Festhypotheken oder Saron: Was Wohneigentümer nach dem SNB-Zinsentscheid beachten müssen

Mit dem Zinsentscheid der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind Saron-Hypotheken gegenüber Festhypotheken ein Stück weit attraktiver geworden. Denn der Satz für Geldmarkthypotheken, eben Saron, orientiert sich eng am SNB-Leitzins, der nun zum dritten Mal in diesem Jahr um einen Viertelprozentpunkt gefallen ist und ab Freitag ein Prozent beträgt.

Fraglich ist allerdings, ob Saron-Hypotheken durch den SNB-Entscheid auch günstiger als Festhypotheken der verschiedenen Laufzeiten geworden sind. Eindeutig ist diese Abwägung allein schon auf den ersten Blick nicht. Denn zum einen packen Banken eine Marge auf den Saron, die von der Bonität des Kunden abhängt.

Zum anderen befanden sich die Zinsen für Festhypotheken in den vergangenen Monaten im Sinkflug. Rund 50 Basispunkte sind sie gefallen - auf 1,94 Prozent für eine Laufzeit von zehn Jahren, auf 1,76 Prozent für eine fünfjährige Laufzeit und auf 1,75 Prozent bei einer zweijährigen Laufzeit. Damit konnten Saron-Hypotheken zuletzt nicht Schritt halten.

Nach dem SNB-Entscheid vom Donnerstag sagt der UBS-Immobilienexperte Claudio Saputelli zu cash.ch: «Der Zinssatz von Zehn-Jahresfesthypotheken liegt aktuell so tief, dass diese die günstigste Finanzierungsvariante über eine Laufzeit von zehn Jahren darstellen».

Die UBS empfiehlt zudem, die Zinsbindung über verschiedene Laufzeiten zu diversifizieren. So muss nicht die gesamte Hypothek in einem - womöglich ungünstigen - Moment erneuert werden. Doch damit sind die Überlegungen zur Wahl von Saron- respektive Festhypotheken noch nicht zu Ende.

Persönliche Risikoneigung spielt eine Rolle - doch nicht nur sie

«Wer Sicherheit und Planbarkeit sucht, sollte keine Saron-Hypothek abschliessen», sagt Florian Schubiger, Geschäftsführer der Immobilienplattform Hypotheke.ch. Er verweist auf die Zinsschwankungen, mit denen Immobilienbesitzer bei Saron-Hypotheken umgehen müssen. Im Umkehrschluss sind Festhypotheken für Personen mit geringer Risikoneigung attraktiver. «Risikoaverse Hypothekarnehmer wählen eher längere Laufzeiten», sagt Saputelli. 

Ein Trend zu längeren Laufzeiten läuft bereits. Vor einem Jahr wählten Hypothekarkunden im Schnitt eine Laufzeit von unter sechs Jahren. Inzwischen liegt dieser Wert zwischen 6,8 und 7,4 Jahren, je nach Quelle. Festhypotheken seien also aus Sicht der Kunden interessanter geworden, folgert Schubiger.

Mit dem SNB-Zinsentscheid zeichnet sich nun eine gewisse Richtungsänderung ab. Zweierlei bewirkt sie: Einerseits sind weitere SNB-Zinssenkungen in den Sätzen für Festhypotheken schon eingepreist. Laut Schubiger ist dies der Grund, weshalb Festhypotheken aktuell noch vorteilhafter sein können als Saron-Hypotheken.

Andererseits: Im Verlauf der nächsten Monate dürften die Geldmarkthypotheken günstiger werden als die Festhypotheken, sagt Saputelli. Er und seine Kollegen der UBS schätzen, «dass die Geldmarkthypotheken in einem Jahr etwa 20 bis 30 Basispunkte günstiger werden als die 10-Jahres-Festhypotheken». Wer vor allem auf die Zinskonditionen schaut, kann sich also in absehbarer Zeit wieder vermehrt Gedanken zu einer Saron-Finanzierung machen.

Eine Perspektive auf weiter fallende Geldmarktsätze eröffnete am Donnerstag auch SNB-Präsident Thomas Jordan: «In den nächsten Quartalen können weitere Zinssenkungen erforderlich werden, um die Preisstabilität in der mittleren Frist zu gewährleisten.» Falls es die Nationalbank für nötig erachtet, sind Zinsen von unter einem Prozent möglich.

«Festhypotheken werden nach dem heutigen Entscheid tendenziell weiter sinken, aber wenn man noch von weiteren Zinssenkungen ausgeht, macht das die Saron-Hypothek im Vergleich attraktiver», erklärt Philipp Burckhardt von der Privatbank Lombard Odier.

Neuer Schub für Eigenheimpreise

Der Schweizer Immobilienmarkt ist aktuell von starker Zuwanderung und stockender Bautätigkeit geprägt, die Nachfrage nach Eigenheimen ist nach wie vor gross. Der Zuzug von zahlungskräftigen Personen aus dem Ausland sowie das Wachstum der oberen Einkommensschichten sind ein wesentlicher Grund für die fortan steigenden Immobilienpreise. Auch der Klimawandel und die Zersplitterung von Bauflächen tragen erheblich dazu bei, dass ein Eigenheim für viele Schweizerinnen und Schweizer wohl ein Traum bleibt.

Die am Donnerstag erfolgte Zinssenkung könnte den Immobilienmarkt nun zusätzlich beeinflussen. UBS-Immobilienexperte Claudio Saputelli erklärt: «Der Eigenheimmarkt wird vorerst nicht an die Preissteigerungen vor dem Inflationsschub im Jahr 2022 anknüpfen können. Dennoch dürften die Preisanstiege auf dem Eigenheimmarkt wieder beschleunigen.»

Dies, da bei sinkenden Zinsen Kaufen wieder günstiger werde als Mieten. Für die Abwägung zwischen Mieten und Kaufen spielen, neben den Miet- respektive Finanzierungskosten, indes auch die Unterhaltskosten eine Rolle.

Für die weitere Entwicklung der Immobilienpreise sieht auch Philipp Burckhardt Potenzial. Tiefere Zinsen würden die Wirtschaft stimulieren und die Nachfrage nach Hypotheken steigern. Dies könne die Preise auf dem Immobilienmarkt weiter antreiben, so der Experte.

«Die Hypothekarzinsen fallen, und die Aussicht auf noch tiefere Zinsen ist gegeben», sagt Florian Schubiger. Die Finanzierungskosten hätten einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt. «Die Nachfrage und auch die Bautätigkeit wird steigen, so tendenziell auch die Immobilienpreise.»

Die Effekte werden erfahrungsgemäss aber nicht sofort, sondern erst nach sechs bis zwölf Monaten spürbar, im selbst bewohnten Bereich etwas zögerlicher als im Bereich der Renditeliegenschaften.