Diese Faktoren sind für die Preisentwicklung von Schweizer Wohnliegenschaften massgebend

Bewertungsmodelle sind eine unverzichtbare Grundlage für Käufer und Verkäufer von Immobilien. Sie liefern eine Momentaufnahme des aktuellen Marktwerts. Ihr Informationsgehalt ist aber zeitlich begrenzt: Zwar ermöglichen sie eine Einschätzung möglicher Über- oder Unterbewertungen, doch bieten sie keine Hinweise auf zukünftige Wertentwicklungen.

Um das Potenzial eines Eigenheims realistisch bewerten zu können, ist eine umfassendere Perspektive erforderlich. Ein Blick auf die zentralen Faktoren für die Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz sowie ein Vergleich der Attraktivität verschiedener Regionen ist essenziell. Zwar ähneln sich die Einflussfaktoren auf nationaler Ebene, doch ihre Ausprägung variiert stark von Region zu Region und beeinflusst damit die künftige Wertentwicklung lokaler Märkte massgeblich.

Attraktive Regionen profitieren überdurchschnittlich von positiven Einflussfaktoren und verzeichnen daher häufig stärkere Wertsteigerungen. Weniger begehrte Gebiete hingegen sind tendenziell von diversen negativen Faktoren betroffen, die ihre Preisentwicklung hemmen. Lediglich das Zinsniveau und die Inflation, wirken unabhängig von regionalen Gegebenheiten auf den Gesamtmarkt ein.

Bevölkerungswachstum und Zinsen als Haupttreiber

Doch was treibt die Preise, was drückt sie? Die Experten des Immobiliendienstleisters Wüest Partner haben in einer Studie festgestellt, dass das Bevölkerungswachstum, die Entwicklung des realen Bruttoinlandprodukts (BIP) und die Inflation einen positiven Effekt auf die Preise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen haben. Arbeitslosigkeit, Hypothekarzinsen und die Leerstandsquote wirken sich hingegen negativ auf die Transaktionspreise aus. 

Den grössten Effekt haben Veränderungen im Zinsniveau, gefolgt vom Anstieg der Arbeitslosigkeit und der Inflation. Das Bevölkerungswachstum und das BIP-Wachstum haben dagegen einen etwas geringeren Effekt auf die Preisentwicklung. Einzig die Leerstandsquote kann gemäss den Daten von Wüest Partner vernachlässigt werden - besonders bei Einfamilienhäusern spielt sie keine Rolle.

Unterschiede in der Transaktionspreisentwicklung im Vergleich zur fundamentalen Wert gibt es besonders bei Eigentumswohnungen. Gemäss Wüest Partner neigen sie stärker auf «subjektive» Erwartungen zu reagieren. Die Preise von Einfamilienhäusern haben sich seit 1985 stark an den fundamentalen Entwicklungen orientiert und wiesen in der Gesamtheit nur selten eine Über- und Unterbewertung auf. 

Auch interkantonale oder regionale Bewertungsunterschiede wurden festgestellt, denn nicht in allen Regionen der Schweiz sind die Einflussfaktoren gleich stark. Während in vielen Kantonen bei Ein- und Mehrfamilienhäusern Überbewertungen zu finden sind, zeigen die Kantone Schaffhausen, Solothurn oder Tessin günstigere Bewertungstendenzen. 

Der Grund für Unterbewertungen beispielsweise im Tessin könnte beim Angebotsüberschuss infolge einer Überalterung der Bevölkerung, einer fehlenden Zuwanderung aufgrund einer hohen Frequenz von in Italien wohnhaften Grenzgängern und im schweizweiten Vergleich hohen Bautätigkeit liegen. Drei der sechs Tessiner Subregionen weisen während den vergangenen zwölf Monaten einen Anstieg der Neubaubewilligungen für Einfamilienhäuser von 36 bis 80 Prozent im Vergleich zum Jahresdurchschnitt der fünf vorangehenden Jahre auf.

Für die Preisentwicklung von Liegenschaften spielt demnach die Standortattraktivität eine wichtige Rolle. Attraktive Gemeinden dürften im Vergleich zu weniger attraktiven Gemeinden ein überdurchschnittliches Preiswachstum verzeichnen.  

Attraktive und weniger attraktive Regionen

Gemäss einer Studie der UBS zur Wohnattraktivität wirken sich drei Faktoren für die Standortattraktivität aus: Infrastruktur, Freizeit und Wohnkosten. Nur elf Gemeinden schneiden im schweizweiten Vergleich in allen drei Bereichen sehr gut ab. Viele decken zwei der drei Kategorien gut ab, während die meisten in nur einem Bereich überdurchschnittlich sind. Dies hat einen Einfluss auf die Preise.

Beispiel: Die zwei Regionen «Schwarzwasser» im Kanton Bern und «Pays d’Enhaut» in der Waadt gehörten laut Wüest Partner vor drei Jahren zur Gruppe mit unterdurchschnittlichen Standortratings und wiesen beide einen Wert von 1,7 auf. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Pays d’Enhaut sind derzeit jedoch bis zu doppelt so hoch wie die in Schwarzwasser und wiesen in dieser Zeit ebenfalls einen mehr als doppelt so hohen Wertzuwachs auf.

Die aktuelle UBS-Studie zeigt, dass sämtliche Gemeinden im Pays d’Enhaut in der Freizeitkategorie überdurchschnittlich gut abschneiden. In Schwarzwasser sind alle drei Kategorien gleichmässig vertreten. Die Daten legen daher nahe, dass viele Immobilien im Pays d’Enhaut als Ferienwohnungen genutzt werden. Während sich das Rating von Pays d’Enhaut in diesen drei Jahren um zwei Punkte verbesserte, verschlechterte sich das Schwarzwasser um zwei Punkte. 

Ein vergleichbares Muster zeigt sich in der Region Visp. Die Angebotspreise liegen deutlich über denen in Schwarzwasser - das ist ein Effekt der nahen Ferienorte Saas-Fee und Zermatt. Die Steigerung des Regionen-Ratings um ganze sieben Punkte in nur drei Jahren zeugt von der besonderen Attraktivität der Region. Die Immobilienpreise zogen entsprechend an.

Marktwerte und Preiswachstum

Die Daten von Wüest Partner und UBS bieten eine fundierte Grundlage, um Standortvorteile und Gründe für die Preisunterschiede und -entwicklung bei Liegenschaften schnell zu identifizieren. Wüest Partner bewertet die Attraktivität von Standorten anhand von elf Faktoren. In die UBS-Bewertung fliessen 34 Faktoren ein - sie unterscheiden sich zum Teil wesentlich von den Wüest-Partner-Komponenten.

Die Region «Zürich» - vergleichbar mit der Stadt Zürich - erreicht im Wüest-Partner-Ranking die höchste Punktzahl der Schweiz mit einer Bewertung von 4,9. Zug, March-Höfe, Zimmerberg und Limmattal folgen. Die Regionen Visp, Sierre, Leuk und Prättigau verzeichneten über eine Dauer von zwei Jahren den höchsten Ratinganstieg. Im Gegensatz dazu mussten das Glarner Hinterland, das untere Baselbiet, Erlach-Seeland und Neuchâtel die bedeutendsten Rückgänge hinnehmen. Sowohl die absolute Höhe des Ratings wie auch dessen Veränderung spiegeln sich in der Entwicklung der Liegenschaftspreise wider. 

In «Zürich» kostet eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit mittlerem Ausbaustandard im Durchschnitt 2,32 Millionen Franken. Vergleichbare Objekte kosten in Zug 2,07 Millionen, in March-Höfe 1,6 Millionen, in Zimmerberg 1,87 Millionen und im Limmattal 1,43 Millionen Franken. Vor zwei Jahren lagen die Preise in diesen Regionen im Schnitt um 34 Prozent niedriger – in Zug sogar um 40 Prozent.

Deutlich günstiger sind Regionen mit niedrigerem Rating und ohne klassischem Ferienwohnungscharakter, wie beispielsweise Murten (2,7 Punkte). Dort liegt der mittlere Marktwert bei 831’000 Franken. Doch auch das Wachstum fiel trotz des erschwinglicheren Preisniveaus niedriger aus: Vor zwei Jahren waren die Angebotspreise «nur» 28 Prozent tiefer. 

Die für die Immobilienpreisentwicklung zentralen Einflussfaktoren unterscheiden sich je nach Region in der Schweiz. Für die Beurteilung der zukünftigen Wertentwicklung einer Liegenschaft lohnt sich deshalb ein Blick auf die regionalen Unterschiede. Attraktive Regionen haben trotz tendenziell höherer Immobilienpreise die bessere Ausgangslage - denn auch in Zukunft dürften die Einflussfaktoren in diesen Gebieten zu steigenden Objektwerten führen.