Die Besteuerung des Eigenmietwertes sei eine Steuer auf einem fiktiven Einkommen, sagen Befürworter einer Abschaffung. Diese Abschaffung sei ein Steuergeschenk an Hausbesitzer, argumentieren die Gegner eines Systemwechsels. Berechnungen der UBS zufolge hängt die Antwort auf die Frage nach den Gewinnern und Verlierern einer Neuordnung der Wohneigentumsbesteuerung von der persönlichen Situation und dem Objekt ab.
| Fall 1 | Fall 2 | Fall 3 | Fall 4 | |
|---|---|---|---|---|
| Haushalt | Verheiratete Rentner | Familie mit 2 Kindern | Familie mit 2 Kindern | Familie mit 2 Kindern |
| Einkommen (CHF) | 125'000 | 200'000 | 200'000 | 200'000 |
| Objekt | Altbau | Neubau | Neubau | Altbau |
| Wohnfläche (m2) | 120 | 120 | 120 | 120 |
| Eigenmietwert* | 50 | 70 | 70 | 60 |
| Hypothekarzins | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 |
| Belehnung (%) | 30 | 80 | 80 | 60 |
| Ersterwerb | Nein | Nein | Ja | Nein |
| Sanierung | Nein | Nein | Nein | Ja |
Quelle: UBS / *Eigenmietwert in Prozent der Marktmiete.
Von den vier von der UBS betrachteten Fällen kommt das Rentner-Ehepaar am besten weg (Fall 1). Nach der Abschaffung des Eigenmietwertes bezahlt es pro Jahr 1000 bis 3500 Franken weniger Steuern, je nach Kanton, in dem es lebt.
Die Familie mit zwei Kindern würde zwischen 600 und 3200 Franken Steuern pro Jahr sparen (Fall 2). Erwirbt sie erstmals ein selbstbewohntes Eigenheim, fällt sie Steuerbelastung um weitere 1000 Franken (Fall 3).
Im Nachteil ist die Familie mit Kindern, die in einem sanierungsbedürftigen Altbau wohnt (Fall 4). Denn sie gerät unter Druck: Die UBS nimmt Sanierungskosten von 100'000 Franken in zwei Jahren an. Mit dem Systemwechsel wächst die jährliche Steuerbelastung um 1700 bis 3400 Franken.
Zu den Verlierern dürften nach Einschätzung der UBS auch die Zweitwohnungseigentümer zählen. Denn wird der Eigenmietwert beseitigt, werden die Bergkantone die Steuerausfälle mit Objektsteuern auffangen wollen. Weiter dürfte der Druck auf Wohnungen steigen, die nur während einigen Wochen im Jahr bewohnt sind.
Steuerersparnis hängt von Zinsen und Belehnung ab
Wie die UBS weiter berechnet hat, hängt die Steuerersparnis bei einem Systemwechsel von der Belehnung und den Hypothekarzinsen ab. So beispielsweise ist die jährliche Steuererleichterung für eine Familie mit zwei Kindern in einer neuwertigen Wohnung 3500 Franken, wenn der Zins 1,0 Prozent und die Belehnung 60 Prozent beträgt. Hingegen wird aus der Steuerersparnis eine zusätzliche Steuerbelastung von 300 Franken, sollte der Zins 2,5 Prozent und die Belehnung 70 Prozent sein.
Alles in allem wird der Systemwechsel wohl zu leicht stärkeren Preisanstiegen führen, zumindest kurzfristig. Wobei: «Neuwertige Eigentumswohnungen in den Städten dürften sich überproportional verteuern», schreiben die UBS-Immobilienspezialisten. Hingegen müsse für Altbauten mit Wertverlusten gerechnet werden, namentlich weil Unterhaltskosten nicht mehr abzugsberechtigt wären.
Die Abschaffung des Eigenmietwertes hat im Dezember eine Hürde genommen. Das Parlament hat dem Reform zugestimmt. Das letzte Wort hat aber die Stimmbevölkerung. Ein Systemwechsel wird daher kaum vor 2027 in Kraft treten.
3 Kommentare
Die Abschaffung des Eigenmietwertes wird es niemals geben beim vorliegenden System. Denn, die Vorlage kommt vor das Volk zur Abstimmung und die Mieter haben alle zu hohe Mieten zu tragen. Wer nun meint Mieter würden dieser Vorlage zustimmen, also bitte, dies würde ich auch nicht - liegt falsch, aber so naiv wird der BR nicht sein. Diese Vorlage braucht es nicht, sie kostet nur viel und bringt nichts. Sie ist von Beginn an zum Scheitern verurteilt. Auch viele KMU‘s wollen dies nicht, denn sie fürchten um weniger Bauaufträge, wenn kein Abzug mehr möglich ist bei den Steuern für den Unterhalt. Übrigens als der Eigenmietwert in de Dreissiger Jahren des vorigen Jahrhunderts eingeführt worden ist, geschah dies nicht via Volksabstimmung. Demnach könnte das Parlament doch entscheiden.
Und so gewinnen unsere Pensionaere ein weiteres mal mehrfach
1) direkt durch ein Steuergeschenk
2) durch eine gesicherte Pension.
Die Familie von heute darf morgen dann feststellen, dass ihre Pensionkassengelder mit hohem Risiko investiert werden muessen, da der sichere Hafen in Form von inlaendischen Hypotheken schwindet.
3) weil so Wohnraum fuer Familien noch unerschwinglicher wird
Danke Boomers!
Welche Risiken hat der Mieter? Angenommen, Er hätte 200 000 Sfr. Barvermögen. Keine! Der Immo-Besitzer schon! Angenommen: Für Haus oder Eigentumswohnung eine Hypo-Schuld von 800 000 Sfr. , 200 000 Sfr. Barbezahlt. Sollte eine (überfällige) Korrektur am Immo-Markt stattfinden und die Banken sich refinanzieren müssen, wird das Geld von den Hyposchuldner eingetrieben/ einbezahlt! Da kommt kein Staat auf. Auch keine Steuergelder werden dafür verwendet! Für diese Schulden haftet nur der Eigentümer! Nicht vergessen bei der nächsten Abstimmung um die Abschaffung des Eigenmietwertes!