Manch ein Mieter erhält gegen Jahresende unangenehme Post vom Vermieter, nämlich die Abrechnung der Wohn-Nebenkosten. Unangenehm ist das vor allem dann, wenn die Abrechnung unerwartet hoch ist. So kann es durchaus sein, dass per Jahresende noch einmal ein paar hundert Franken überwiesen werden müssen.
Zwar bezahlen die meisten Mieter ihre Nebenkosten im Voraus, in der Regel einen im Mietvertrag vereinbarten monatlichen Betrag. Doch die effektiven Kosten sind nicht immer gleich hoch wie die geleisteten Akontozahlungen. Ein besonders kalter Winter oder ein teurer Ölpreis zum Beispiel können die Heizkosten unerwartet in die Höhe treiben. Fallen die Akontozahlungen tiefer aus als die tatsächlichen Kosten, muss der Mieter nachzahlen. Umgekehrt werden zu hohe Akontozahlungen zurückerstattet.
Wer die Nebenkosten pauschal bezahlt, sollte keine Jahresrechnung bekommen. Für alle anderen lohnt sich eine regelmässige Überprüfung der sogenannten "zweiten" Miete. Schliesslich geht es dabei um eine rechte Stange Geld. Dabei sollten folgende Fragen im Zentrum stehen:
Werden alle verrechneten Nebenkosten im Mietvertrag erwähnt?
Mieterinnen und Mieter müssen nur Nebenkosten bezahlen, die auch im Mietvertrag erwähnt werden. Dazu gehören in der Regel Heiz- und Wasserkosten, die Bezahlung für den Hauswart, die Schneeräumung oder die Gartenpflege, aber auch Abwasser - und Kehrichtgebühren oder Strom in den gemeinschaftlich genutzten Räumen. Viele Verwaltungen verrechnen zudem einen fixen Prozentsatz für Verwaltungskosten, der beispielsweise das Bestellen des Heizöls umfasst (üblich sind 2-3 Prozent der Nebenkosten). Reparaturen oder Renovationen dürfen hingegen nicht angegeben werden, auch keine Ersatzanschaffungen oder Amortisationen von Geräten. Ebenfalls nicht erlaubt ist die Verrechnung der Gebäudeversicherung. Genauso unzulässig ist ein Posten "übrige Betriebskosten" ohne detaillierte Aufschlüsselung.
Ist die Nebenkostenabrechnung detailliert und nachvollziehbar?
Bei Unklarheit können Mieter grundsätzlich zu allen Positionen der Nebenkostenabrechnung genauere Angaben verlangen. Sie haben auch das Recht, die tatsächlichen Belege und Rechnungen einzusehen. Ebenfalls nachvollziehbar muss sein, nach welchem Schlüssel die Nebenkosten auf die Mietparteien verteilt werden. Beim folgenden Beispiel des Mieterverbandes bezahlt jede der fünf Parteien ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten gemäss der Wohnungsgrösse. Die Hauswartungskosten werden zu gleichen Teilen aufgespalten. Übrigens: Es lohnt sich nicht, wenig zu heizen um Geld zu sparen. Heizkosten setzen sich meist aus einem Basistarif und einem individuellen Anteil zusammen. Auch wer friert, muss zahlen.
Stimmt die Abrechnung mit früheren überein?
Wenn Sie grosse Unterschiede zu früheren Nebenkostenrechnungen entdecken, sollten Sie genauer hinschauen. Denn neu verrechnete Nebenkosten sind laut Mieterverband nicht gültig ohne eine Anpassung des Mietvertrags. Eine höhere Gesamtrechnung kann aber auch ganz einfach auf veränderte Energiepreise zurückzuführen sein.
Was passiert bei Auszug während einer Rechnungsperiode?
Eine Zwischenabrechnung der Nebenkosten ist nicht möglich, weil dazu noch nicht alle erforderlichen Rechnungen vorhanden sind. Sie müssen also mindestens bis zum Ende der Abrechnungsperiode warten, um zu erfahren, ob Sie noch Geld zu gute haben oder eventuell nachzahlen müssen. Je nachdem, was im Mietvertrag steht, kann es aber noch einige Zeit dauern, bis Sie die definitive Abrechnung erhalten. Wichtig: Nebenkosten verjähren erst fünf Jahre nach Ende der Abrechnungsperiode. Auch Ihr Anspruch auf Rückzahlung tritt nach fünf Jahren ausser Kraft.
Wie kann ich die Nebenkosten anfechten?
Treten in der Abrechnung Fehler auf, sollten Sie schriftlich (per Einschreiben) vom Vermieter eine Korrektur verlangen. Dasselbe gilt, wenn Sie mit den Zahlen nicht einverstanden sind. Bleibt das folgenlos, rät der Mieterverband zum Gang vor die Schlichtungsbehörde (mehr dazu hier). Diese versucht dann, zwischen den Parteien zu vermitteln. Das Verfahren ist kostenlos.
