Immobilien: Zinsen von Saron und Festhypotheken sinken auf ein Mehrjahrestief

Die Renditen der Schweizer Bundesobligationen sind in diesem Jahr im freien Fall, besonders seit Juni. Während die fünfjährigen Anleihen zu Beginn dieses Jahres noch bei knapp 0,9 Prozent notierten, werden sie derzeit zu unter 0,09 Prozent gehandelt. Auch bei den zwei- und zehnjährigen Bundesobligationen zeigt sich ein vergleichbares Bild.

Damit erreichen die Zinsen das Niveau vom Frühjahr 2022. Damals war der Referenzzinssatz (Leitzins) der Schweizerischen  Nationalbank (SNB) allerdings bei -0,75 Prozentpunkten - heute liegt er bei 1,00. Die Tendenz des Referenzzinssatzes oder Obligationenrenditen sind trotz erneutem Tiefstzinsniveau weiterhin negativ. 

Nachdem Martin Schlegel, Präsident der SNB, jüngst zwei Mal die Möglichkeit von Negativzinsen nicht explizit ausgeschlossen hat und die wichtigsten Zentralbanken der Welt sich in einem weltweiten Lockerungszyklus befinden, werden auch in der Schweiz zusätzliche Zinssenkungen erwartet. Der Markt sieht den Referenzzins bis Ende 2025 auf 0,25 Prozentpunkte sinken. Stärker als erwartete Lockerungen der EZB oder des Fed dürften diesen Zielpunkt weiter reduzieren. Diese Entwicklung hat immense Auswirkungen auf den Hypothekenmarkt in der Schweiz und dürfte Hypothekarnehmer freuen.

Rückläufige Hypozinsen

Die Hypozinsen befinden sich analog der Bundesobligationen auf dem Rückzug. Wie auch bei den Bundesoblis herrscht hier eine inverse Zinskurvenstruktur. Das heisst, die kurzfristigen Zinsen liegen über den langfristigen Zinsen. 

Was dabei auffällt: Das aktuelle Niveau der Festhypotheken ist im Vergleich zum Februar und März 2022, als die Bundesobligationen auf dem gleichen Niveau notierten, niedriger. Dies zeugt von einer schwächeren Nachfrage nach Krediten fürs Eigenheim. Gründe dafür könnten die hohen Immobilienpreise oder auch ein fehlender Refinanzierungsbedarf aufgrund von bereits abgeschlossenen langfristigen Festhypotheken während des Tiefstzinsumfelds in den Jahren 2019 bis Ende 2022 sein - oder eine Kombination beider Faktoren.

Für Hypothekarnehmer mit Refinanzierungsbedarf sind dies gute Neuigkeiten. Sollten die Hypozinsen aufgrund des negativen Drucks des Referenzzinses weiter sinken, dürften erneut Tiefstände bei den Hypotheken winken.

Der Trend der Hypozinsen ist laut dem Immobilienfinanzberater Resolve weiterhin negativ. Zu Beginn des Jahres lag der Durchschnittspreis einer zehnjährigen Festhypothek gemäss den Daten von hypotheke.ch bei 2,2 Prozent. Aktuell beträgt der Zins 1,49 Prozent. Der Preis einer fünfjährigen Festhypothek notiert bei 1,27 Prozent.

Der Druck auf einen weiteren Rückgang bei den Hypozinsen aufgrund den erwarteten Zinssenkungen lässt dabei nicht nach. Zwar dürften sie nicht um dieselben 75 Basispunkte, die beim Referenzsatz erwartet werden, fallen, doch ein Rückgang um bis zu 50 Basispunkte bei beispielsweise einer 10-jährigen Festhypothek ist nicht auszuschliessen.

Bei den genannten Zinsen handelt es sich um sogenannte Schaufensterpreise. Je nach Einkommen, Höhe des Eigenkapitals oder Art der Immobilie können mit den Anbietern andere Sätze ausgehandelt werden. Dies kann zu tieferen, aber auch höheren Hypothekarzinsen - basierend auf der Bonität des Kunden - führen. Wer taktisch vorgeht und verhandelt, kann zusätzlich Preisvorteile aushandeln.

Deutliche Zinsunterschiede zwischen den Anbietern

Banken bieten bei Saron-Hypotheken in der Regel die besten Konditionen an, da viele Pensionskassen und Versicherungen sie nicht oder nur in begrenztem Umfang anbieten. Bei Festzinshypotheken hingegen werden Banken häufig von Versicherungen und Pensionskassen unterboten. 

Die Differenz des besten und schlechtesten Angebots einer zehnjährigen Festhypothek liegt gemäss hypotheke.ch bei etwa 50 Basispunkten. Laut Resolve sind es sogar 63 Basispunkte. Bei dieser Laufzeit und einer Darlehenshöhe von 1 Million Franken macht der Zinsunterschied insgesamt 63’000 Franken aus.

Laut Moneypark bietet die PostFinance die aktuell günstigste Festhypothek auf zehn Jahre mit 1,21 Prozent an. Die AXA Winterthur und Piguet Galland sind etwas teurer. Mit 1,75 und 1,7 Prozent setzen Generali und Clientis die höchsten Schaufensterpreise. Die Kantonalbanken sind im schweizweiten Vergleich ebenfalls eher teuer.

Je nach Darlehensdauer unterscheiden sich aber die besten und schlechtesten Angebote. Zudem sind nicht alle Laufzeiten bei allen Anbietern verfügbar. Besonders sehr lange Laufzeiten, wie 20 Jahre oder mehr, werden nur von wenigen Instituten angeboten.

Konkurrenzlage, Zeitpunkt und Örtlichkeit beeinflussen Verhandlungen

Die Konkurrenzlage bei den Anbietern beeinflusst damit den Verhandlungsspielraum des Hypothekarnehmers. Je mehr Anbieter in der jeweiligen Festhypothekenklasse umso vorteilhafter für den Kunden.

Aber auch der Zeitpunkt der Anfrage spielt eine Rolle. Je früher im Jahr mit den Verhandlungen begonnen wird, umso besser. Sobald die Anbieter ihre Jahresziele bei der Hypothekenvergabe erreicht haben, ist der Wille für weitere Abschlüsse gering. Entsprechend dürften ab diesem Zeitpunkt verhandlungbedingte Vergünstigungen nur sehr schwer zu erreichen sein.

Das Gleiche gilt auch bei der Örtlichkeit des Verhandeln. Es ist unwahrscheinlich, dass über den Filialkanal ohne vorgängige Verhandlungen der bestmögliche Zinssatz angeboten wird. Es gehört zum Geschäftsmodell der Banken, mit einem teureren Zinssatz die Verhandlung zu starten, um später «Rabatte» gewähren zu können.

Der Prozess sollte schon einige Monate vor Abschluss in die Wege geleitet und mit mehreren Anbietern Kontakt aufgenommen werden. Wer sich nicht selbst den Aufwand machen will, mit unzähligen Anbietern zu verhandeln, kann dies an Immobilienfinanzierer Outsourcen. 

Saron-Hypothek bleibt teuer

Obwohl neben den Festhypotheken auch die Saron-Hypothek einen deutlichen Rückgang verzeichnet hat, bleibt sie im Vergleich - aufgrund der inversen Zinskurve - weiterhin die teuerste Variante. Moneypark listet die günstigste 20-jährige Festhypothek bei 1,46 Prozent - die Saron-Hypothek beträgt 1,6 Prozent.

Der Grund für den Mehrpreis liegt in der Berechnung. Die Saron-Hypothek wird durch die Marge (festgelegt vom jeweiligen Abieter) auf den Saron bestimmt. Festhypotheken sind das Resultat von Marge und Angebot und Nachfrage im Markt.

Sinkt der Referenzzinssatz wie erwartet auf 0,25 Prozent, dürfte sich auch der Saron in Richtung 0,25 Prozentpunkte entwickeln. Damit kommt der Zinssatz einer Saron-Hypothek bei 1 Prozentpunkt zum Stillstand - die vorteilhafteste Saron-Marge hat Avantage Service mit 0,75 Prozent. 

Nur beim erneuten Einsatz von Negativzinsen könnte die Saron-Hypothek weiter fallen und damit auch deutlich unter die Sätze der Festhypotheken. Dies hat SNB-Präsident Schlegel zwar nicht ausgeschlossen. Doch Ökonomen halten die Wiedereinführung von Negativzinsen für eher unwahrscheinlich.