Seit einiger Zeit wird regelmässig die Gefahr einer Immobilienblase heraufbeschworen. Niemand kann jedoch genau bestimmen, ob die Immobilienpreise bereits zu hoch geklettert sind, geschweige denn genau vorhersagen, wann die Preise fallen werden.
Sicher ist aber, dass die Hauptwerttreiber der Immobilien der vergangenen zehn Jahre - sinkende Zinsen und steigende Mieten - in Zukunft nicht mehr in gleichem Masse für Auftrieb sorgen werden.
Höchste Zeit also, sich zu fragen, wie stark die zukünftige Wirtschaftsentwicklung mit Veränderungen bei den Zinsen und der Zuwanderung sich auf die Immobilienpreise auswirken kann. Die Immobilienberatungsfirma Wüest & Partner hat dazu eine Modellrechnung erstellt. Sie geht ausgehend von der heutigen Situation von drei plausiblen Wirtschafts-Szenarien aus (siehe nachfolgende Tabelle).
Als Grundlage diente ein reales Immobilien-Portfolio, das Mehrfamilienhäuser und Geschäftsimmobilien unterschiedlicher Lagequalität verteilt über die ganze Schweiz besitzt. Es ist damit repräsentativ für typische Immobilienfonds, in die auch Privatanleger investieren.
Wertentwicklungsszenarien für Schweizer Immobilienportfolios
| Wohnimmobilien | Mischnutzung | Geschäfts- | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Lagequalität | SZ 1 | SZ 2 | SZ 3 | SZ 1 | SZ 2 | SZ 3 | SZ 1 | SZ 2 | SZ 3 |
Top | -3% | -6% | -15% | -7% | -9% | -17% | -12% | -9% | -27% |
Gut | -7% | -10% | -23% | -7% | -10% | -20% | -14% | -10% | -29% |
Mittel | -10% | -14% | -28% | -13% | -17% | -32% | -17% | -17% | -34% |
Schlecht | -12% | -17% | -31% | -8% | -10% | -23% | -22% | -10% | -41% |
Quelle: Wüest & Partner, SZ = Szenario, Wertentwicklungsprognosen über die kommenden 4 Jahre
SZ 1: Wirtschaftlich weiter wie bisher, d.h. mässiges Wirtschaftswachstum mit ungebrochen hoher Zuwanderung und einer Normalisierung der Zinsen, sprich leichtem Zinsanstieg mit einer Inflationserwartung von 1%. Die Mietpreise steigen weiterhin stärker als die Inflation.
SZ 2: Die Schweiz wird von einer internationalen oder europäischen Wirtschaftskrise betroffen. Gleichzeitig wird die Zuwanderung durch regulatorische Massnahmen eingeschränkt. Die Zinsen steigen wegen anziehender Inflation (+1,2%) etwas. Die Mietpreise wachsen unterdurchschnittlich im Vergleich zur Inflation.
SZ 3: Stagflation, d.h. die Schweiz durchlebt eine tiefe Krise mit deutlicher Inflation (+2,5%) und schrumpfender Wirtschaft. Die Zuwanderung sinkt auf null und die Mietzinsen für Wohnen stagnieren, für Büroflächen gehen sie gar zurück.
Interessant ist, dass die Immobilien bei allen drei Szenarien über den Prognosezeitraum der kommenden vier Jahre an Wert verlieren. Die Resultate lassen schnell erkennen, dass Immobilien je nach unterstellter Entwicklung teilweise heftige Preiseinbrüche erleben können. Der Effekt negativer Preiseinflüsse ist aber differenziert nach Objektart und Lagequalität deutlich unterschiedlich. Im ungünstigsten Szenario 3 verliert ein Mehrfamilienhaus an schlechter Lage 31 Prozent an Wert, während ein Bürogebäude an schlechter Lage sogar 41 Prozent einbüsst.
Für alle drei Szenarien gilt: Je besser die Lage eines Objekts ist, desto kleiner ist der Wertverlust. Reine Wohnimmobilien sinken im Preis weniger stark als Geschäftsimmobilien. Das ist deshalb plausibel, weil die Wohnungsmieten bei steigenden Marktzinsen wegen des schweizerischen Referenzzinssystems ebenfalls nach oben tendieren und dem Eigentümer mehr Einnahmen bringen.
Dies kompensiert etwas den Wertverlust, der durch steigende Kapitalisierungssätze (Abzinsung zukünftiger Mieterträge auf heute) eintritt. Geschäftsflächen hingegen können bei sich verschlechternden Marktbedingungen nicht mehr zum gleichen Preis vermietet werden, weshalb bei diesen Objekten zumindest bei Szenario 3 ein doppelt negativer Preiseffekt eintritt.
Qualität gewinnt in Krisen
Bei Immobilieninvestitionen gilt in Krisen dasselbe wie bei Aktien- und Obligationenanlagen: Qualität gewinnt! Anleger, die in Immobilienfonds investieren, sollten Portfolios mit Objekten an guter oder Toplage heute bevorzugen. Oder umgekehrt ausgedrückt, sich langsam aus Portfolios zurückziehen, die in zweit- und drittklassige Lagen investieren. Denn solche Immobilienfonds werden bei steigenden Zinsen und nachlassender Nachfrage wegen abflauender Zuwanderung am meisten an Wert verlieren.
Effekt auf Eigenheime
Die Szenarien, die für Mehrfamilienhäuser und Geschäftsimmobilien gelten, treffen in der Tendenz auch auf den Eigenheimmarkt zu. Es sind bei den beschriebenen Szenarien ähnliche Preiseffekte zu erwarten. Eine nachlassende Preisdynamik bei den Renditeobjekten schlägt sich über kurz oder lang auch bei den Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern nieder. Da bei selbstbewohnten Objekten keine Mietzinsen anfallen, ist die Lage noch entscheidender. Ein gut unterhaltenes Objekt an bester Lage wird seinen Wert viel besser erhalten als ein renovationsbedürftiges Eigenheim in der Peripherie. Bei hoch belehnten Häusern mit stärkerem Wertzerfall könnte dann plötzlich die Bank vor der Türe stehen und mehr Sicherheiten für die Hypothek einfordern.
