Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich im Frühjahr 2025 erneut im Aufwind. Laut einer Analyse der UBS verteuerten sich Eigenheime im ersten Quartal um 1,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 3,2 Prozent im Jahresvergleich – der stärkste Quartalsanstieg seit Mitte 2022.
Obwohl in allen Schweizer Regionen mit Ausnahme der Stadt Zürich und Genfersee die Preissteigerungen über dem Durchschnitt der vergangenen 25 Jahre lagen, waren Wertzuwächse von über 5 Prozent in der West- und Südschweiz besonders für die gesamtschweizerische Preisdynamik verantwortlich.
In den Regionen Bern, Zentralschweiz, Zürich und Genfersee kletterten die Preise um 4 bis 5 Prozent. In den Regionen Nordwest- und Ostschweiz war die Dynamik hingegen mit unter 4 Prozent am schwächsten.
Eigentum attraktiver als Miete
Aufgrund des tiefen Zinsniveaus ist das Eigentum wieder attraktiv geworden. Vergleicht man Miete und Eigentum, liegen die Kosten beim Eigentum im Kanton Zürich um etwa 5’000 Franken unter denen vergleichbarer Mietobjekte. Zu diesem Fazit kommen die Immobilienspezialisten der Zürcher Kantonalbank.
Noch vor zwei Jahren fuhren Mieter um über 12’000 Franken besser. Damals betrugen die Zinskosten einer fünfjährigen Hypothek etwa 2,86 Prozent - derzeit befinden sie sich unter 1,4 Prozent.
Die Wohnkosten-Differenz zwischen Miete und Eigentum seit dem Jahr 2011. Quelle: ZKB.
Die Nachfrage nach Wohneigentum hat sich infolge des Zinsrückgangs deutlich belebt. Der Index auf Reservationszahlungen der ZKB legte im ersten Quartal 2025 kräftig zu, während der Anteil der Rücktritte stabil auf tiefem Niveau verharrte. Damit reduzierte sich das aufgebaute Angebot und die Knappheit spitzte sich am Eigenheimmarkt wieder zu.
Besonders ausgeprägt war die Situation im Kanton Basel-Stadt. Lediglich 151 neue Wohneinheiten wurden vergangenes Jahr gebaut. Die Basler Kantonalbank geht auch in diesem Jahr von einer geringen Zahl an Neubauten aus.
Die Leerstandsquote im Halbkanton ist in der Folge auf unter 1 Prozent im letzten Jahr gesunken. Besonders angespannt ist die Lage für Familien: Bei Wohnungen mit vier und mehr Zimmern liegt die Leerstandsquote unter 0,5 Prozent.
Zuwanderung und regulatorische Hürden
Im Kanton Zürich ist die Lage etwas weniger angespannt. Laut ZKB lassen zwei Faktoren auf eine Entspannung hoffen - zumindest am Zürcher Mietwohnungsmarkt. Das Bevölkerungswachstum schwächt sich ab, während kantonsweit etwas mehr Wohnbauprojekte in der Pipeline sind. Ein weiterer Rückgang der Leerstandsquote und Anstieg der Angebotsmieten dürfte dies zwar nicht verhindern - nur den Anstieg dämpfen. Steigende regulatorische Hürden und Baukosten wirken sich zu stark einengend auf die Angebotsseite aus.
Im Kanton Zürich stiegen die Eigenheimpreise im ersten Quartal 2025 um 1,4 Prozent, im Jahresvergleich um 5,9 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Wertzuwachs in der Agglomeration mit 9,4 Prozent. Damit setzt sich ein langfristiger Trend fort: In teuren Lagen wie der Seeregion verzeichnete Wohneigentum seit Jahren die höchsten Preissteigerungen.
Ausblick und Abschaffung Eigenmietwert
Aufgrund der bereits stark gestiegenen Eigenheimpreise, den etwas höheren Kosten für Festhypotheken als noch zu Jahresbeginn und zusätzlicher wirtschaftlicher Unsicherheiten gehen die Immobilienexperten der UBS von einer etwas abgeschwächten Dynamik für den restlichen Jahresverlauf aus. Insgesamt dürften die Preise um 3,5 Prozent steigen.
Die Experten der ZKB wiederum erwarten in diesem und nächsten Jahr schweizweite Preissteigerungen von 4 Prozent für Eigentum und 1,5 bis 2 Prozent bei Angebotsmieten. Der Kanton Zürich dürfte überdurchschnittlich abschneiden - 4,5 Prozent pro Jahr beim Wohneigentum und 2 bis 2,5 Prozent bei Mietobjekten.
Neben steigenden Preisen wird auch ein politischer Eingriff die Entwicklung im Immobilienmarkt stark beeinflussen. Das Parlament hat im Dezember den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung beschlossen. Im Herbst dürfte die Abstimmung zur kantonalen Objektsteuer anstehen. Sie gilt als Bedingung für die Abschaffung des vieldiskutierten Eigenmietwerts.
Trotz niedriger Wohneigentumsquote in der Schweiz und der damit verbundenen, als benachteiligend wahrgenommenen Ausgangslage der Wohneigentümer bei einer solchen Abstimmung ist der Wahlausgang laut ZKB nicht eindeutig. Eigentümerhaushalte stellen anteilig mehr Stimmberechtigte - weil sie häufiger aus der Schweizer Bevölkerung stammen - und sie nehmen aktiver an Wahlen teil.
Die Zürcher Kantonalbank rechnet damit, dass gerade ältere Eigentümer mit geringen Hypothekenschulden besonders stark vom Wegfall profitieren würden. Eine wesentlich tiefere Steuerlast wäre die Folge. Die häufigsten Urnengängerinnen und Urnengänger sind damit auch die grossen Profiteure des Systemwechsels. Wird die Abstimmung im Herbst angenommen, könnte der Eigenmietwert bereits 2028 Geschichte sein.
