Schweizer Immobilienaktien sind Anfang Januar auf neuen Hochs angelangt. Während Plazza und Allreal die höchsten Kurse seit Juni 2022 vorweisen können, sind Swiss Prime Site und PSP Swiss Property auf die Kursniveaus von März 2020 avanciert. Dabei sind allein schon die Zuwächse seit Mitte Dezember teilweise beachtlich. Swiss Prime Site stiegen knapp 4,4 Prozent an, während etwa PSP, Plazza und Allreal leicht mehr als 3,5 Prozent hinzugewannen.
| Aktie | Hoch (CHF) | Datum | Schlusskurs 12.12.2024 (CHF) | Performance zwischen 12.12.2024 bis Hoch |
|---|---|---|---|---|
| Plazza | 342,00 | 8. Januar | 330 | 3,6 % |
| Allreal Holding | 168,60 | 8. Januar | 162,60 | 3,7 % |
| PSP Swiss Property | 131,80 | 9. Januar | 127,20 | 3,6 % |
| Hiag Immobilien | 85,80 | 9. Januar | 83,80 | 2,4 % |
| Swiss Prime Site | 101,80 | 10. Januar | 97,55 | 4,4 % |
| Intershop Holding | 132,40 | 13. Januar | 127,20 | 4,1 % |
Quelle: Bloomberg / Stand: 13. Januar, 15.30 Uhr.
Die Kursgewinne seit Mitte Dezember hängen mit den jüngsten Leitzinsreduktionen zusammen. Zunächst hatte die Schweizerische Nationalbank (SNB) am 12. Dezember den Leitzins von 1,00 auf 0,50 Prozent gesenkt und damit das Gros der Experten und Marktteilnehmer überrascht. Die meisten hatten mit einem kleineren Zinsschritt nach unten gerechnet. Nur wenige Tage nach dem SNB-Entscheid setzte die US-Notenbank Fed den geldpolitischen Schlüsselsatz um einen Viertelprozentpunkt auf 4,25 bis 4,5 Prozent herab - und damit den Zinssenkungszyklus fort.
Tiefe Zinsen begünstigen den Immobiliensektor. So ermöglichen geringere Finanzierungskosten eine höhere Nachfrage. Zudem werden Immobilien gegenüber verzinslichen Anlagen wie Obligationen attraktiver - Kapital wird folglich eher in Beton angelegt als in Staatsanleihen investiert. Etwa schreiben die Anlagespezialisten von Raiffeisen angesichts der tiefen Renditen zehnjähriger Bundesobligationen und marginalen Sparzinsen von einem sich verschärfenden Anlagenotstand - «wodurch Sachwerte wie Aktien, Immobilienanlagen oder Edelmetalle in den Fokus von Anlegerinnen und Anlegern rücken».
Zwar haben Aussagen von SNB-Präsident Martin Schlegel die Diskussion über Negativzinsen neu entfacht. «Wir rechnen allerdings nicht damit, dass es so weit kommen wird», schreibt Thomas Heller, Anlagechef der Frankfurter Bankgesellschaft in einem am Montag erschienenen Marktkommentar. So gesehen können weiter sinkenden Zinsen die Immobilienwerte unterstützen - wenn auch nicht so stark wie einem Negativzinsszenario.
PSP mit Kaufen eingestuft - Hiag unter Druck
Die Performance der Immobiliengesellschaften ist allerdings nicht allein durch die Zinsentwicklung zurückzuführen. Anleger schauen auch auf jedes Unternehmen separat und fragen, wie es darum bestellt ist und inwiefern Chancen bestehen. Und da zeigt sich ein differenziertes Bild.
So hat beispielsweise am Montag die Privatbank Berenberg die Kaufempfehlung für PSP Swiss Property bestätigt und das Kursziel auf 137 von 132 Franken erhöht. Der zuständige Analyst begründet seine positive Einschätzung dem PSP-Portfolio, das vor allem an den erstklassigen Büromärkten in Zürich und Genf engagiert sei. Er erwartet zudem, dass das Unternehmen die Dividende nochmals erhöht.
PSP hat sich in den vergangenen Jahren - wie andere Immobiliengesellschaften auch - als solide Dividendenzahlerin gezeigt. Nach einer Ausschüttung im Geschäftsjahr 2019 von 3,60 Franken pro Aktie folgten Jahr um Jahr Dividendenerhöhungen. Für 2023 bezahlte das Unternehmen 3,85 Franken, die Ausschüttungsrendite betrug 3,3 Prozent. Die nächste Zahlung beträgt laut Bloomberg 3,90 Franken.
Die Aktien von Plazza profitierten kurz vor Weihnachten ebenfalls von einer zuversichtlich klingenden Nachricht zum Geschäftsgang 2024. Das Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertungen werde sich «am oberen Rand der bisher erwarteten Bandbreite von 10 bis 15 Prozent über dem Vorjahreswert von 21,2 Millionen Franken bewegen», teilte das Management mit. In diesem Ergebnis spiegele sich das Wachstums des Liegenschaftsertrags und damit auch die planmässig verlaufende Vermietung der ersten Etappe in Crissier.
Die Zürcher Kantonalbank erachtet Plazza weiterhin als günstig bewertet. Dies aufgrund des hohen Wohnanteils, der konservativen Finanzierung sowie der guten Ertrags- und Dividendenaussichten, wie sie in einem Kommentar vom Dezember schreibt. Die Einstufung lautet «Übergewichten».
Eine Art Gegenbeispiel zu den insgesamt gut laufenden Immobilienwerten liefert Hiag. Zwar haben auch diese Aktien ein Hoch erreicht. Doch der Kursgewinn seit dem letzten SNB-Entscheid beträgt rund 2,4 Prozent und ist damit so gering wie bei keiner der anderen Immobilienaktien.
Das Unternehmen hat einen hohen Anteil an Entwicklungsprojekten, die hohe Anfangsinvestitionen erfordern und erst langfristig Erträge generieren, wie die ZKB in einem Kommentar von Ende Dezember festhielt. Zudem befinden sich weniger als die Hälfte der Hiag-Aktien in Streubesitz. Das schränkt die Liquidität ein und schwächt die Corporate Governance. Diese Faktoren haben dazu geführt, dass die Valoren des Basler Immobilienkonzerns in der Zwischenzeit immer wieder unter Druck geraten sind.
