Seit dem 1. Januar 2025 sind die neuen Regeln von «Basel III» in Kraft. Das Regelwerk steht für die neuesten Vorschriften des Basler Ausschusses der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) zur weltweiten Regulierung von Kreditinstituten. In der Schweiz müssen Banken zum Beispiel für gewisse Hypotheken mehr Eigenmittel hinterlegen. Das Bekommen die Bankkunden zum einen positiv und zum anderen negativ zu spüren.
Primär profitieren erstklassige Bankkunden mit soliden Finanzierungen und einer hypothekarischen Belehnung unter 60 Prozent des Immobilienwerts. Die Margenaufschläge sanken leicht, diese Kundengruppe zahlt entsprechend etwas weniger.
Eine Verteuerung der Hypotheken findet vor allem bei schlechten Bonitätsratings statt. Die Belehnungshöhe ist dabei das wichtigste Kriterium. Gerade Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum, welche in den letzten Jahren gekauft haben und entsprechend eine hohe Hypothek haben, dürften je nach Lage des Objektes einen Anstieg der Saron-Marge bei der Bank respektive einen höheren Zinssatz bei einer kürzlich abgeschlossenen Festhypothek verspürt haben. Bei einer variablen Hypothek setzt sich der zu zahlende Zins auf dem Saron sowie der Marge der Bank zusammen.
Die Differenzierung beim Zinssatz zwischen Hypothekarnehmern mit guter und weniger guter Bonität dürfte sich in den nächsten Monaten wahrscheinlich noch akzentuieren. Banken sind immer noch daran, die neuen Regeln in ihren Preismodellen zu integrieren. Dieser Prozess ist noch nicht überall abgeschlossen, erklärt Florian Schubiger, Geschäftsführer von hypotheke.ch gegenüber cash.ch.
In diesem Fall sollte die Hypothek reduziert werden, wenn der finanzielle Spielraum vorhanden ist, meint der Hypothekenexperte Schubiger. Je nach Situation kann es auch sinnvoll sein, zusammen mit der Bank die Belehnungssituation zu besprechen und allenfalls eine neue Schätzung der Immobilie zu veranlassen, damit die Belehnung im Verhältnis zum Hauspreis zurückkommt. Wer eine Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus bereits länger besitzt und immer noch eine hohe Belehnung hat, dürfte durch Preissteigerungen der letzten zwanzig Jahre in Bezug auf die Belehnung meistens ein grösseres «Polster» haben.
Folgen für Besitzer von Mehrfamilienhäusern und Zweitwohnungen
Am stärksten betroffen sind Eigentümer von nicht selbst bewohnten Häusern, vermieteten Wohnungen, Ferienhäuser sowie Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäuser. Vermietete Immobilien mit einem schlechten Rating, insbesondere bei hoher Belehnung, zahlen aktuell und wahrscheinlich auch künftig deutlich höhere Zinsen.
Teuer wird es vor allem für Käufer und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern. Die Finanzierung von Renditeimmobilien war schon vor der Einführung der neuen Regulierung streng, weil Leerstands- und Klumpenrisiken sowie mögliche Wertverluste durch höhere Hypothekarzinsen hinzukommen.
Bis Ende letzten Jahres finanzierten die meisten Banken maximal 75 Prozent des Kaufpreises. Diese 75-Prozent-Grenze ist nun gefallen. Die Folge sind deutlich erhöhte Eigenmittel, die vom Käufer aufgebracht werden müssen - oft 40 Prozent oder mehr, erklärt Jöel Buntschu, Leiter Immobilien von der BDO auf Anfrage von cash.ch. Dies, weil die Banken deutlich mehr Eigenkapital hinterlegen müssen, wenn die Belehnung über 60 Prozent liegt. In so einem Fall steigen ihre Kosten stark und diese werden von der Bank an die Kundinnen und Kunden weitergegeben. Das führt entsprechend zu einem noch höheren Hypothekarzins.
Wer nun sein Mehrfamilienhaus abstossen möchte wegen der höheren Refinanzierungskosten, dürfte sich beim Preis erstaunt die Augen reiben, wenn die ersten Angebote eintreffen. Weil potenzielle Käufer trotz einer niedrigeren Zinssituation mit höheren Zinskosten konfrontiert sind, wollen diese das natürlich mit einer höheren Bruttorendite des Objektes wieder kompensieren. Das geht allerdings nur, wenn der Kaufpreis sinkt. Das geht allerdings nur, wenn der Kaufpreis sinkt. In Zentrumslagen ist der Effekt aufgrund unverändert hohen Nachfrage nicht relevant, abseits der Toplagen sind Abschläge von 10 bis 20 Prozent aber sind an der Tagesordnung, meint Buntschu von der BDO und ergänzt: «Damit ist eine Abkühlung am Markt für Renditeimmobilien zu spüren.»
Neue Projekte für Stockwerkeigentum kommen fast zum Erliegen
Die neuen Regelungen haben aber auch Auswirkungen bei neuen Projekten. Wer zum Beispiel ein neues Mehrfamilienhaus bauen will, um nach Fertigstellung diese als Stockwerkeigentum zu verkaufen, muss nun ebenfalls bis zu 50 Prozent des Eigenkapitals selber stemmen. Damit wird eine Vielzahl von Projekten wirtschaftlich unattraktiv. Gemäss Buntschu sind in diesem Segment viele Projekte «on hold» gesetzt oder werden zurückhaltender vorangetrieben.
Trotz der tieferer Leitzinsen in der Schweiz werden künftig weniger neue Wohnungen gebaut und somit zum Kauf ausgeschrieben werden. Damit wieder mehr gebaut wird, müssen die Preise deshalb noch einmal deutlich steigen. Denn ein weiteres Absinken der Leitzinsen dürfte die Berechnungsbasis für Projektentwickler nur marginal verbessern. Aktuell steht der Leitzins bei 0,5 Prozent. Gemäss Ökonomen dürfte die Schweizerische Nationalbank am 20. März anstehenden geldmarktpolitischen Lagebestimmung eine neuerliche Zinsreduktion von 0,25 Prozent vornehmen.
