Die Renditeexplosion am europäischen Kapitalmarkt hat die Schweizer Zinslandschaft nicht verschont. Die Rendite der zehnjährigen eidgenössischen Bundesobligationen hat sich innerhalb eines Monats verdoppelt, die Sätze für Festhypotheken sind im Sog ebenfalls deutlich angestiegen. Entsprechend schlecht ist die Stimmung bei Eigenheimbesitzern, die das jüngste Fenster zum Abschluss einer längerfristigen Festhypothek verpasst haben.
Auf der anderen Seite erwartet der hiesige Geldmarkt eine weitere Zinssenkung um 25 Basispunkte von 0,5 auf 0,25 Prozent durch die Schweizerische Nationalbank am 20. März. Tritt dieses Szenario ein, würden die Kosten für eine Saron-Hypothek um 0,25 Prozent sinken. Angesichts der niedrigen Inflation und eines verhaltenen wirtschaftlichen Ausblicks erscheint dieser Schritt weiterhin plausibel und ist vom Markt so eingepreist.
Nun auf eine Saron-Hypothek setzen?
Auf den ersten Blick könnten Hypothekarnehmer nun zum Schluss kommen, die Saron-Hypothek sei nach diesem Zinsschritt die bessere Refinanzierungsvariante als eine Festhypothek. Bei einer durchschnittlichen Marge von 0,8 Prozent würde der Zinssatz nach der Zinssenkung bei 1,05 Prozent stehen - Saron von 0,25 plus Marge von 0,80 Prozent. Das ist günstiger als eine fünfjährige oder eine zehnjährige Festhypothek, für die gemäss hypotheke.ch beim durchschnittlichen verfügbaren Angebot 1,55 respektive 1,80 Prozent hingeblättert werden muss.
Dabei bleibt eine Veränderung des Leitzinses über zehn Jahre unberücksichtigt - sprich der Saron darf nicht wieder ansteigen, damit diese variable Finanzierungsform die attraktivste bleibt. Unveränderte Leitzinsen in Franken über zehn Jahre sind allerdings sehr unwahrscheinlich, das kam in der Vergangenheit noch nie vor.
Werden die aktuellen Zinssätze in einen längerfristigen Kontext gesetzt, ist die Saron-Hypothek nicht die günstigste Finanzierungsform, erklärt Claudio Saputelli, Chief Investment Officer Global Real Estate bei der UBS, auf Anfrage von cash.ch. Der jüngste Zinsanstieg hat die Kosten langfristiger Festhypotheken zwar deutlich erhöht. «Über eine Laufzeit von zehn Jahren liegen die geschätzten Kosten einer Geldmarkthypothek in unserem Hauptszenario nahezu auf demselben Niveau wie bei einer Festhypothek mit zehn Jahren Laufzeit.»
Das gilt auch für die mittleren Laufzeiten zwischen drei bis sieben Jahren. Auch diese dürften zu leicht höheren Zinszahlungen führen. Bei der aktuellen hohen Schwankungsanfälligkeit kann sich das jedoch schnell verändern, ergänzt der UBS-Experte. Gemäss seiner Zinsprognose dürften die zehnjährige Festhypothek in den nächsten Monaten wieder günstiger werden. Das würde allen, die das jüngste Fenster zum Abschluss einer Festhypothek verpasst haben, ein neues Zeitfenster öffnen.
Die Unsicherheit über die langfristige Zinsentwicklung hat infolge der Trump-Politik und der Investitionsvorhaben der deutschen Regierung deutlich zugenommen (Mehr dazu hier). Dies erhöht die Attraktivität einer langfristigen Absicherung mit einer langlaufenden Festhypothek gegen eine Rückkehr der Inflation und steigende Zinsen, so der UBS-Ökonom weiter.
Keine Auswirkungen auf den Eigenheimmarkt
Die kurzfristige Zinsvolatilität dürfte die Preisentwicklung auf dem Eigenheimmarkt kaum beeinflussen. Die UBS-Ökonomen haben berechnet, dass erst eine Rendite der zehnjährigen Bundesobligationen von über 1,5 Prozent den aktuellen Kostenvorteil eines Eigenheims gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung wegfallen lässt. Erst dann dürfte dies die Nachfrage nach Eigenheimen dämpfen und die Preisentwicklung bremsen, so der UBS-Experte Saputelli weiter.
Fazit: Wer den Abschluss einer langfristigen Festhypothek in den letzten Wochen verpasst hat, sollte kurzfristig geduldig auf ein Zeitfenster warten, um eine solche zu einem vernünftigen Preis abschliessen zu können. Wer einen fest definierten, variablen Anteil in einer Saron-Hypothek hat, kann diese Finanzierungsvariante auf der anderen Seite im Mix beibehalten.
