Kaum hat die deutsche Immobilienbranche geglaubt, das Schlimmste hinter sich gelassen zu haben, droht neues Ungemach. Ausgerechnet das verabschiedete Finanzpaket, das der deutschen Wirtschaft wieder auf die Sprünge helfen soll, könnte dem Sektor zu schaffen machen. Denn die Lockerung der Schuldenbremse und das Sondervermögen Infrastruktur über 500 Milliarden Euro müssen finanziert werden und das dürfte vor allem durch die Ausgabe von Bundeswertpapieren geschehen.

Der höhere Schuldenstand erhöht allerdings auch die Kreditkosten und das ist schlecht vor allem für die zinsempfindliche Immobilienwirtschaft. Denn der Marktzins für Immobilienkredite orientiert sich an den Renditen langfristiger Anleihen. Seit der Einigung auf das Finanzpaket anfangs März ist die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen deutlich angezogen. Sie stieg von 2,48 Prozent auf zeitweise 2,94 Prozent, den höchsten Stand seit Ende Oktober 2023. Aktuell rentiert sie bei 2,76 Prozent.

Krise vorbei? Oder doch nicht?

In den vergangenen Jahren hatte es die Immobilienbranche in Deutschland schwer. Nach Jahren des Booms kam der Immobilienmarkt 2022 zum Erliegen, als die Europäische Zentralbank die Zinsen rasch erhöhte, um die schlimmste Inflation seit Jahrzehnten zu bekämpfen. Dies und explodierende Baukosten setzten dem Sektor zu. Die Immobilienpreise fielen deutlich. Die Konzerne mussten ihre Bestände abwerten, Milliardenverluste waren die Folge.

Die Branche, die auf Hochtouren gearbeitet hatte, war schlecht vorbereitet. Bauprojekte wurden gestoppt, Arbeiter verloren ihre Jobs, der Verkauf von Gebäuden brach ein und Immobilienentwickler rutschten in die Pleite. Der spektakulärste Zusammenbruch war der des österreichischen Immobilien- und Einzelhandelsriesen Signa des Investors Rene Benko.

Eine von fünf der 202 Insolvenzen grosser deutscher Unternehmen im vergangenen Jahr betraf eine Immobilienfirma, ergab eine Analyse der Unternehmensberatung Falkensteg. Die deutsche Immobilienwirtschaft mit einem Volumen von 730 Milliarden Euro sei eine entscheidende Säule der deutschen Wirtschaft, die fast ein Fünftel der Wirtschaftsleistung ausmache und den Automobilsektor in den Schatten stelle, betont der Branchenverband ZIA.

Viele Unternehmen und Branchenexperten waren zuletzt davon ausgegangen, die Talsohle durchschritten zu haben. Nun warnen Experten, dass der Branche wieder harte Zeiten bevorstehen könnten. «Die Wolken haben sich verdunkelt», sagte Sven Carstensen, Manager bei der in Berlin ansässigen Beratungsfirma Bulwiengesa. Der jüngste Anstieg der Kreditkosten könne in Frage stellen, dass die Immobilienpreise das Schlimmste überstanden hätten. Die Geschäfte mit Gewerbeimmobilien, wie etwa Büros, seien bereits «sehr verhalten», weil die Preise zu hoch seien. Das werde wahrscheinlich auch in diesem Jahr so bleiben. Florian Schwalm, Partner bei EY für Immobilien, sagte, dass die Auswirkungen auf die Wiederbelebung des Immobiliensektors verhalten sein werden, wie auch immer die Ausgaben aufgeteilt werden. Ausserdem ist unklar, ob angesichts dringenderen Bedarfs, wie etwa der Sanierung des maroden Schienennetzes, überhaupt Geld in den Immobiliensektor fliessen wird.

Am Mittwoch meldete sich Rolf Buch, Chef des Immobilienkonzerns Vonovia, zu Wort. «Der Immobilienmarkt reagiert aktuell deutlich auf die angekündigten Investitionspläne der Bundesregierung», sagte er. «Die mittel- und langfristigen Auswirkungen auf Immobilienpreise und Finanzierungskosten sind jedoch noch unklar.» Die Pläne, wieder zu wachsen, könnten durch die Ausgaben in Berlin zunichte gemacht werden. Es könne sein, dass Vonovia kapitalintensive Pläne wie Bauprojekte verzögern werde. «Höhere Zinssätze sind nicht gut für Immobilienwerte, weil sie die Refinanzierung verteuern», sagte der Manager.

«Die höheren Kreditkosten werden uns erhalten bleiben», sagte Andreas Naujoks, Immobilienanwalt bei Noerr. «Während grosse Unternehmen damit zurechtkommen mögen, werden kleinere Unternehmen zu kämpfen haben.»

Anleger fliegen aus deutschen Immobilienfonds

Erheblich an Attraktivität eingebüsst haben auch deutsche Immobilienfonds. Im Januar zogen Investoren 500 Millionen Euro aus diesen Anlageprodukten ab und setzten damit die grösste Ausstiegswelle seit der Finanzkrise fort. Laut einer Analyse von Barkow Consulting wurden seit August 2023 netto rund sieben Milliarden Euro abgezogen. «Die Flut an schlechten Nachrichten im vergangenen Jahr bedeutet, dass kein Ende in Sicht ist», sagte der Chef der Beratungsfirma, Peter Barkow. Er rechnet damit, dass es Mitte des Jahres eine weitere Flut an Abflüssen aus solchen Fonds geben wird.

(Reuters)