 Die Kolumne «Gopfried Stutz» erschien zuerst im |
Man soll nicht alle Eier in den gleichen Korb legen. Kaum eine Metapher wird bei Geldfragen häufiger bemüht. Sie lässt sich mit einem Wort umschreiben: Risikostreuung. Klassisches Beispiel sind Anlagefonds: Statt einzelner Aktien kauft man Anteile eines Aktienfonds. Man ist in zig Aktien investiert und hat das Risiko elegant gestreut.
Auch bei Hypotheken kann man Risiken streuen, indem man mehrere Hypothekartypen mit unterschiedlichen Laufzeiten abschliesst. Das macht das Risiko kleiner, beim Ablauf einer einzigen Festhypothek die gesamte Schuld mit massiv höheren Zinsen finanzieren zu müssen.
Nun ist verschiedentlich zu lesen, dass dieses Splitting von Festhypotheken out ist. Als Hauptgrund wird angeführt, dass man sich damit an die Bank bindet und weniger flexibel ist. Läuft die kurzfristigere Hypothek aus, könne man nicht die Bank wechseln, weswegen man in eine schlechte Verhandlungsposition komme – gewissermassen auf Gedeih und Verderb der Bank ausgeliefert ist. Es sind vor allem die ins Kraut schiessenden Hypothekenvermittler, die diesen Standpunkt vertreten.
Das kann man so sehen. Und doch ist es gang und gäbe, die Festhypothek zu splitten. Es stimmt nämlich nicht ganz, dass keine Möglichkeit besteht, eine abgelaufene Hypothek bei Bank B zu finanzieren, obschon bei Bank A noch eine Festhypothek am Laufen ist.
Freilich kann das wegen der Schuldbriefe ziemlich aufwendig sein. Folgendes Beispiel zur Erläuterung: Die Hypothekarschuld von 500'000 Franken wird für 300'000 mit einer achtjährigen und für 200'000 Franken mit einer fünfjährigen Festhypothek finanziert. Die fünfjährige läuft aus, und man möchte zur Bank B wechseln. Hat man bei der Bank A zwei Schuldbriefe hinterlegt, die exakt die Höhe der fraglichen Hypothek abdecken, ist das Problem gelöst. Der Schuldbrief für 200'000 Franken wird bei der Bank B hinterlegt.
Häufig wird jedoch nur ein einziger Schuldbrief für die gesamte Hypothekarschuld ausgestellt. In diesem Fall müsste für die 200'000 Franken ein neuer Schuldbrief errichtet werden. Denn neben den Kosten, die das Errichten eines neuen Schuldbriefs verursacht, ist noch Folgendes zu beachten: Die Hypothek bei der Bank B ist nachrangig. Das heisst, Bank B rechnet in ihrer Bewertung den Schuldbrief im ersten Rang mit 500'000 Franken, obschon nur noch 300'000 Franken belastet sind. Je nach Belehnungsgrundsätzen verlangt Bank B höhere Amortisationskosten, da sie eine Aufstockung der Hypothek bei Bank A nicht ausschliessen kann.
Trotz solcher Hürden kommt es wiederholt vor, dass Banken nachrangige Hypotheken abschliessen, wenn sie sich damit einen guten Kunden anbinden können. Um aber das Problem mit den Schuldbriefen gar nicht erst aufkommen zu lassen, habe ich hier einen Tipp eines ehemaligen Bankdirektors: Mehrere Schuldbriefe à 100'000 Franken errichten lassen. Er habe das auch so gemacht.
