Auf dem krisengeschüttelten Markt für Gewerbeimmobilien (CRE) setzt sich langsam ein Geschäftskonzept durch, bei dem Gebäude mit einem hohen CO2-Fussabdruck aufgekauft und klimafreundlich saniert werden.

Von Bloomberg befragte Vermögensverwalter gaben an, dass sie durch die Sanierung älterer Gebäude das Geld ihrer Kunden innerhalb weniger Jahre verdoppeln konnten, indem sie die Mieten um 20% erhöhten und beim Verkauf Gewinne erzielten.

Für Paul White, der einen Spezialfonds für den 90 Milliarden Dollar schweren texanischen Immobilienentwickler Hines verwaltet, ist das Modell für Immobilieninvestitionen einfach «unwiderstehlich.»

Viele der von Bloomberg befragten Investoren gaben an, dass sie sich stark auf die Fremdkapitalmärkte verlassen werden, um ihre finanzielle Schlagkraft zu erhöhen. Analysten, die den Markt beobachten, warnen vor steigenden Kapitalkosten und einem Mangel an qualifizierten Arbeitskräften. Dies könnte das Lohnwachstum ankurbeln und in der Folge die Sanierungskosten deutlich erhöhen.

Profitables «Grün»

Dennoch sind Spekulationen auf grüne Sanierungen ein kleiner Hoffnungsschimmer in einem Markt, der vor nicht allzu langer Zeit von einem Anstieg der Zinssätze nach der Corona-Pandemie und schwankenden Belegungsraten gebeutelt wurde. Der Index für europäische Immobilien von MSCI zeigte, dass die Preise für Gewerbeimmobilien zwischen März 2020 und Juni 2024 um etwa 14% gefallen sind.

Eine neue Welle von Klimaschutzbestimmungen und Mieterpräferenzen veranlasst nun immer mehr CRE-Fondsmanager dazu, die Situation zu Geld zu machen.

Die überarbeitete europäische Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden ist in diesem Jahr in Kraft getreten und Vermieter haben nun bis Ende dieses Jahrzehnts Zeit, die Treibhausgasemissionen um mindestens 60% gegenüber dem Stand von 2015 zu senken. Eigentümer älterer Gebäude riskieren erhebliche Abschreibungen. Anwälte, die die Branche beraten, warnen vor «enormen» Sanierungskosten.

Vermieter, die zu lange warten, müssen später mit höheren Kosten rechnen, sagt Sven Bienert, Projektleiter beim Carbon Risk Real Estate Monitor, der den Immobiliensektor bei der Emissionsreduzierung unterstützt. Viele Banken hätten noch immer nicht begriffen, wie schnell der Sicherheitenwert ihrer gewerblichen Immobilienkredite schrumpfen könnte. Dies sei ein «erhebliches Risiko« für die Bilanzen der Banken, so Bienert.

Manche Vermieter stecken lieber den Kopf in den Sand, als beim Verkauf Verluste zu realisieren. Sie seien »nicht bereit, zu verkaufen und den Verlust zu realisieren», sagte Paul White von Hines. Deshalb sei es Hines nicht gelungen, so viele Immobilien zu kaufen, wie sie es gerne hätten. Letztendlich werden die Vermieter jedoch «die Realität der neuen Vorschriften akzeptieren müssen.»

Derzeit ist die Umwandlung «brauner» Gebäude in «grüne» noch ein Nischengeschäft, das sich hauptsächlich auf Investmentmanager beschränkt, die bereit sind, auf Risiko zu spekulieren. Zu den Vermögensverwaltern, die Fonds zur Ökologisierung von Gewerbeimmobilien auflegen, gehören Galvanize Climate Solutions des Milliardärs Tom Steyer, Fidelity International, Schroders und Ardian.

Viele veraltete Bürogebäude

Riesige Immobilienflächen stehen im Fadenkreuz. In Europa wurden bis zu 80% des Büromarktes vor mehr als einem Jahrzehnt gebaut, womit die Gebäude veraltet sind und einer ökologischen Sanierung bedürfen, wie eine Analyse von Jones Lang LaSalle zeigt.

Mehr als die Hälfte der europäischen CRE-Manager sitzen derzeit auf unverkäuflichen Objekten — sogenannten gestrandeten Vermögenswerten —, weil sie nicht den neuen Umweltstandards entsprechen, zeigt eine Analyse von Deepki, einem Anbieter von Nachhaltigkeitsdaten für Immobilieneigentümer und -investoren. Diese machen rund 30% ihrer Portfolios aus. Gleichzeitig gibt es Anzeichen dafür, dass eine wachsende Zahl von ihnen daran interessiert ist, in die Umwandlung brauner Gebäude in grüne Immobilien zu investieren. Von den befragten CRE-Managern planen 87% «vermehrt Gebäude mit schlechter Energieeffizizienz aufzukaufen, um sie nachzurüsten», hiess es in der Studie.

Spencer Corkin, Head of Value Add Strategies Europe beim Immobilienmanager AEW, sagt, dass «ineffiziente oder nicht-konforme Vermögenswerte Gefahr laufen, funktional veraltet und illiquide zu werden.»

Die Kehrseite der Medaille sei laut White von Hines, dass diejenigen, die jetzt investieren, auf einer anhaltenden Wachstumswelle reiten können. «Es ist unvermeidlich, dass die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilienflächen anhalten wird», sagte er.

(Bloomberg/cash)