«Negativzinsen sind der beste Grund, Immobilien zu besitzen statt Geld»

Sie sind seit Anfang April Chef von Mobimo. Welches waren Ihre Highlights in den vergangenen Monaten?

Daniel Ducrey: Die Einweihung des Aeschbachquartiers in Aarau im April sowie kürzlich jene des Mattenhofs in Kriens. Bei diesen Grossprojekten können wir nun die Früchte ernten, die mein Vorgänger gesät hatte. Es waren erfreuliche Monate.

Sind Sie da nicht etwas zu optimistisch? Immerhin haben wir heute statt eines anhaltenden Aufschwungs eher trübe Aussichten am Immobilienmarkt.

Ich starte lieber mit einem vollen Korb auf eine Reise als mit leeren Taschen. Im Aeschbachquartier und im Mattenhof müssen wir nicht mehr jahrelang auf Mieterträge warten. Es ist aber unbestritten, dass sich die Zeiten ändern.

Aus Angst vor einem Immobilien-Crash ertönt der Ruf nach mehr Regulierung. Erst im August haben sich die Banken Selbstregulierungsmassnahmen auferlegt. Wie ist Mobimo davon betroffen?

Wir erwarten keine direkten Auswirkungen. Die neuen Massnahmen verschärfen die Situation der Privatinvestoren, die eine kleinere Anzahl Wohnungen besitzen und so versuchen, ein Business zu machen. Unsere Kunden sind auf der Seite der institutionellen Investoren zu finden.

Unabhängig davon hat das Segment Wohnen angesichts der steigenden Leerstände an Attraktivität verloren.

Ja, aber nur in ländlichen Lagen. Dort hat die Investitionsbereitschaft stark abgenommen. Mobimo entwickelt kein Projekt in diesen Regionen. Die Kernstädte sind dagegen nach wie vor sehr attraktiv. Hier wird praktisch alles gekauft. Die Nachfrage ist ungebrochen.

Nur fehlen in den Innenstädten die Entwicklungsflächen.

Die Verdichtung und die Begründung von neuen Flächen sind zwar vorgesehen. Die konkreten Massnahmen aber fehlen. So schränken Raumplanungsvorschriften und andere Regulatorien die Bautätigkeit ein. Weiter gibt es immer mehr Auflagen für die Bauherren, was die Investitionsfreude ebenfalls trübt.

Müssten die hohen Leerstände auf dem Land nicht zu einer Entspannung in den Städten führen?

Eigentlich wäre dies eine logische und wünschenswerte Entwicklung. Doch es lechzen alle nach Objekten in den Städten. Diese Polarisierung ist nicht gesund, aber ein aktuelles Phänomen.

Ganz allgemein: Wie beurteilen Sie die unterschiedlichen Segmente im hiesigen Immobilienmarkt?

Beim Wohnen muss man die geografischen Unterschiede berücksichtigen. An gut erschlossenen Lagen dürfte es noch längerfristig aufwärtsgehen. Bei den Office-Flächen erwarte ich eine stabile, leicht positive Entwicklung. Hier sorgen neue Trends für Nachfrage: Heute müssen die Büros den Anforderungen der Digitalisierung und von Arbeitsplatzformen wie Open Spaces und Coworking genügen. Und natürlich profitiert das Segment von der guten Wirtschaftsentwicklung.

Sollte mit Coworking oder Homeoffice der Flächenbedarf nicht eher sinken?

Homeoffice hat sich in der heutigen Arbeitswelt durchgesetzt. Das Modell eignet sich aber nicht uneingeschränkt, weshalb nicht weniger Arbeitsplätze nötig sind. Auch Coworking ist sehr interessant und dürfte sich etablieren. Die Arbeitnehmer schätzen diese Form, weil sie so an einem inspirierenden Ort arbeiten können. Und auch für die Firmen ist sie interessant: Sie mieten nur noch die Kernfläche und sichern sich die Flexibilität bezüglich Flächen über Coworking Spaces.

Dadurch entsteht eine grössere Nachfrage?

Es entsteht eine neue Nachfrage: Coworking bedeutet nicht weniger Fläche, sondern eine Verschiebung der Flächen.

Und wie läuft das Retail-Segment?

Es steht unter Druck. An sehr guten Lagen mit hohen Frequenzen wie im Quartier du Flon in Lausanne sind die Flächen nach wie vor gesucht. Abseits der grossen Besucherströme ist es aber schwierig.

Wie reagieren Sie?

Städte und Quartiere leben vom öffentlichen Raum. Dieser ist stark geprägt durch das, was im Erdgeschoss geschieht. Wenn man dort publikumswirksame Aktivitäten unterbringt, erhält man ein lebendiges Quartier. Es braucht nicht nur Kleiderläden, sondern auch Restaurants, eine Kinderkrippe oder andere Dienstleistungen. Diese Angebote wird man auch in Zukunft nicht online nutzen können. Im Mattenhof beispielsweise haben wir einen Mix, der das Quartier langfristig attraktiv macht, auch wenn nicht immer der maximale Mietertrag erreicht wird. Unser Vorteil ist, dass wir für das gesamte Quartier verantwortlich sind.

Und welche Segmente funktionieren nicht?

Heute würden wir uns nicht ins Luxussegment wagen. An Shoppingmalls sind wir auch nicht interessiert. Und auch Wohnen auf dem Land läuft nicht.

Wie unterscheidet sich die West- von der Deutschschweiz?

In den Städten Lausanne und Genf gibt es einen sehr starken Mieterschutz. Die Mieten werden für eine gewisse Periode staatlich eingefroren. Das führt dazu, dass die Immobilieneigentümer keine Anreize haben, in den Unterhalt zu investieren. Auch ist der Leerstand dort noch tiefer und die Wohnungsnot grösser als in der Deutschschweiz, weil niemand baut. Mittelfristig besteht aber Potenzial für Investitionen und entsprechende Mietzinserhöhungen.

Wie stark ist Mobimo von der Leerstandsproblematik betroffen?

Drei Viertel unserer Aktivitäten liegen in der Bewirtschaftung und Vermarktung unserer Anlageliegenschaften. Wenn wir unser Ergebnis verbessern wollen, müssen wir den Leerstand im Portfolio weiter senken.

Das ist Ihnen letztes Jahr gut gelungen.

Wir hatten Ende 2018 einen sehr tiefen Leerstand. Mittlerweile haben wir mit den Seehallen in Horgen, dem Aeschbachquartier in Aarau und dem Mattenhof in Kriens drei Grossprojekte ins Portfolio aufgenommen, die noch nicht vollständig vermietet sind. Sie benötigen eine gewisse Anlaufzeit. Daher wird der Leerstand wieder leicht steigen.

Wie wollen Sie diesen wieder senken?

An gewissen Orten müssen wir Anreize geben, um die Vermietung zu beschleunigen. Insgesamt werden die Mietzinsen aber wie geplant umgesetzt. Wir sind auf Kurs, selbst im Mattenhof, wo wir von Anfang an wussten, dass viele Wohnungen gleichzeitig auf den Markt kommen. Heute sind schon über 50 Prozent vermietet, in Aarau sind es über 90 Prozent innerhalb von sechs Monaten.

Müssten Sie angesichts der Leerstände nicht vermehrt auf die Entwicklung und den Verkauf der Objekte setzen, statt sie in Ihr Portfolio zu nehmen?

Wer verkauft, generiert einen einmaligen Gewinn. Dann muss man aber wieder geschickt einkaufen, um weiter Geschäfte machen zu können. Und dies ist im aktuellen Transaktionsmarkt nicht einfach. Unsere Strategie ist es, die Mieterträge zu steigern und so weiterzuwachsen. Selbst wenn der Leerstand auf 5 Prozent steigen sollte, hat man damit immer noch eine schöne Rendite.

Solange die Zinsen so tief bleiben.

Die Negativzinsen sind der beste Grund, weshalb es besser ist, Immobilien zu besitzen statt Geld. Auch wenn der Mietertrag nicht optimal ist, ist er niemals negativ.

Wie haben Sie auf den EZB-Entscheid Mitte September reagiert?

Für unsere Industrie ist er eine grosse Herausforderung. Es drängt sehr viel Geld in den Markt. Nach der Euphorie aufgrund der sehr tiefen Zinsen hat man realisiert, dass dieser Zustand länger anhalten könnte. Heute stelle ich fest, dass man wieder mehr auf die Qualität der Projekte achtet. Denn irgendwann wird es ein Erwachen geben am Schweizer Immobilienmarkt. Es ist zu viel Doping im Markt. Besonders offensichtlich wird dies im Transaktionsmarkt.

Welche Ziele verfolgen Sie mit Mobimo bis Ende Jahr?

Ich will den eingeschlagenen Kurs fortsetzen. Die Grossprojekte Mattenhof, Seehallen und Aeschbachquartier sollen gut ins Portfolio eingeführt und die Vermietung der Objekte vorangetrieben werden. Mit dem Mietertrag wollen wir mittelfristig den Grossteil der Dividenden erwirtschaften, während aus dem Entwicklungsgeschäft der variable Teil kommt. Unser Ziel ist es, die Profitabilität mit langfristigem Horizont zu steigern.

Mobimo hat 2018 die Immobiliengesellschaft Fadmatt gekauft. Findet eine Konsolidierung im Markt statt?

Fadmatt war das dritte grosse Portfolio, das wir gekauft haben nach der Integration der LO Holding 2009, Eigentümerin des Quartier du Flon, und der Mehrheitsbeteiligung an Dual Real Estate im Jahr 2015. Wenn sich eine Gelegenheit ergeben sollte, sind wir sehr interessiert, denn es handelt sich um eine attraktive Art, um sich weiterzuentwickeln. Eine Akquisition muss aber vernünftig sein und unseren Kriterien entsprechen. Ich erhalte regelmässig Offerten für Portfolios, die diese nicht erfüllen.

Das Projekt Agglolac in Nidau/Biel steht noch am Anfang. Wie kommen Sie voran?

Im nächsten Frühsommer findet eine Abstimmung statt. Wir hoffen, dass das Stimmvolk der Städte Nidau und Biel den Wert des Projektes für die Region erkennt und zustimmt. Agglolac ist sehr spannend und hat viele Facetten. Geplant ist ein urbanes Quartier, welches Stadt und See verbindet. Die ganze Bevölkerung soll vom neuen Seequartier profitieren.

Dennoch gibt es Widerstand?

Grosse Ideen rufen meistens Widerstand hervor. Denn man verändert einen Ist-Zustand und das verunsichert. Ich bin aber davon überzeugt, dass wir zusammen mit der Projektgesellschaft die Bevölkerung von der Qualität des Projekts und den Vorteilen überzeugen können.

Dieser Artikel erschien im Original in der Specials-Beilage der Handelszeitung vom 26. September unter dem Titel "Es lechzen alle nach Objekten in den Städten".