Festhypothek statt Saron? Was Schweizer Eigenheimbesitzer nach dem SNB-Zinsentscheid wissen müssen

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat am Donnerstag den Leitzins um 25 Basispunkte auf 1,75 Prozent angehoben, was die Zinskosten für Geldmarkthypotheken und damit vieler Immobilienbesitzer in der Schweiz direkt betrifft. Der Zinssatz von Geldmarkthypotheken richtet sich nach dem Saron (Abkürzung für Swiss Average Rate Over Night). Dieser ist ein Schweizer Referenzzinssatz, der sich eng am offiziellen Leitzins der SNB orientiert.

Vor einem Jahr lag der Saron bei -0,2 Prozent. Jetzt wird er in Kürze knapp unterhalb von 1,75 Prozent zu liegen kommen. Eine Entwicklung zum Nachteil vieler Hypothekarnehmer, die eine Saron-Hypothek abgeschlossen haben. Weil Marktteilnehmer grösstenteils mit einer Leitzinserhöhung von mindestens 0,25 Prozent gerechnet hatten, ist diese Erhöhung bei Festhypotheken mit längeren Laufzeiten im Gegensatz dazu bereits eingepreist.

Auf den Saron schlagen die Anbieter, also meist Banken, bekanntlich zudem eine Marge, deren Höhe von der Bonität des Kunden abhängt. Für Saron-Hypothekarnehmer bedeutet dies aktuell kommende Zinskosten von mehr als  2,1 Prozent - Marge von mindestens 0,42 Prozent. Eine gut verhandelte Festhypothek mit dreijähriger Laufzeit ist gleichzeitig für 2,5 Prozent zu haben. 

"Es ist nicht auszuschliessen, dass zusätzliche Zinserhöhungen nötig sein werden, um die Preisstabilität in der mittleren Frist zu gewährleisten", so SNB-Präsident Thomas Jordan während der Medienkonferenz am Donnerstag. Aus gut 2,1 Prozent Zinskosten könnten dadurch im Herbst knapp 2,4 Prozent werden

Markt rechnet mittelfristig mit sinkenden Zinsen

Lohnt es sich jetzt noch auf Festhypotheken mit kurzer Laufzeit umzusatteln und die drohenden zukünftigen SNB-Zinsschritte zu umgehen? Den generell gilt folgende Regel: Wer fallende oder gleichbleibende Zinsen erwartet, schliesst eine Saron-Hypothek ab. Um sich vor steigenden Zinsen abzusichern, eignet sich eine längere Festhypothek gut. 

Der Markt sendet bereits ein klares Signal, wohin die Reise gehen wird: Die Zinskurve bei den Hypotheken war bisher bereits sehr flach und wird zunehmend invers, weil mittelfristig mit fallenden Zinsen gerechnet wird. Bei einzelnen Anbietern wie Swiss Life ist dies bereits der Fall und könnte gemäss Florian Schubiger von Hypotheke.ch Schule machen.

Die Strategie - mit einer kurz laufenden Festzinshypothek zu überbrücken - geht zudem nur unter folgenden Gesichtspunkten auf: Wenn der gemittelte Zinssatz für die Saron-Hypothek den Zinssatz für die dreijährige oder fünfjährige Festzinshypothek übersteigt. Und wenn davon ausgegangen wird, dass die Hypothekarzinsen in drei bis fünf Jahren wieder nach unten gehen.

"Wir gehen von einer Leitzinserhöhung von 0,25 Prozent im Dezember aus, bevor die SNB den Leitzins in zwei bis drei Jahren wieder senken könnte", sagt  Hypothekenexperte und Geschäftsführer von Oxifina, Giampiero Brundia, gegenüber cash.ch. Der mittlere Zinssatz für die Saron-Hypothek würde mit den vorerwähnten Annahmen in den nächsten drei Jahren 2,40 Prozent betragen. 

Wechsel kommt zu spät

"Trotz Anstieg des Sarons dürfte der mittlere Zinssatz unter dem Zinssatz für eine Festzinshypothek liegen," sagt Brundia. Auch die Flexibilität spricht aktuell für die Geldmarkthypothek. Ein "Switch" in eine Festzinshypothek ist jederzeit möglich. So, wenn sich die Zinsen erwartet oder unerwartet rückläufig entwickeln, kann man schnell wechseln. Brundia rechnet bei den Festzinshypotheken, die Kostensicherheit bieten, mit einer Seitwärtsbewegung mit Ausschlägen von 0,25 Prozent in beide Richtungen, in zwei bis drei Jahren mit rückläufigen Zinsen - bis 0,5 Prozent nach unten.

"Mit einer weiteren Zinserhöhung sind wir vermutlich ein bisschen über der dreijährigen Hypothek. Aber Schlussendlich kommt es angesichts mittelfristig sinkender Zinsen auf dasselbe raus", sagt Schubiger gegenüber cash.ch. Einzig mit dem systematischen Vergleichen von Angeboten für Saron- und Festhypotheken könne derzeit ein Unterschied erzielt werden.

Mit einem Wechsel von einer Saron-Hypothek in eine Festhypothek ist man daher zu spät. Wenn man zuwarten und das Risiko tragen kann, bietet sich trotz weiterem Zinsanstieg auch jetzt eine Saron-Hypothek an. Wer aber Sicherheit sucht und bereits jetzt Budgetprobleme bekommt, sollte zumindest einen Teil jetzt fest abschliessen. Denn die Zinsen sind im langfristigen Vergleich immer noch tief. "Spekulieren soll man nur dann, wenn man es sich leisten kann", fügt Schubiger an.

Für einen optimalen Entscheid können Hypothekarnehmerinnen und Hypothekarnehmer laut Brundia folgende Punkte befolgen: Erstens, sich mit der Zinshistorie, der Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank und den Marktangeboten für Saron- und Festzinshypotheken befassen. Dann Position einnehmen, wie sich die Hypothekarzinsen weiter entwickeln könnten. Und schliesslich Finanzierungsstrategie festlegen, umsetzen, überwachen und falls notwendig korrigieren beziehungsweise adjustieren.