Die bestehende Berechnungsgrundlage für den Eigenmietwert im Kanton Zürich wurde letztmals 2009 angepasst. Nun steht auf die Steuerperiode 2026 eine Aktualisierung an. Entsprechend gross ist die Verunsicherung bei den Immobilienbesitzern im Kanton.

Die Veränderungen beim Eigenmietwert dürften bei der Hälfte der Eigentümerinnen und Eigentümer ins Geld gehen, schreibt die Zürcher Kantonalbank (ZKB) in einer Medienmitteilung am Dienstag. Diese haben einen Anstieg des Eigenmietwerts von über 5 Prozent und mehr Prozent zu erwarten. Bei jedem Fünften in dieser Gruppe steigt der Wert um mehr als 15 Prozent.

Etwa 26 Prozent der Einfamilienhausbesitzer und 31 Prozent der Stockwerkeigentümer werden keine starke Veränderung sehen. Weniger als ein Viertel könnte indessen eine Senkung des Eigenmietwerts erleben.

Der Eigenmietwert setzt sich aus dem Landwert sowie dem Zeitbauwert zusammensetzt. Generell werden die Landwerte mit der Aktualisierung steigen, so die ZKB-Experten. Sehr deutlich wird der Landwertanstieg in den Ballungszentren wie der Stadt Zürich ausfallen.

Neukäufer stehen vor böser Überraschung

Gerade Personen, die erst kürzlich gekauft haben, dürften über die Anpassung wenig erfreut sein: Häufig gehen diese davon aus, dass der Eigenmietwert nicht steigen wird. Diese Gruppe hat die Einschätzung ja erst jüngst erhalten. Dabei geht vergessen, dass diese Einschätzung auf den Grundlagen von 2009 basiert.

Auf der anderen Seite profitieren Besitzer älterer Liegenschaften neu von einer längeren Altersabschreibung, die geltend gemacht werden kann. Der Zeitbauwert wird folglich bei einigen Objekten deutlich sinken. Das Nachsehen dürften wiederum vor allem Eigentümer von Neubauten haben, da diese keine Altersabschreibung nutzen können.

Das Immobilienresearch der ZKB hat für jedes selbstgenutzte Eigenheim - sowohl Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum - im Kanton Zürich simuliert, wie sich der Eigenmietwert verändern dürfte. Eigentümer können auf der interaktiven Karte hier sehen, wie sich der neue Berechnung auf ihr Objekt auswirkt.

Nationalrat will Eigenmietwert weiterhin vollständig abschaffen

Die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts von Wohneigentum ist ein Dauerbrenner und umstritten. Zwei Mal scheiterten Vorlagen an der Urne und schon mehrmals im Parlament.

2017 startete die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerats einen neuen Anlauf. Das daraus resultierende Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung wird seit drei Jahren im Parlament behandelt.

Der Nationalrat plädiert dabei für einen vollständigen Systemwechsel. Der Eigenmietwert soll beim selbstgenutztem Eigenheim also auch bei Zweitliegenschaften abgeschafft werden. Diesen Entscheid untermauerte die grosse Kammer im September 2024 mit 153 zu 39 Stimmen bei einer Enthaltung, wie die Nachrichtenagentur AWP schrieb. 

(cash)