Konzerne wie Vonovia, Land Securities Group und Unibail-Rodamco-Westfield haben angekündigt, dass sie grosse Teile ihrer Portfolios verkaufen wollen, um ihre Bilanzen aufzubessern. Galoppierende Inflation und rapide steigende Zinsen schrecken Interessenten jedoch ab.

Insgesamt sind nach Berechnungen von Bloomberg mindestens 23 Milliarden Euro an Vermögenswerten im Besitz der grössten öffentlichen Vermieter des Kontinents zum Verkauf vorgesehen. Der tatsächliche Betrag ist wahrscheinlich weitaus höher.

Im Gegensatz zu den Boomjahren sind Käufer zurückhaltend, sich zu engagieren, wenn die Werte an der Schwelle zu einer zweistelligen Korrektur stehen könnten und die Volatilität Finanzierungen teuer und schwer erhältlich werden lässt. Das führt zu einer Pattsituation.

«Kompletter Transaktionsstopp»

"Der Investmentmarkt erlebt einen kompletten Transaktionsstopp", sagte Thierry Beaudemoulin, Vorstandsvorsitzender der Adler Group, am Dienstag. Das Unternehmen hatte eine Umschuldung angekündigt, nachdem eine Reihe von geplanten Verkäufen nicht zustande gekommen war. Die Käufer "haben Angst, ein fallendes Messer zu fangen".

Vermieter haben mit höheren Finanzierungskosten zu kämpfen, die sich allmählich auf Vermögenswerte auswirken, nachdem die Zentralbanken begonnen haben, die Zinsen aggressiv anzuheben. Dies hat die Aktienkurse stark belastet, da sich die Anleger über ihre relative Verschuldung sorgen, die mit sinkenden Vermögenswerten zunimmt.

Adler ist noch stärker unter Druck geraten als die meisten Konkurrenten. Vorwürfe von Leerverkäufern führten im vergangenen Jahr zu einem Einbruch der Aktien des Unternehmens und schränkten seine Möglichkeiten zur Refinanzierung ein. Das hat das Unternehmen zu einem Notverkäufer gemacht, der so schnell wie möglich Geschäfte abschliessen will. Das Unternehmen streitet Betrugsvorwürfe ab, hat aber Schwierigkeiten, einen Wirtschaftsprüfer zu finden, nachdem KPMG im Mai aufhörte

Dem Vermieter gelang es, Anfang des Jahres zwei grosse Portfolios zu verkaufen, bevor die Zinserhöhungen spürbar wurden. Seitdem hat er zwei weitere Portfolios sowie die meisten seiner Entwicklungsprojekte und eine Beteiligung an Brack Capital Properties NV zum Verkauf vorgesehen, konnte aber noch keine Käufer finden. Ein teurer Umstrukturierungsplan, dem einige Gläubiger zugestimmt haben, würde dem Unternehmen eine zweijährige Atempause verschaffen, um die Vermögenswerte in geordneter Weise zu veräussern. 

Veraltete Buchwerte als Problem

Doch auch die grössten Vermieter des Kontinents haben mit Gegenwind zu kämpfen. Vonovia stellte im August Pläne zum Verkauf von Vermögenswerten im Wert von mindestens 13 Milliarden Euro vor, um einen Schuldenstand zu senken, der die Anleger beunruhigte. Die Anfang des Monats veröffentlichte Ergebnismeldung des Unternehmens für das dritte Quartal enthielt nur wenige Details zu den Fortschritten.

"Bislang gibt es kaum Anzeichen dafür, dass grössere Veräusserungen bevorstehen, nicht zuletzt, weil das Vonovia-Management an veralteten Buchwerten festhält", schrieb das Immobilienanalyseunternehmen Green Street Anfang des Monats in einer Mitteilung an seine Kunden.

Aroundtown ist ebenfalls bestrebt, seine Verschuldung, die etwa 40 Prozent seines Buchwerts beträgt, zu reduzieren. Der europaweit tätige Vermieter hat seit der Coronavirus-Pandemie verstärkt Verkäufe getätigt, da seine Hotel- und Einzelhandelsimmobilien von Lockdowns betroffen waren.

Laut einer Erklärung vom Dienstag hat das Unternehmen in diesem Jahr bereits Immobilien im Wert von 1,1 Milliarden Euro verkauft, zusätzlich zu den Deals über 2,3 Milliarden Euro, die im Jahr 2021 unterzeichnet wurden. Obwohl das Unternehmen über ausreichend Liquidität verfügt, um bis 2025 zurechtzukommen, hat das Interesse an Leerverkäufen zugenommen und liegt nun bei fast 12 Prozent des Aktien-Streubesitzes.

Der Vermieter lehnte eine vorzeitige Rückzahlungsoption für nachrangige Anleihen ab und kündigte an zu prüfen, ob er die Kuponzahlungen aufschieben solle. Dies löste am Dienstag einen grösseren Einbruch bei Immobilien-Hybridanleihen aus.

Kleinere Deals mit Privatpersonen als Lösung

Der österreichische Vermieter S Immo hat sich darauf verlegt, Immobilien in kleineren Deals an vermögende Privatpersonen zu verkaufen, weil institutionelle Käufer "mehr oder weniger nicht mehr auf dem Markt sind", sagte Vorstandsmitglied Herwig Teufelsdorfer diese Woche auf einer Telefonkonferenz.

Private-Equity-Firmen wie Blackstone haben Rekordsummen für Immobilieninvestitionen aufgebracht und warten grösstenteils an der Seitenlinie. Dies lässt Deals erwarten, wenn potenzielle Verkäufer beginnen, Preisnachlässe zu akzeptieren. Bislang halten sie durch. Der Druck aber nimmt zu. 

"Sie glauben gar nicht, wie viele unanständige Angebote Sie bekommen, wenn der Markt den Eindruck hat, dass Sie in Schwierigkeiten sind", sagte Adler-Verwaltungsratschef Stefan Kirsten am Dienstag.

(Bloomberg)