Festhypotheken werden wieder günstiger

Gute Nachrichten für alle Immobilienbesitzer, die demnächst ihre Festhypotheken verlängern müssen. Die Aussichten auf wieder günstigere Konditionen bei mehrjährigen Hypothekarkrediten stehen gut, nachdem die Hypozinsen vor drei Wochen schockartig in die Höhe geklettert waren.

Verantwortlich für diese Gegenentwicklung ist die verbale Intervention der europäischen und amerikansichen Zentralbank in den letzten zwei Tagen. Während die Europäische Zentralbank (EZB) bekräftigte, auf absehbare Zeit am Niedrigzinsniveau festzuhalten, erklärte Fed-Chef Ben Bernanke am Mittwoch, dass die amerikanische Notenbank am Anleihenkaufprogramm über 85 Milliarden Dollar pro Monat weiter festhalten werde. Damit verflüchtigen sich die Ängste der Anleger, dass eine Drosselung des Programms zu einer Erhöhung der Zinsen am langen Ende führen könnte.

Mindestens bis Ende August abwarten

"Die Zinssätze für längere Festhypotheken werden in den kommenden Wochen wieder günstiger", prognostiziert Werner Egli. Der Partner der Ustermer HypothekenBörse rechnet bis Ende August mit einem Rückgang von 0,2 Prozent. Bereits in den letzten drei Wochen haben sich vor allem die zehnjährigen Festhypotheken bereits um 0,1 Prozent vergünstigt.

Eine Rückkehr zu den Tiefstniveaus vom letzten Winter ist aber unwahrscheinlich. "Nach den Sepkulationen auf ein baldiges Ende der US-Anleihenkäufe hat sich eine Angstprämie im Markt aufgebaut, die nicht so schnell eliminiert wird", sagt Egli.

Allerdings müsssten Immobilienbesitzer nun die Nerven behalten, so Egli. "Mit einer Erneuerung oder mit einem Neuabschluss sollte sicher bis zum Ende der Sommerferien abgewartet werden", sagt der Hypothekenexperte. Wer indes bereits vorher eine Hypothek erneuern müsse, soll zur Überbrückung eine Libor-Hypothek abschliessen, die er eventuell später in eine Festhypothek umwandeln kann.

Verunsicherung der Banken ist gestiegen

Mit etwas tieferen Konditionen rechnet auch Michael Hartmann vom Beratungsunternehmen Moneypark. "Allerdings wird dieser Rückgang nicht massiv ausfallen", sagt er. Banken würden versuchen, solche Schwankungen gezielt für das Optimieren ihrer Margen zu nutzen. Zudem setzen die Banken mehr denn je auf Margen statt Volumen. "Hypothekarkredite werden nicht mehr zu jedem Preis herausgegeben. Sie setzen ihr Pricing wieder deutlich risikoadjustierter", sagt Immobilienexperte Stefan Rüesch vom Internetvergleichsdienst Comparis.

Gegen eine deutlichere Abschwächung der Preise spricht auch die gestiegene Verunsicherung bei den Banken über die künftige Zinsentwicklung - trotz der jüngsten Bekenntnisse der Notenbanken. "Es fällt auf, dass die Zinsdifferenz zwischen den einzelnen Anbietern riesig geworden ist", sagt Hartmann. Lag diese im letzten Winter noch bei 25 Basispunkten, ist diese Differenz inzwischen auf 60 Basispunkte angestiegen.

Gute Verhandlungskünste sind gefragt

Tiefere Konditionen sind deshalb vor allem bei jenen Instituten zu erwarten, die über eine gute Eigenkapitalausstattung verfügen. "Diese Banken sind eher in der Lage, attraktive Hypothekarangebote zu offerieren. Sie werden deshalb sinkende Marktzinsen auch umgehend an ihre Kunden weitergeben", sagt Hartmann. Immobilienbesitzer sollen deshalb den Markt beobachten und die verschiedenen Angebote vergleichen.

Doch längst nicht alle werden in den Genuss der besten Konditionen kommen. "Wer günstig davon kommen will, muss ein gutes Risiko vorweisen können - bespielsweise mit Aktien, die er im Depot der entsprechenden Bank hält", sagt Comparis-Experte Rüesch. Und: Der Kunde muss künftig wieder deutlich besser vorbereitet an das Gespräch mit dem Bankberater gehen, um hart mit der Bank über die Höhe der Zinsen zu verhandeln", so Rüesch. So sind oftmals deutlich bessere Konditionen als die offiziell publizierten Zinssätze für die zwei-, fünf- und zehnjährigen Festhypotheken erhältlich.

«Immobilienblase wird sich weiter entwickeln»

Mit der Wiederankurbelung des Immobilienmarkts durch günstigere Hypotheken rückt auch die drohende Blasenbildung wieder in den Fokus. "Die Blase wird sich weiter entwickeln, selbst wenn das Hypothekarwachstum etwas abflacht", sagt Egli. Der Experte von der Hypothekenbörse geht davon aus, dass das die Zunahme weiterhin deutlich über dem Schweizer Wirtschaftswachstum liegen wird. "Und die Nachfrage bleibt vorhanden", so Egli.

Bereits im ersten Quartal 2013 kletterte der Immobilienblasen-Index der UBS in die Risikozone. Damit habe sich die Gefahr einer Korrektur auf dem Wohnimmobilienmarkt vergrössert, schrieb damals die Grossbank. Der nächste Hinweis auf den Zustand des Immobilienmarkts folgt Anfang August. Dann publiziert die UBS den Indexstand nach der ersten Jahreshälfte.