Die chaotische Zollpolitik des US-Präsidenten Donald Trump, Gerüchte über eine mögliche Entlassung des US-Notenbankchefs Jerome Powell und das wie weiter im Ukraine-Krieg treiben internationale Investoren in den sicheren Schweizer Franken. Das sorgt für kräftig sinkende Renditen am hiesigen Kapitalmarkt, die für Festhypotheken relevante Rendite der eidgenössischen Bundesobligationen mit zehnjähriger Laufzeit hat sich innert Monatsfrist von 0,79 auf 0,41 Prozent halbiert. Damit verbilligten sich auch die Zinssätze für 10-jährige Festhypotheken, nachdem sich diese seit anfangs Jahr zuerst in einem Aufwärtstrend befanden.
Die Rendite der sogenannten Eidgenossen verzeichnet ein Plus von 0,1 Prozent seit Jahresbeginn, aber einen Rückgang von 0,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. An der Währungsfront hat sich der Franken vor allem zum Dollar seit Jahresbeginn um fast 10 Prozent aufgewertet, während der Euro seine zwischenzeitlichen Kursgewinne bis Ende März wieder abgab. Sowohl der Dollar als auch der Euro stehen zum Franken nahe der langjährigen Tiefststände.
Die tieferen Renditen an den Bondmärkten wirkt sich positiv auf die Refinanzierung von Immobilien aus: Der durchschnittliche Angebotspreis auf der Plattform hypotheke.ch für eine zehnjährige Festhypothek ist innert Monatsfrist von 1,92 Prozent auf 1,72 Prozent gesunken. Das beste Angebot kostet derzeit 1,39 Prozent.
Florian Schubiger, Hypothekar-Experte bei hypotheke.ch, beurteilt das aktuelle Zinsumfeld vor allem im langfristigen Bereich als interessant: «Wer Sicherheit sucht, kann derzeit mit gutem Gewissen eine langlaufende Immobilienfinanzierung abschliessen.» Wer auf weiter sinkende Sätze für längerfristige Festhypotheken hofft, sollte bedenken, dass am Zinsmarkt Erwartungen gehandelt werden, erläutert der Experte auf Anfrage von cash.ch weiter. Mit dem amerikanischen Präsidenten Trump gebe es mehr Überraschungs- und Unsicherheitspotenzial, weshalb fünf- bis zehnjährige Festhypotheken auf diesem Niveau attraktiv seien. «Derzeit braucht es nur ein kleines Ereignis, damit sich die ganze Situation ändert und die Zinsen wieder steigen», so Schubiger.
Ähnlich sieht es Maciej Skoczek, Immobilienanalyst der UBS: «Angesichts der gestiegenen Unsicherheit in der Trump-Ära könnten Festhypotheken auch als Absicherung gegen eine Rückkehr der Inflation und steigende Zinsen an Attraktivität gewonnen haben». Zudem hätten sich die langfristigen Zinsen im Vergleich zu Anfang April auf einem niedrigen Niveau stabilisiert, was Festhypotheken günstiger mache. Bis Ende Jahr rechnet Skoczek indessen damit, dass sich die Zinsen für langfristige Festhypotheken um das aktuelle Niveau bewegen werden.
Auch bei den kurzfristigen Zinserwartungen hat es eine Veränderung gegeben. Nach dem letzten Zinsschritt der Schweizerischen Nationalbank (SNB) im März von 0,50 auf 0,25 Prozent preist der Markt nun wieder eine Zinssenkung auf null Prozent per Ende Juni ein und eine halbe Zinssenkung im September auf -0,25 Prozent. Die halbe Einpreisung einer Zinssenkung unter null bedeutet, dass sich der Markt noch nicht sicher ist, ob diese tatsächlich eintreten wird.
Dies lässt die Hypothekarschuldner auf günstigere Zinsen hoffen für die Geldmarkthypothek Saron. Allerdings seien weitere Zinssenkungen im kurzfristigen Bereich in den aktuellen Zinsen bereits eingepreist, schreibt Schubiger. Skoczek von der UBS meint dazu: «Sollte die SNB im Juni 2025 den Leitzins auf 0 Prozent senken, wird der Anfangszinssatz für Geldmarkthypotheken deutlich günstiger sein als für Festhypotheken.» Gemäss seiner Prognose dürften langfristige Festhypotheken aber über einen Zeitraum von 10 Jahren zu tieferen kumulierten Zinszahlungen führen.
Mittlere Laufzeiten als möglicher Königsweg
Wer sich nicht auf eine lange Laufzeit festlegen will, aber dennoch etwas mehr Sicherheit wünscht, kann sich auch für eine Festhypothek mit einer Laufzeit von vier oder fünf Jahren entscheiden. Die aktuellen Referenzzinssätze liegen bei 0,98 bzw. 1,02 Prozent. Sollte die SNB aufgrund der erratischen Politik des US-Präsidenten im Juni oder September keine weitere Zinssenkung vornehmen, wären diese beiden Laufzeiten gleich teuer wie eine Saron-Hypothek, die einen durchschnittlichen Aufschlag - also die Marge der Bank - von 0,74 Prozent aufweist.
Ferner gilt es hier auch zu berücksichtigen, wonach langlaufende Festhypotheken während der Negativzinsphase in der Schweizer selten unter einem Satz von 1 Prozent angeboten wurden.
