In den letzten Jahren haben sich die Daten verdichtet, dass Anlagen, die in den Bereichen „E“ und „G“ von ESG (Umwelt, Soziales und Governance) eine hohe Punktzahl erreichen, gut abschneiden sollten.

Die Daten, die dies für die „S“-Faktoren belegen, haben sich als schwieriger erwiesen.

Wir sind jedoch der Meinung, dass es Beweise dafür gibt, dass Immobilieninvestoren durch sozialverträgliches Investieren einen sinnvollen Beitrag zu einer gesünderen und gerechteren Gesellschaft leisten und dabei gleichzeitig attraktive Renditen erzielen können.

Investitionen, die als „Impact Investment“ definiert sind, haben das ausdrückliche Ziel, neben einer finanziellen Rendite auch positive soziale und/oder ökologische Auswirkungen zu erzielen. Diese Investitionen müssen darauf abzielen, positive Ergebnisse zu liefern, die beabsichtigt und messbar sind und nicht zufällig sein können. Dies wird als „Zusätzlichkeit“ bezeichnet – Ergebnisse, die andernfalls nicht erzielt worden wären.

Wie die Sanierung von Kings Cross, London, Rendite gebracht hat

Die Erfahrung zeigt, dass es Immobilieninvestitionen gibt, die sowohl eine starke soziale Wirkung als auch eine attraktive finanzielle Rendite erzielt haben. Ein Beispiel ist die Sanierung von Kings Cross in London. Vor 25 Jahren war dies ein benachteiligtes Gebiet mit zahlreichen sozialen Problemen. Heute ist es dank öffentlicher und privater Investitionen ein blühendes Viertel mit neuen Wohnungen, Bars, Restaurants, der University of Arts London und Büros, die an bekannte IT-Unternehmen vermietet sind.

Anleger, die sich frühzeitig an dem Programm beteiligt haben, konnten sich über hohe Renditen freuen. Die Spitzenwerte für Büroimmobilien in Kings Cross sind seit 2000 um 200 % gestiegen, gegenüber einem Durchschnitt von 125 % im Zentrum Londons. Die Preise für Wohnimmobilien haben die benachbarten Gebiete überholt.

Die Chance des sozialen betreuten Wohnens

Ein weiteres Beispiel ist der Bau neuer Spezialwohnungen für Menschen mit Lernschwierigkeiten, damit sie halbwegs unabhängig in der Gemeinschaft leben können. Umfragen zeigen, dass Menschen, die aus einer Einrichtung in eine sozial betreute Wohnung umgezogen sind, an Selbstvertrauen und mentaler Stärke gewinnen1. Wir rechnen mit einer ungekürzten Gesamtrendite für den sozialen Wohnungsbau von rund 8 % pro Jahr, sobald die Projekte gebaut und bezogen sind.

Es gibt jedoch Beispiele, auf die die Skeptiker hinweisen könnten.

Allgemeiner sozialer und erschwinglicher Wohnraum ist für Menschen mit geringem Einkommen gedacht, die es sich nicht leisten können, marktübliche Mieten zu zahlen oder sich eine Wohnung zu kaufen. Wenn Eigentümer von Sozialwohnungen für allgemeine Bedürfnisse keine marktüblichen Mieten verlangen können und die Baukosten nicht wesentlich niedriger sind als bei Marktwohnungen, dann müssen sie doch sicher niedrigere Renditen akzeptieren?

In Grossbritannien gibt es etwa fünf Millionen Sozialwohnungen und erschwingliche Wohnungen (im Folgenden als Sozialwohnungen bezeichnet). Diese Häuser gehören lokalen Behörden, gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften und gewinnorientierten registrierten Anbietern und werden von diesen verwaltet.

Trotz des akuten Bedarfs an Sozialwohnungen aufgrund des Bevölkerungswachstums und der Tatsache, dass Eigentumswohnungen weniger erschwinglich geworden sind, hat sich der Bestand seit 2005 kaum verändert. Der Zuwachs an neuen Häusern wurde durch Verkäufe an Mieter im Rahmen der Programme Right to Buy / Right to Acquire ausgeglichen. Neue Mieten werden auf lokaler Ebene festgelegt2 und sind in der Regel an die Inflation gekoppelt, obwohl die Indexierungsrate regelmässig von staatlicher Seite überprüft wird und nicht garantiert ist. 

Wie hat sich der soziale Wohnungsbau vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage und des geringen Angebots im Vergleich zu anderen Immobilienarten finanziell entwickelt? Da die Hauptpriorität der Vermieter von Sozialwohnungen darin besteht, Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen zur Verfügung zu stellen, und nicht in der Maximierung der finanziellen Erträge, ist es nicht überraschend, dass es nur wenige Langzeitdaten gibt.

Jones Lang LaSalle (JLL), eine führende Gutachterfirma für Sozialwohnungen für allgemeine Bedürfnisse in England, stellt jedoch Daten über das Kapitalwachstum von Sozialwohnungen zusammen. Die Daten basieren auf den sogenannten EUV-SH-Bewertungen, mit denen der bestehende Nutzungswert für Sozialwohnungen ausgedrückt wird. Dabei wird davon ausgegangen, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer registrierte Anbieter sind und dass die Wohnungen auf Dauer Sozialwohnungen bleiben und nicht zur privaten Vermietung oder Eigennutzung verkauft werden. Wir bedanken uns bei JLL für die Bereitstellung dieser Daten.

Warum wir bereits vorhandene Sozialwohnungen bevorzugen

Es besteht kaum ein Zweifel daran, dass der Bau neuer Sozialwohnungen weniger rentabel ist als der Bau von Wohnungen, die zum Verkauf oder zur Miete angeboten werden.

Der durchschnittliche Wert der Sozialwohnungen in der JLL-Stichprobe lag Ende 2021 bei 67.000 britischen Pfund. Der durchschnittliche Wert der gleichen Wohnungen, wenn sie auf dem privaten Markt vermietet würden, läge bei etwa 200.000 britischen Pfund. 

Natürlich können neue Sozialwohnungen von staatlichen Zuschüssen oder von planerischen Eingriffen profitieren, die die Grundstückskosten senken3. Dennoch ist es unwahrscheinlich, dass diese Subventionen die Gewinnspanne von 15 % bis 20 %, die Bauträger in der Regel mit dem Bau neuer Häuser erzielen, vollständig ausgleichen können.

Das Bild sieht jedoch anders aus, wenn wir Investitionen in bestehende Sozialwohnungen und nicht in den Neubau betrachten. In der folgenden Grafik und Tabelle wird das Kapitalwachstum der JLL-Stichprobe von Sozialwohnungen für allgemeine Bedürfnisse mit dem des MSCI UK Annual Index über die letzten zehn Jahre verglichen.

Es wird an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die Daten aufgrund einiger Unterschiede in der Art und Weise, wie sie zusammengestellt werden, nicht unbedingt vergleichbar sind4. Trotzdem können wir drei allgemeine Schlussfolgerungen ziehen. 

1. Sozialer Wohnungsbau verzeichnet schnelleres Kapitalwachstum

Erstens verzeichnete der bestehende Bestand an Sozialwohnungen für allgemeine Bedürfnisse seit 2011 insgesamt ein schnelleres Kapitalwachstum (3,4 % p. a.) als der Durchschnitt für bestehende britische Anlageimmobilien (2,6 % p. a.). Auf einer detaillierteren Ebene scheinen Sozialwohnungen für allgemeine Bedürfnisse ein ähnliches langfristiges Kapitalwachstum zu verzeichnen wie Büros und liegen nur geringfügig hinter den privaten Mietwohnungen zurück.

Obwohl JLL keine Einkommensrenditen berechnet, liegen die Nettorenditen für Sozialwohnungen für allgemeine Bedürfnisse bei etwa 4 %. Dadurch scheint es wahrscheinlich, dass die annualisierten Gesamtrenditen in den letzten zehn Jahren ähnlich hoch waren wie der Durchschnitt aller Immobilien (7,6 % p. a.).

2. Kapitalwachstum im sozialen Wohnungsbau ist stabiler

Zweitens war das Kapitalwachstum im sozialen Wohnungsbau stabiler als bei anderen Immobilienarten, wie aus der gleichen Grafik hervorgeht.

Man könnte argumentieren, dass die geringe Standardabweichung des Kapitalwachstums von Sozialwohnungen für allgemeine Bedürfnisse im Vergleich zu anderen Immobilienarten bedeutet, dass sie weniger Risiken bergen. Wir sind jedoch der Meinung, dass die Volatilität ein vereinfachtes Mass für das Risiko ist. Eine gerechtere Einschätzung ist, dass Sozialwohnungen für allgemeine Bedürfnisse Investoren mit unterschiedlichen Risiken konfrontieren.

Angesichts des überwältigenden Bedarfs an Sozialwohnungen und der Verpflichtung des Staates, die Miete zu zahlen, wenn die Bewohner sich diese nicht leisten können, ist der soziale Wohnungsbau stärker vom Konjunkturzyklus abgeschirmt als andere Arten von Immobilien. Auf der anderen Seite bedeutet die starke Regulierung des Sektors aber auch, dass die Anleger stärker von Änderungen in der Regierungspolitik abhängig sind.

So wurden die registrierten Anbieter zwischen 2016 und 2019 von staatlicher Seite dazu verpflichtet, die Mieten für Sozialwohnungen um 1 % pro Jahr zu kürzen, um ihre Ausgaben für Wohngeld einzudämmen. Dies veränderte das Ertragsprofil und führte zu einer Periode schwachen Kapitalwachstums. Die derzeitige Regierung hat zugesagt, dass die Mieten für Sozialwohnungen bis 2025 an die Inflation (VPI) + 1 % angepasst werden.

3. Sozialwohnungen korrelieren weniger mit anderen Immobilien

Drittens ergibt sich aus den obigen Ausführungen, dass Sozialwohnungen für allgemeine Bedürfnisse weniger stark mit anderen Immobilienarten korrelieren. Folglich sollte die Aufnahme dieser Strategie in ein Immobilienportfolio das Gesamtrisiko senken und die risikobereinigten Renditen für das Gesamtportfolio verbessern (d. h. Diversifikationsvorteile).

Ein besserer Gesellschaftsvertrag

Wir sind der Meinung, dass Impact Investments in Immobilien mit guter Governance und definierten Zielen mit attraktiven finanziellen Renditen einhergehen. 

Obwohl die verfügbaren Daten begrenzt sind, deuten sie darauf hin, dass Sozialwohnungs- und Sanierungsprojekte nachhaltige Einkommen generieren und Renditen erzielen können, die dem allgemeinen Markt entsprechen oder ihn langfristig übertreffen. Diese Projekte können gleichzeitig die Bedürfnisse der lokalen Gemeinschaften erfüllen.

Immobilien, die ein explizites soziales Ziel verfolgen, sind möglicherweise auch unabhängiger vom Konjunkturzyklus als andere Arten von Immobilien und bieten Diversifizierungsvorteile. Investitionen in Immobilien, die eine positive soziale Wirkung haben, könnten daher die risikobereinigte Rendite eines ausgewogenen Portfolios verbessern.

  1. Finanzierung von betreutem Wohnen für alle. 2018.
  2. Die Mieten werden anhand der Formel festgelegt, die im Policy Statement on Rents for Social Housing und im Rent Standard and Guidance enthalten ist. Die Mieten für Sozialwohnungen liegen in der Regel bei etwa 50 % der Marktmieten und die Mieten für erschwingliche Wohnungen bei bis zu 80 % der Marktmieten.
  3. Die Hälfte der neuen Sozialwohnungen und erschwinglichen Wohnungen, die 2020/21 in England gebaut werden, sind Teil von Planungsvereinbarungen nach Abschnitt 106 mit privaten Bauträgern. DLUHC Live-Tabellen 1000. 
  4. Die Daten von JLL zu Sozialwohnungen beziehen sich auf England. Der nationale Durchschnitt basiert auf regionalen Daten, die gewichtet wurden, um den Bestand an Sozialwohnungen in jeder Region widerzuspiegeln. Die MSCI-Daten beziehen sich auf das Vereinigte Königreich und sind nicht nach Regionen gegliedert, mit einem höheren Engagement in London. Die Kapitalwerte von JLL enthalten Rückstellungen für zukünftige Investitionen (z. B. bessere Energieeffizienz, Sanierung unsicherer Fassaden), während die MSCI-Kapitalwachstumsreihen um bereits getätigte Investitionen bereinigt sind.

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