Wenn die Federal Reserve, das amerikanische Pendant zur Schweizerischen Nationalbank (SNB), die Zinsen erhöht, dann kann dies Menschen in der Schweiz mit eigenem Haus oder eigener Wohnung direkt Geld kosten. Aber warum eigentlich? Die Fed ist weit weg und die Schweiz hat ja ihre eigenen Zinsen.

Ganz so einfach ist es nicht. Die in der Regel monatlich fälligen Zinsen für den Kauf eines eigenen Hauses oder einer Eigentumswohnung sind von mehreren Faktoren beeinflusst. Diese ändern sich immer wieder. Die Fed-Zinsen sind tatsächlich ein Faktor, der die Hypothekarzinsen beeinflusst. Damit haben Hypothekarnehmerinnen und -nehmer auch einen Orientierungspunkt, der hilft, eine Entscheidung zur Aufnahme eines Kredits zu treffen.

cash.ch nennt weitere Punkte, die zur Preisbildung beim Hypothekarzins beitragen und sagt, wo der "Hebel" für einen günstigen Wohnkredit liegt. 

Leitzinsen der Notenbanken

Als Folge der Finanzkrise 2008 und der Staatsschuldenkrise seit 2010 sind die Leitzinsen der grossen Notenbanken der Welt auf sehr tiefe und teils negative Level gesunken. Um eine Differenz zur Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) aufrechtzuerhalten, behält die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins seit dem 15. Januar 2015 auf -0,75 Prozent. Dies dürfte sich in naher Zukunft auch nicht ändern, weil diese Politik eine Aufwertung des Frankens verhindern soll.

Die Null- und Minuszinsen sind ein entscheidender Grund dafür, dass auch Hypothekarzinsen sehr tief sind. Der Leitzins ist eine Richtschnur für die Banken für die Refinanzierung ihrer Ausleihungen. 2008 wurden die Zinsen mit der Absicht gesenkt, die Kreditvergabe zu erleichtern. Wenn Finanzunternehmen einen sehr tiefen Zins bei der Notenbank bezahlen, dann können auch tiefere Zinsen für Firmen oder Personen festlegen, die Hypotheken oder andere Kredite aufnehmen. 

Anleihenrenditen und Swap-Sätze

Die Fed ist die wichtigste Notenbank der Welt. Eine Zinserhöhung in den USA triggert zwar nicht automatisch eine Zinserhöhung bei der EZB oder der SNB. Aber die Fed, die nicht nur Zinsen festlegt, sondern auch Anleihen am Markt aufkauft, beeinflusst vieles an den Finanzmärkten. So auch den Dollar-Kurs und damit weltweit die Währungsbewegungen sowie die Kurse und Renditen an den Anleihenmärkten.

Zumindest grob orientieren sich die Hypothekarzinsen an der Rendite von Anleihen, in der Schweiz ist dabei die Bundesobligation mit zehn Jahren Laufzeit zentral: Der so genannte "Eidgenoss".  Würde die SNB ihren Leitzins erhöhen, hätte dies sogar noch direkteren Einfluss auf die Hypothekarzinsen, wie Giampiero Brundia, Geschäftsführer des Beratungsunternehmens Oxifina, erklärt: "Der Leitzins beeinflusst zunächst die kurzfristigen Zinsen, aber wenn diese weiterrollen, entsteht eine Art Zinseszinseffekt: Dieser beeinflusst dann auch Zinsen mit längerer Laufzeit und damit auch die Bundesobligationen."

Zinsen für fünfjährige Festhypotheken seit 2013 (Grafik: Moneypark).

Einen direkten Einfluss auf die Hypothekarzinsen haben auch Swaps, mithilfe derer Hypothekenfinanzierer das Risiko sich ändernder Zinsen absichern. Swaps sind Zinssätze, die an den internationalen Finanzmärkten entstehen, respektive durch die Refinanzierungsbedingungen der Banken weltweit untereinander. Wenn die Finanzmärkte höhere Zinsen erwarten, werden die Swaps teurer: Ein Hypothekenfinanzierer bezahlt dann mehr dafür, beispielsweise eine Hypothek mit zehn Jahren Laufzeit abzusichern. Dies schlägt sich schliesslich in der Preissetzung der Hypotharzinsen nieder.

Auf diese Weise hat die Fed-Geldpolitik also Einfluss auf die Höhe der Hypothekarzinsen in der Schweiz. Im Moment stehen in den USA die Zeichen auf Zinserhöhung. Die Notenbank Federal Reserve hat angedeutet, im Laufe von 2023 die Zinsen vom heutigen Niveau von 0,25 Prozent abzuweichen. Ob das so kommt, ist eine andere Frage, denn geldpolitische Projektionen können schnell über den Haufen geworfen werden. Aber für die Finanzmärkte spielt es bereits eine Rolle, wenn über Zinserhöhungen gesprochen wird.

Und weil die Inflation in den USA stark gestiegen ist, urteilen manche, dass die Fed bei Zinserhöhungen sogar noch unter einen Druck geraten könnte, schneller zu handeln. Nach dieser Logik dürften Hypothekarzinsen in den nächsten Monaten eher steigen.

Fest- oder Geldmarkthypotheken sowie Laufzeiten

Für Hypothekarkundinnen und -kunden ist die Wahl einer Laufzeit wichtig. Bei kürzeren Laufzeiten profitiert man von einem tiefen Zins, könnte aber bei einem steigenden Zinsniveau vor der Situation zu stehen, die Hypothek zu einem höheren Zinssatz erneuern zu müssen. Eine Hypothek, die für fünf Jahre einen fixen Zins hat, kann es schon laut dem Vergleichsportal Hypotheke.ch für 0,55 Prozent geben. Bei einer Festhypothek über zehn Jahre beginnt es mit 0,9 Prozent.

Hypothekenfinanzierer wie Banken, Versicherungen oder Pensionskassen begründen den höheren Zinssatz bei längeren Laufzeiten mit einem grösseren Zinsänderungsrisiko. Hier spielen also die Swapsätze und damit im Hintergrund die Leitzinsen eine Rolle.

Sehr günstig sind die Zinsen auch bei den Geldmarkthypotheken, der Alternative zu Festhypotheken. Es gibt diese laut Hypotheke.ch schon ab 0,49 Prozent. Lange basierten Schweizer Geldmarkthypotheken auf dem Libor, einem in London ermittelten Referenzsatz für den Zinsmarkt im weltweiten Bankensystem. Mittlerweile verwenden mehr und mehr Banken den Saron, ein in der Schweiz erstellter Interbanken-Zins. Bei Libor- und Saronhypotheken ändern sich die Zinsen alle drei, sechs oder zwölf Monate. Damit reagieren sie schnell auf sinkende oder steigende Zinsen an den Finanzmärkten. Gegen diese Schwankungen lassen sich Geldmarkthypotheken zwar absichern. Bei Absicherungen – im Wesentlichen eine Verknüpfung von gegensätzlich laufenden Finanzpositionen, die Kursschwankungen dämpfen – gilt stets: Sie kosten etwas.

Fazit: Auch bei der Wahl von Laufzeiten beziehungsweise der Hypothekenart ist eine eigene Einschätzung zur Entwicklung der allgemeinen Zinsen eine wichtige Stütze.

Die Margenpolitik der Anbieter

Was als Hypothekarzins "im Schaufenster" einer Bank oder Versicherung steht, ist die Kombination aus einem Richtzins, der von den schon erwähnten externen Faktoren mitbestimmt wird, und der Marge des Anbieters. Dass Hypothekenfinanzierer etwas verdienen wollen, ist ja nun vollkommen legitim. Die Preisgestaltung als solches ist allerdings nicht immer allzu transparent.  

Aber dies funktioniert auf zwei Seiten. Hypothekarnehmerinnen und -nehmer können den Margenfokus der Anbieter ausnutzen. Die Banken und Versicherer stehen in enormer Konkurrenz zueinander und müssen bei der Hypotheken-Marge Abstriche machen, um am Markt wachsen zu können. Alle Banken und vielleicht noch etwas mehr Regionalbanken kommen bestehenden Kunden beim Hypothekarzins schnell einmal entgegen, weil sie ein Interesse haben, diese an sich zu binden.

Bei der Saron-Hypothek können Hypothekarnehmerinnen und -nehmer über die Marge verhandeln, sagt Oxifina-Geschäftsführer Brundia: "Der Saron-Satz ist mit dem Leitzins der SNB vergleichbar, also rund -0,75 Prozent – darüber setzen die Hypothekengeber ihre Marge. Usus ist allerdings, dass die Hypothekengeber den Basiszins im Falle von Negativzinsen auf Null setzen und die Zinsmarge dazu schlagen." Bei Festhypotheken rät Brundia, Angebote weit herum zu vergleichen.

Die Immobilie

Zudem will der Hypothekenfinanzierer wissen, was für ein Haus erworben wird und ob es sich an einer attraktiven Lage befindet. Denn das erworbene Objekt ist für die Kreditgeber ein Pfand, solange eine Hypothek drauf läuft.

Die Hypothekenanbieter bewerten Kunden und Objekte durchaus unterschiedlich. So kann es letztlich zu spürbar abweichenden Offerten kommen. Und deswegen müssen Hypothekarangebote unbedingt gut verglichen werden, auch wenn dies Zeit und Nerven kostet. Kleine Prozentabweichungen können über die Jahre tausende von Franken ausmachen.

Vermögensverhältnisse und Bonität

Der Hypothekenfinanzierer will das Risiko kennen, das Geldausleihen für ihn bedeutet. Einkommen, berufliche Aussichten, Vermögen und mögliche Sicherheiten als Eigenkapital der am Hauskauf Interessierten fliessen in die Überlegungen der kreditgebenden Finanzinstitution ein, ob und mit welchem Zins eine Hypothek vergeben wird.

Auch das Alter der Kunden spielt eine Rolle, denn Teile der Hypothek müssen zurückbezahlt werden. Bei der Wohnfinanzierung verbreitet ist immer noch, zwei Hypotheken für ein Objekt aufzunehmen. Die erste Hypothek geht oft nur bis zu einem Belehnungsgrad von zwei Dritteln der Hypothekarsumme. Die zweite Hypothek, die den Rest der Hypothek abdeckt und die bis zum Pensionsalter amortisiert werden soll, verteuert die Hypothek insgesamt etwas.

Wie jemand finanziell dasteht, ist entscheidend wichtig, wenn sie oder er ein Haus oder eine Wohnung finanzieren will. Je besser die Ausgangslage ist, desto leichter lässt sich ein tieferer Hypothekarzins aushandeln. Kaltblütig, wenn’s nötig ist.