Immobilien-Anlagen statt Sparkonto - auch für kleine Beträge

Vor bald zweieinhalb Jahren hat die Schweizerische Nationalbank zu einer ungewöhnlichen Massnahme gegriffen und auf Girokontoguthaben einen Negativzins von 0.75 Prozent eingeführt. Direkt davon betroffen sind zwar vor allem Grossanleger wie Pensionskassen. Doch auch Privatpersonen leiden: Das Sparkonto bringt nichts mehr ein.

Besserung ist nicht in Sicht. Nationalbank-Präsident Thomas Jordan wird nicht müde, zu erklären, Negativzinsen seien unausweichlich solange die Europäische Zentralbank (EZB) jeden Monat in Milliardenhöhe Anleihen aufkaufe, um die Zinsen tief zu halten. Andernfalls drohe der Franken gegenüber dem Euro noch mehr zuzulegen.

Mit der Wahl von Emmanuel Macron zum Präsidenten Frankreichs ist der Euro zwar etwas erstarkt. Zudem hat das Wirtschaftswachstum der Euroländer an Fahrt gewonnen und die Inflation steigt. Dies nährt die Hoffnung, dass die EZB ihre Anleihenkäufe ab Anfang 2018 reduzieren wird. Dennoch gehen die Experten davon aus, dass die Leitzinsen im Euroraum erst gegen Ende nächsten Jahres erhöht werden. Zumindest bis dahin dürften Sparkonten hierzulande weiterhin keinen Zins abwerfen. Nach wie vor drohen sogar Negativzinsen auf Spareinlagen.

Trüb sieht es auch für die Besitzer von Obligationen aus. Sollten die Zinsen dereinst wieder steigen, entstehen Verluste. Die UBS rechnet deshalb für die nächsten Jahre mit negativen Renditen auf erstklassigen Franken-Anleihen.

Profis kaufen Immobilien

Zahlreiche Anleger sind auf Aktien ausgewichen, was diese inzwischen auf gefährliche Höchststände getrieben hat. Pensionskassen investieren deshalb immer mehr in Immobilien. Diese unterliegen weniger starken Schwankungen als Aktien und generieren regelmässige Mieterträge. Laut einer Umfrage von AXA Investment Managers denken auch über 40 Prozent der Sparer darüber nach, in Immobilien zu investieren, sollten die Banken auf Spareinlagen Negativzinsen verlangen.

Während Pensionskassen ganze Gebäudekomplexe neu erstellen, sieht sich der Privatanleger mit dem nächsten Problem konfrontiert: Wie investiere ich mit bescheideneren Mitteln in den Immobilienmarkt? Auf den ersten Blick bieten sich Immobilienfonds an. Doch diese sind teuer – dasselbe gilt für Immobilien-Aktien. Viele Immobilienfonds werden zu Preisen gehandelt, die 20 oder 30 Prozent über dem effektiven Wert liegen.

Attraktive Alternative

Einen interessanten Ausweg bietet das Zürcher Jungunternehmen crowdhouse.ch. Dort kann jedermann bereits ab 25‘000 Franken einen Anteil an einer Schweizer Renditeimmobilie erwerben.

Wie funktioniert das? Das Prinzip nennt sich Crowd-Investing. Einige Dutzend Anleger beteiligen sich mit Teilbeträgen an einem Objekt, das sie gemeinsam im Miteigentum erwerben. crowdhouse sucht passende Immobilien – meist Mehrfamilienhäuser – reserviert diese beim Verkäufer, sorgt für die Finanzierung eines Teils des Kaufpreises mittels Hypothek und schreibt das Objekt auf ihrer Plattform aus, wo Anleger einen Anteil zeichnen können.

Die Immobilien werden streng selektioniert und von drei Instanzen auf Herz und Nieren geprüft. Eine erste Auswahl macht crowdhouse selbst, anschliessend erstellen Experten des renommierten Immobilienberaters Wüest & Partner eine Marktwertschätzung für das Objekt. Eine dritte Prüfung erfolgt durch die Hypothekarbank.

Vergleichbar mit Stockwerkeigentum

Der Kauf eines Miteigentumsanteils bei crowdhouse ist vergleichbar mit dem Erwerb von Stockwerkeigentum, wobei es einige wichtige Unterschiede gibt: Beim Miteigentum wird ein Anteil an einer bestehenden, vermieteten Immobilie gekauft und nicht eine bestimmte Wohnung. Während ein Stockwerkeigentümer die Wohnung in der Regel selbst nutzt, erfolgt der Erwerb von Miteigentum zu Anlagezwecken. Der Käufer partizipiert proportional zu seinem Anteil am Liegenschaftserfolg (Mietzinserträge abzüglich Betriebs-, Finanzierungs- und Verwaltungskosten.)

Da bis zu 65 Prozent des Kaufpreises durch eine günstige Festhypothek finanziert werden, können laut crowdhouse jährliche Ausschüttungsrenditen von 4,5 bis 6 Prozent erwartet werden. Diese werden quartalsweise abgerechnet und ausbezahlt. Zudem partizipiert der Miteigentümer an der Wertentwicklung der Immobilie, das heisst am möglichen Gewinn bei einem späteren Verkauf.

Es ist vorgesehen, dass die Miteigentümergemeinschaft ein Objekt mindestens 5 Jahre hält. Ob und wann eine Immobilie wieder veräussert wird, entscheiden allein die Miteigentümer – mit einer Zweidrittelmehrheit. Für den Investor bedeutet dies, dass er sich auf eine Anlagedauer von fünf bis zehn Jahren einstellen sollte. Eigene Anteile können dabei jederzeit verkauft werden. crowdhouse bietet dafür auf der eigenen Plattform einen eigenen Sekundärmarkt. Über diesen können Miteigentümer ihre Anteile veräussern oder Interessierte Anteile bereits finanzierter Liegenschaften erwerben. Als Miteigentümer ist man im Grundbuch eingetragen und hat Mitbestimmungsrechte. 

Die Rolle von crowdhouse beschränkt sich auf die Selektion und die Vermittlung der Immobilie. Danach kümmert sie sich "nur" noch um die Verwaltung. Wichtig zu wissen: Die Mittel des Anlegers sind zu keinem Zeitpunkt bei crowdhouse investiert, sondern allein in der Immobilie.