation bei 0,10 Prozent, die Rendite der eidgenössischen Bundesobligationen bei minus 0,24 Prozent. Das ergab einen negativen Realzins von 0,34 Prozent. Insofern kann eine Gegenbewegung hier nicht ausgeschlossen werden, damit die reale Zinsdifferenz weniger stark im negativen Bereich liegt. Das könnte zu einem Anstieg der Zinsen für Festhypotheken führen. 

Wer weiterhin zu hundert Prozent im Saron finanziert ist, spekuliert auf weitere Zinssenkungen durch die Nationalbank. Eine kurzfristige Festhypothek ist nur marginal teurer bei einem "erwarteten" Leitzinsniveau von 1,00 Prozent. Wer den Spatz lieber in der Hand hat als die Taube auf dem Dach, ist deshalb mit einer Festhypothek oder einer fixen Teilfinanzierung in Ergänzung zu einer Saron-Hypothek weiterhin gut beraten.