Immobilienaktien: Weshalb Dividendenjäger REIT kennen sollten

In Zeiten von Niedrigzinsen und steigender Inflation sind Sachwerte wie Immobilien gefragt. So sind Einfamilienhäuser in der Schweiz so teuer wie nie zuvor. In den USA setzt sich der Aufwärtstrend bei den Häuserpreisen mit immer höherem Tempo fort. Solange die Zentralbanken die Geldpolitik dermassen expansiv gestalten, ist keine wirkliche Trendumkehr auf dem Immobilienmarkt absehbar.

Doch nicht jede Frau oder jeder Mann will oder kann ein Haus oder eine Wohnung erwerben. Eine Alternative an den Finanzmärkten sind REIT. Mit diesen können Anlegerinnen und Anleger vom weltweiten Boom beim Betongold profitieren. Die Abkürzung REIT steht für "Real Estate Investment Trust" und für eine spezielle Form von Aktiengesellschaften, die im Immobilienbereich investieren und in der Regel hohe Dividenden ausschütten.

REIT sind zwar schwankungsanfällig, da sie vor allem empfindlich auf Zinsanstiege reagieren. Doch eignen sie sich als Portfoliobeimischung, da sie eine relativ geringe Korrelation zum Anleihen- und Aktienmarkt aufweisen. Sie sind damit auch eine Absicherungsmöglichkeit gegen Kursschwankungen, die andere Branchen und Aktien betreffen. 

Um als REIT klassifiziert zu werden, muss eine Aktiengesellschaft zudem besondere Qualitätskriterien und Transparenzpflichten erfüllen. Die Fremdkapitalquote darf beispielsweise nicht das Niveau von 55 Prozent überschreiten. REIT investieren zudem vornehmlich in Immobilien wie Einkaufszentren, Bürohäuser, Hotels, Krankenhäuser oder Infrastrukturanlagen. Investments in den eher volatilen Markt für Wohnimmobilien sind hingegen regulatorisch stark beschränkt. Das eigentliche Vermögen der REIT setzt sich aus Immobilien, Grundstücken, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, Barmitteln und Hypothekenkrediten zusammen. 

Gewichtige Vorteile gegenüber traditionellen Immobilienaktien

Ein wesentliches Kennzeichen und der grösste Vorteil von REITs ist die Steuerbefreiung für die Gewinne auf Unternehmensebene. Gegenüber traditionellen Immobilien-Aktiengesellschaften wie am Schweizer Aktienmarkt beispielsweise Mobimo oder Swiss Prime Site kommen diese daher auf eine höhere Rendite. Für REIT ist zudem in den meisten Ländern festgelegt, dass mindestens 90 Prozent der Gewinne unmittelbar an die Aktionärinnen und Aktionäre ausgezahlt werden. Dies macht sie als Dividendenaktien so interessant.

Für Anlegerinnen und Anleger ergeben sich aber auch Vorteile gegenüber offenen Immobilienfonds, die sich in der Schweiz grosser Beliebtheit erfreuen. REIT sind als Aktien kotiert und können so im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds jederzeit und ohne Haltefristen, Aus- und Abgabenaufschläge an der Börse gehandelt werden. Während die Anlageform in den USA schon seit den 1960er Jahren existiert und sich einer grosser Beliebtheit erfreut, kennt die Schweiz diese Gesellschaftsform noch nicht - der gesetzgeberische Rahmen fehlt. Erstaunlich: In Frankreich oder in Deutschland ist dies eine seit Jahren etablierte Anlageklasse. 

Steuerlich werden REIT wie Aktien behandelt. Das heisst, die ausgeschütteten Gewinne unterliegen bei den Dividendenempfängern einer Steuerpflicht. Die Quellensteuer ist von Land zu Land unterschiedlich hoch und kann bis zu 30 Prozent - so etwa in Frankreich oder den USA - betragen. Aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen kann ein Teil der bereits abgezogenen Quellensteuer jedoch auf die in der Schweiz anfallende Einkommenssteuer angerechnet werden. Dies ist zwar mühselig, an der Attraktivität von REIT ändert dies aber nur minim etwas.

Zwölf bekannte REIT, nach absteigender Dividendenrendite sortiert:

Quelle: Bloomberg und cash.ch.

Von der Kursentwicklung der alleinige Überflieger und bei der Dividendenrendite einzig vom Gewerbeflächenbetreiber Brookfield Property REIT geschlagen ist Iron Mountain. Das Immobilienunternehmen transformiert aktuell sein Geschäftsmodell von physikalischer hinzu digitaler Datenlagerung. Iron Mountain besitzt dafür 1450 Lagerimmobilien in 50 Ländern und zählt mehr als 225'000 Kunden weltweit. Hier winken wegen der Turnaround-Geschichte nicht nur Ausschüttungen, sondern auch Kursavancen.

Unter den oben gelisteten REIT gehört W. P. Carey nicht nur wegen der relativ hohen Kurs- und Dividendenrendite zu den beliebten Investments. Sein Portfolio umfasst Gebäude, bei dem die Mieter alle Betriebskosten einschliesslich Steuern und Instandhaltung selbst tragen. Dieses sehr lukrative Geschäftsmodell ermöglichte es dem weltweit tätigen Immobilienunternehmen, die Dividende mittlerweile 24 Jahre in Folge zu erhöhen. W. P. Carey gehört zu einem guten Basisinvestments für REIT-Anlegerinnen und Anleger.

Von den oben aufgeführten Unternehmen stammen Hamborner REIT und Deutsche Konsum REIT aus Deutschland. Während ersteres sich auf Gewerbeimmobilien spezialisiert hat, konzentriert sich letztere auf lebensmittelgeankerte Einzelhandelsgeschäfte. Hamborner REIT weist seit dem Corona-Einbruch eine relative stabile und in der Tendenz positive Kursentwicklung auf und ist auch bezüglich der Dividendenrendite die erste Wahl.

REITs sind auch Wachstumsaktien

Sowohl Prologis, Americold Realty Trust als auch STAG Industrial haben sich auf Warenhäuser spezialisiert. Americold Realty Trust betreibt beispielsweise 185 gekühlte Warenhäuser in den USA, Kanada, Südamerika und Australien. Noch globaler ausgerichtet sind Prologis und STAG Industrial. Beide stark wachsenden Immobilienunternehmen profitieren vom Onlinehandel-Trend und geben sich hinsichtlich der Kursrendite als Wachstumsaktien zu erkennen. Von der Dividendenrendite interessanter ist STAG Industrial, zu dessen Kunden auch Amazon gehört.

Ebenfalls in einem Wachstumsmarkt beheimatet ist auch Innovative Industrial Properties. Aktuell geht es für die meisten Cannabis-Anbieter in den USA vor allem darum, schnell zu wachsen und das Kapital möglichst sinnvoll einzusetzen. Es macht daher grossen Sinn die eigenen Produktionsstätten an Innovative Industrial Properties zu verkaufen und direkt langfristig zu mieten. Der Titel ist eine sehr interessante, aber wegen der politischen Komponente eher riskante Anlage.

Einer der weltgrössten REIT ist Welltower, das sich mit einer Dividendenrendite von 2,8 im Mittelfeld befindet. Das Schwergewicht investiert hauptsächlich im US-Gesundheitssektor. Dazu gehören höherpreisige Seniorenheime, Reha-Zentren und Krankenhäuser. Das Immobilienunternehmen profitiert von der demografischen Entwicklung in den USA. Die geburtenstärksten Jahrgänge der Babyboomer gehen langsam in Rente, der Bedarf nach Betreuungseinrichtungen damit langfristig nach oben.

REIT-ETF als attraktive Alternative

Es gibt einige ETF (Exchange Traded Funds), die schwerpunktmässig in REIT investieren. Damit werden Einzelrisiken reduziert. Der "BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT" mit einer Ausschüttung von 2,4 Prozent orientiert sich beispielsweise an dem in London berechneten Reit Index FTSE EPRA/Nareit. Dieser Index setzt sich aus 37 Immobilienaktien der Eurozone zusammen.

Für einen globalen Ansatz ist der "iShares Global REIT ETF" eine bekannte Grösse. Obwohl der ETF seit Anfang Jahr bereits 21 Prozent hinzugewonnen hat, beläuft sich die Ausschüttungsrendite noch immer auf 3,8 Prozent. Alternativ bietet sich der "Global X SuperDividend REIT ETF" mit einer Ausschüttungsrendite von 6,6 Prozent an. 

Der "Vanguard Real Estate ETF" ist mit einem verwalteten Vermögen von 43 Milliarden Dollar einer der grössten und liquidesten Immobilien-ETF mit Fokus USA auf dem Markt. Zum Portfolio gehören der Telekommunikationsimmobilienbetreiber American Tower, der Lagerriese Prologis, der Rechenzentrenbetreiber Digital Realty und der Betreiber von Gesundheitseinrichtungen Welltower. Der ETF hat seit Jahresbeginn 15 Prozent an Wert gewonnen und zahlt aktuell eine Rendite von 2,8 Prozent aus.