Hypothekarkredite: Diese acht Punkte muss man vor Vertragsabschluss beachten

Wer sich regelmässig nach Angeboten für Hypotheken umschaut, kennt vielleicht die sogenannten Schaufensterpreise. Das sind die besten Zinssätze für Saron- und Festhypotheken, welche Banken, Hypothekenvermittler und Immobilienberater ins Netz stellen. 

Das Ziel mit diesen Angeboten ist, ein möglichst hohes Kundeninteresse zu generieren. Entsprechend attraktiv sehen diese Zinssätze auf den ersten Blick aus. Für Interessierte und Kunden ist es aber komplizierter, weil die Zinssätze variieren. Die Aufschläge bei einer Saron-Finanzierung können sich bis zu 25 Basispunkten unterscheiden. 

Wie bei Aktien an der Börse richtet sich der Preis für eine Hypothek nach Angebot und Nachfrage. Banken, Finanzinstitute oder Hypothekenvermittler sind daran interessiert, dem Kunden das Produkt mit der höchsten Marge zu vermitteln. Dem steht das Interesse des Hypothekarnehmers gegenüber, eine möglichst günstige Finanzierung zu finden. 

Auf diese Punkte sollten Hypothekarnehmer vor Vertragsabschluss achten: 

1) Minimaler Aufschlag der Bank bei einer Saron-Hypothek

Die besten Kunden können mit einem Kreditaufschlag von rund 0,50 Prozent rechnen, wie ein aktuelles Angebot einer nicht namentlich genannten Bank zeigt. Die Kosten für eine Saron-Hypothek ergeben sich aus der Summe des Saron-Zinses von aktuell 1,50 Prozent und dem Aufschlag - sprich Marge der Bank - von 0,50 Prozent. In der Summe belaufen sich die Kreditkosten auf zwei Prozent.

2) Maximaler Aufschlag bei einer Saron-Hypothek

Der maximale Bankmarge für Neukunden beträgt rund ein Prozent. Dies entspricht Kreditkosten von 2,50 Prozent. Dieser Maximalsatz kommt allerdings nur zur Anwendung, wenn der Kunde nicht mit der Bank oder dem offerierenden Anbieter verhandelt. Im Normalfall sollte der Aufschlag nicht mehr als 0,90 Prozent betragen. Der durchschnittliche Aufschlag der vier von cash.ch befragten Experten beträgt circa 0,65 Prozent. 

3) Aufschlag für eine Saron- und Festhypothek

Der Aufschlag oder Bankmarge ist bei einer Saron- und einer Festhypothek grundsätzlich gleich gross. Hat ein Kunde zum Beispiel ein Angebot mit einem Aufschlag von 0,65 Prozent bei einer Saronhypothek, kann daraus der Preis für die Festhypothek zusammen mit den Schweizer Swap-Sätzen abgeleitet werden. Die Kosten für die Festhypothek setzen sich aus dem Zins des Franken-Swaps für die jeweilige Laufzeit und dem Aufschlag des Finanzinstitutes zusammen.  

4) Unterschiede bei Festhypotheken von Bank zu Bank

Bei einer Bank kann die Bilanzstruktur im Vergleich zu einem Konkurrenzinstitut wegen der Einlagen (Spargelder) und den vermittelten Krediten sehr unterschiedlich sein. Es kann deshalb aus Sicht der einen Bank sinnvoll sein, einen attraktiveren Saron-Satz anzubieten und bei den Festhypotheken ein Angebot mit einem über dem Markt liegenden Zins abzugeben. Umgekehrt kann eine Bank daran interessiert sein, mehr Festhypotheken zu vergeben, wenn dies in die Bilanzstruktur passt. In diesem Fall offeriert die Bank Festhypotheken mit günstigeren Konditionen.

5) Nachlassende Nachfrage nach Saron-Hypotheken

Die Nachfrage nach Saron-Hypotheken ist in den letzten zwei Jahren wegen der stark steigenden Leitzinsen zurückgegangen. Über die letzten Jahre hat sich eine klare Verschiebung ergeben, bestätigt auch die Zürcher Kantonalbank auf cash.ch-Anfrage. Lag der Anteil der Saron- und "Rollover"-Hypotheken vor zwei Jahren noch bei über 60 Prozent, wurden im ersten Quartal 2024 mehr Fest- als Saron-Hypotheken abgeschlossen. Während der Nullzins-Phase 2015 bis 2021 lag der Anteil der neu abgeschlossenen Saron-Hypotheken zeitweise bei über 80 Prozent.  

6) Tatsächliche Abschlüsse bei Saron-Hypotheken

Der Anteil an neuen Saron-Hypotheken liegt nicht bei einem Marktanteil von fünf Prozent, wie Marktkenner herumgebotene Meldungen korrigieren. Hintergrund: Hypothekarvermittler sind primär daran interessiert, Kunden länger laufende Festhypotheken zu vermitteln. Für den Vermittler springen bei einer Festhypothek im aktuellen Umfeld deutlich mehr Kommission heraus als bei einer Saron-Hypothek. 

7) Vertragsabschluss zum Schaufensterpreis

Die Richtpreise oder sogenannte Schaufensterpreise erscheinen attraktiv. Allerdings kann nicht jeder Hypothekarnehmer das Angebot zum angegebenen, besten Preis abschliessen. Verschiedene Faktoren wie Bonität, Deckungsgrad, Höhe der Finanzierung, Amortisationszeiträume oder Lage des Objekts können den Zinssatz nach oben drücken. 

8) Zinssätze von Versicherungen und Pensionskassen

Versicherungen und Pensionskassen mischen im Hypothekarmarkt immer stärker mit. Oftmals sind die Angebote der Versicherungen und Pensionskassen attraktiver als Angebote der Bank. Dies ist auf die höheren Eigenmittelvorschriften bei der Bank zurückzuführen. Es kann vorkommen, dass sich Anbieter wie zum Beispiel die Zurich Insurance kurzfristig aus dem Markt zurückziehen. Das hängt mit Asset Allokation zusammen. Je nach Anlagestrategie wird mehr oder weniger Geld bei zu vergebene Hypotheken angelegt.