Der europäische Immobilienmarkt hat sich in diesem Jahr erholt, da die Covid-19-Impfstoffe das Vertrauen der Nutzer und Investoren wiederhergestellt haben. Die Omikron-Variante ist zwar ein Grund zur Sorge, aber die Unternehmen sind inzwischen darin geübt, sich staatlichen Einschränkungen anzupassen.

Mit Blick auf 2022 verheissen die positiven Konjunkturaussichten Gutes für die Immobiliennachfrage und das Mietwachstum auf Marktniveau.

Schroders prognostiziert, dass das BIP der Eurozone und von Grossbritannien 2022 um etwa 4 Prozent bis 5 Prozent und 2023 um etwa 2 Prozent bis 3 Prozent wachsen wird. Das grösste Abwärtsrisiko – neben Covid-19 – besteht darin, dass der jüngste Inflationsanstieg eine Lohn-Preis-Spirale auslöst. Dies könnte die Europäische Zentralbank und die Bank of England zu einer steilen Anhebung der Zinsen anstatt einer schrittweisen Straffung zwingen.

Obwohl dies möglich ist, halten wir es für wahrscheinlicher, dass sich die Inflation in der zweiten Jahreshälfte 2022 rapide verlangsamt. Der Grund? Die Lieferketten normalisieren sich und der Anstieg der Energiepreise fällt nicht mehr ins Gewicht.

Auf einer detaillierteren Ebene wird 2022 die Nachfrage nach unterschiedlichen Immobilienarten durch das Zusammenspiel zweier Hauptfaktoren bestimmt.

  1. Nachhaltigkeit
  2. Die Pandemie und die Belegung von Büroflächen

Warum Immobilien für nachhaltige Investoren unverzichtbar sind

Inzwischen haben sich über 5000 Unternehmen und Nichtregierungsorganisationen (NGOs) weltweit dem „Race to Zero“ der Vereinten Nationen verschrieben. Ziel ist es, die CO2-Emissionen bis 2030 zu halbieren. Eine der wichtigsten Möglichkeiten, dies zu erreichen, besteht darin, die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern. Darüber hinaus müssen Gebäude Abfall reduzieren und extremen Wetterereignissen wie Dürren, Sturzfluten und Hitzewellen standhalten können. 

Eine Möglichkeit ist der Neubau von Gebäuden. Die Herstellung von Zement, Stahl und anderen Materialien ist jedoch kohlenstoffintensiv und kann daher angesichts der geringen Entwicklung in Europa immer nur eine Teillösung sein. 90 Prozent der Gebäude, die 2030 genutzt werden, stehen bereits.

Die eigentliche Herausforderung besteht daher darin, bestehende Gebäude anzupassen. Die Aufrüstung von Heizungs- und Lüftungsanlagen, der Einsatz von Apps und Sensoren zur Optimierung von Heizung und Beleuchtung, die Installation einer besseren Isolierung sind Möglichkeiten, um Energieeffizienz zu erreichen.

Untersuchungen zeigen, dass Nutzer bereit sind, für Gebäude mit hoher Energieeffizienz höhere Mieten zu zahlen. Umgekehrt werden „verschmutzende“ Gebäude zunehmend leer stehen, da Regierungen „Kohlenstoffsteuern“ auf Heizöl erheben und Vermietern verbieten, Einheiten mit schlechten Energiewerten zu vermieten. Diese Steuern würden sich bei ihrer Einführung unmittelbar auf die relativen Bewertungen auswirken.

Ein weiterer Aspekt der Nachhaltigkeit besteht darin, eine positive soziale Wirkung zu erzielen. Bei Immobilien kann dies durch Investitionen in sozialen Wohnungsbau, bezahlbare Arbeitsplätze, Gesundheitseinrichtungen und in den öffentlichen Raum in weniger wohlhabenden Gegenden erreicht werden. Dazu gehört auch, dass Bauprojekte Arbeitsplätze und Ausbildung für die Menschen vor Ort bieten. Der Schlüssel liegt in der Zusammenarbeit mit der lokalen Regierung und den Gemeinden.

Verhaltensänderungen: Welche „Pandemie-Verhalten“ werden von Dauer sein?

Wir erwarten, dass der zweite grosse Einfluss auf die Nachfrage 2022 in den dauerhaften Auswirkungen der Pandemie auf das Nutzerverhalten besteht. Die Lockdowns trieben die Akzeptanz von Online-Shopping und Homeoffice voran.

Lieferketten wurden gestärkt, indem mehr Lagerbestände gehalten und mehr Wert auf das lokale Angebot gelegt wurden. Die Investitionen im Gesundheitswesen sind enorm gestiegen. All dies sind gute Nachrichten für Rechenzentren, Labore, Logistik, Self-Storage und die vertikale Landwirtschaft. Einbussen verzeichneten hingegen Businesshotels, klassische Büros und der stationäre Einzelhandel. 

Es ist jedoch wichtig, sich die Zusammenhänge anzusehen. Wir haben in den verschiedenen Teilmärkten eine deutliche Herauskristallisierung von Gewinnern und Verlierern beobachtet. Wir erwarten beispielsweise, dass die Mieten für Geschäfte und Einkaufszentren in Europa 2022-2023 weiter sinken werden, da Einzelhändler ihr Geschäft auf den Online-Bereich verlagern. Andererseits sollten die Mieten von Lebensmittelgeschäften und ausserhalb der Stadt gelegenen Gewerbeparks, wo sperrige Güter verkauft werden, mit der Inflation Schritt halten.

Ebenso schätzen wir, dass das Homeoffice die Büroflächennutzung in Europa kurzfristig um etwa 15 Prozent reduzieren wird. Die Nachfrage nach energieeffizienten, flexiblen und für die Mitarbeitenden attraktiven Büros sollte jedoch bestehen bleiben. Damit dürften die Spitzenmieten für Büros in mehreren Städten – darunter Amsterdam, Frankfurt, London und Stockholm – in den nächsten zwei Jahren steigen.

Hingegen geraten Nebenbüros in günstigeren Lagen, deren Mieten für eine Sanierung zu niedrig sind, davon am meisten unter Druck. Der Preisanstieg bei Baumaterialien in den vergangenen zwölf Monaten (z. B. 22 Prozent in Grossbritannien) hat die Rentabilität vieler Sanierungsvorhaben untergraben.

Die Polarisierung der Nachfrage nach Art und Qualität innerhalb der Einzelhandels- und Büromärkte zeigt, dass Investoren jedes Gebäude als eigenständiges Geschäft betrachten müssen. Das bedeutet, jedem Mieter die richtigen Dienstleistungen und Unterstützung anzubieten. Ein geringer Energieverbrauch, Recycling und die Ausarbeitung des besten Vertragsmodells sind sowohl für Verpächter als auch Pächter vorteilhaft.

Wir glauben, dass Anleger, die eine Mentalität wie im Gastgewerbe übernehmen, in Bezug auf finanzielle Renditen und ESG-Ziele eine überragende Wertentwicklung erzielen werden.

Ein widerstandsfähiger Markt

Eine Überraschung in diesem Jahr war der Mangel an Notverkäufen. Dies lässt sich zum Teil durch die finanzielle Unterstützung erklären, die Regierungen Unternehmen während der Lockdowns gewährten, und durch die lange Zeit, die Banken brauchen, um Problemkredite zu bearbeiten.

Es spiegelt jedoch auch die grosse Menge an Kapital wider – ungefähr 15 Mrd. US-Dollar – die 2020 aufgebracht wurde, um notleidende Vermögenswerte zu kaufen. Dies hat dazu geführt, dass die Kurse nicht so stark korrigiert haben wie von opportunistischen Anlegern gehofft.

Wir sind der Meinung, dass die Aussicht auf eine allmähliche Zinserhöhung zunächst in Grossbritannien und später in der Eurozone dazu führt, dass der Rückgang der europäischen Immobilienrenditen, der 2013 einsetzte, sein Ende gefunden hat. Angesichts der riesigen Kapitalmenge des Sektors könnte die Logistik die grosse Ausnahme sein. Mit einer Logistik-Spitzenrendite von 3,25 Prozent bis 3,75 Prozent sind nach unserer Einschätzung alle guten Nachrichten über das zukünftige Mietwachstum bereits eingepreist. Wenn die Renditen im nächsten Jahr weitgehend stabil sind und die Logistik- und Spitzenmieten für Büros steigen, dann dürften die Gesamtrenditen europäischer Kernimmobilien 2022 zwischen 5 und 7 Prozent liegen. 

Dieser Ausblick geht davon aus, dass die Anleiherenditen im historischen Vergleich niedrig bleiben. Es besteht jedoch das Risiko, dass die höhere Inflation von Dauer ist und die Zentralbanken zu Zinserhöhungen gezwungen werden. Vieles wird von den Erwartungen der Menschen hinsichtlich der zukünftigen Inflation und der Lohnforderungen abhängen. 

Obwohl eine höhere Inflation indexgebundene Mieten beeinflussen würde, wären die Auswirkungen auf Kapitalwerte und Renditen kurzfristig wahrscheinlich negativ. Der Grund dafür ist, dass sich ein hoher Anstieg der Anleiherenditen zumindest teilweise in den Immobilienrenditen niederschlagen würde. Die Erfahrung der 1970er-Jahre legt nahe, dass Immobilien nur eine teilweise Absicherung gegen Inflation darstellen.

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