Wer mit dem Abschluss einer Festhypothek jüngst zugewartet hat, sieht sich seit Tagen mit immer höher steigenden Refinanzierungskosten konfrontiert. Einerseits hat die von US-Präsident Donald Trump geforderte höhere Beteiligung Europas an den Rüstungsausgaben die Obligationenrenditen seit seinem Amtsantritt am 21. Januar 2025 kontinuierlich nach oben getrieben. Andererseits hat das am Mittwoch angekündigte Fiskalprogramm in Deutschland die Renditen der europäischen Staatsanleihen als auch der hiesigen Staatsanleihen abrupt in die Höhe schiessen lassen. Dies, weil durch die höhere Staatsverschuldung in Deutschland Anleger eine höhere Risikoprämie einfordern können.
Konkret: Um 29 Basispunkte - von 2,51 auf 2,80 Prozent - sind die Renditen der zehnjährigen deutschen Staatsanleihen am Mittwoch hochgesprungen. Das ist der höchste Tagesanstieg seit 27 Jahren. Zum Kontext: Ähnlich grosse Kursschwankungen gab es nur während der Finanzkrise 2008 sowie im Corona-Jahr 2020 - allerdings ging es in diesen Fällen mit den Zinsen nicht nach oben, sondern runter.
Der Schweizer Kapitalmarkt liess ebenfalls Federn. Die Renditen der Schweizerischen Bundesobligationen - im Fachjargon «Eidgenossen» genannt - sprangen seit Montag von 0,40 auf 0,65 Prozent an, wie Daten der Nachrichtenagentur Bloomberg zeigen. Seit Jahresanfang hat sich diese gar mehr als verdoppelt.
Dieser Stimmungsumschwung an den Bondmärkten hat auch die Refinanzierungssätze für Festhypotheken verteuert. Die Luzerner Kantonalbank zum Beispiel offerierte vor einem Monat eine zehnjährige Festhypothek zu einem Preis von 1,77 Prozent. Seit Donnerstag müssen 2,1 Prozent hingeblättert werden. Die durchschnittlichen Angebotspreise auf der Plattform hypotheke.ch haben sich ebenfalls verteuert - von 1,52 Prozent Anfang Jahr auf 1,81 Prozent. Das beste Angebot liegt bei 1,51 Prozent.
Verhandeln, verhandeln, verhandeln
Dieser rekordhohe Renditeanstieg in Deutschland hat innert eines Tages bei kurz- und langfristigen Zinsen zu einer deutlich höheren Schwankungsanfälligkeit am Kapitalmarkt geführt. Für Hypothekarnehmer hat dies neben den höheren Zinssätzen eine zweite Folge. Schnellt die Volatilität innert kurzer Frist nach oben, gibt es zwei Möglichkeiten: Einerseits kann sich diese wie während der Corona-Zeit wieder schnell zurückbilden - dies, weil der makroökonomische Schock weniger ausgeprägt ausfiel als angenommen. Handelt es sich andererseits um ein strukturelles Problem von langfristiger Tragweite, wie der Finanzkrise 2008 oder jetzt mit einem fiskalischen Massnahmenpaket, dürfte die Schwankungsanfälligkeit längerfristig hoch bleiben. Deshalb dürften von Banken, Versicherungsunternehmen und institutionellen Anlegern angebotenen Zinssätze für Festhypotheken über die nächsten Wochen und Monate höheren Schwankungen unterliegen.
Unter diesen Umständen ist es umso wichtiger, verschiedene Angebote für eine Festhypothek einzuholen. Dies, weil es wegen der Volatilität gegebenenfalls auch zu einer Verknappung des Angebots kommen kann. Gerade Versicherungen, welche aufgrund der regulatorischen Struktur zu besseren Preisen offerieren können als Banken, könnten aufgrund der höheren Verzinsung in Staatsobligationen, Unternehmens- oder Infrastrukturanleihen interessantere Möglichkeiten anvisieren als die «verhältnismässig» tiefen Renditen bei hiesigen Festhypotheken. In diesem Fall nimmt das Angebot ab oder ist nur noch zu höheren Preisen sprich höheren Zinssätzen verfügbar.
Negativzinsen rücken in weite Ferne
Mit dem Anstieg der Zinsen über die gesamte Zinskurve von einem bis zehn Jahren hat sich am ganz kurzen Ende eine Absinken des Leitzinses in den negativen Bereich für den Moment erledigt. Die Teuerung bewegt sich mit 0,6 Prozent im komfortablen Bereich des SNB-Zielbandes von 0 bis 2 Prozent. Eine Verschiebung zeigt sich bei der Kerninflation - darin werden volatile Komponenten wie Energie und Nahrungsmittelpreise herausgerechnet. Diese zeigt im Februar einen recht soliden Preisanstieg, während die Jahresrate mit 0,9 Prozent überraschend unverändert blieb, schreibt Ulrich Leuchtmann, Währungsexperte bei der Commerzbank in Frankfurt, in einem Kommentar am Donnerstag.
Dennoch dürfte die Schweizerische Nationalbank (SNB) weiterhin besorgt über die Preisentwicklung sein. In den kommenden Monaten dürften sich die Zinssenkungen via tieferem Referenzzinssatz in den Mieten niederschlagen und so die Inflation drücken. Gleichzeitig liegt die Leitzinsrate zu nahe am unteren Ende des Zielbands, als dass die SNB sie ignorieren könnte. «Wir gehen deshalb weiterhin davon aus, dass die SNB in den nächsten Monaten noch zwei weitere Zinssenkungen um jeweils 25 Basispunkte auf 0 Prozent durchführen wird. Der zuletzt robustere Kernzinssatz bestätigt aber auch unsere Einschätzung, dass es damit vorbei sein dürfte, das heisst eine Rückkehr zu Negativzinsen vorerst nicht nötig sein sollte», meint der Commerzbank-Experte Leuchtmann.
Am Markt werden allerdings nicht mehr zwei Zinsschritten durch die SNB eigenpreist. Lagen die kurzfristigen Swap-Sätze vor Monatsfrist für sechs und zwölf Monate Laufzeit noch bei 0,05 respektive 0,10 Prozent, sind diese über die kurzfristige Zinskurve auf über 0,20 Prozent gestiegen. Die Marktteilnehmer erwarten nur noch eine Zinssenkung der SNB.
Santosh Brivio, Ökonom der Migrosbank, teilt die Meinung des Marktes und erwartet eine Zinssenkung durch die SNB an der nächsten geldpolitischen Lagebeurteilung am 20. März. Er begründet dies mit der Abschwächung des Frankens zum Euro und mit der unerwartet kräftigen konjunkturellen Aufhellung zum Jahresschluss. Deshalb sei eine erneute ‹Jumbo›-Senkung um gleich einen halben Prozentpunkt mit grosser Wahrscheinlichkeit vom Tisch. «Unsere Einschätzung, dass die Schweizer Wirtschaft kein erneutes Negativzinsregime zu gewärtigen hat, halten wir mit noch grösserer Überzeugung aufrecht.» Zwar wird das Zinsumfeld hierzulande für längere Zeit auf einem äusserst tiefen Niveau verharren. Aber wenigstens dürfte der Schweiz neuerliche und schwerwiegende Verwerfungen aufgrund eines neuerlichen Negativzinsregimes erspart bleiben, so der Ökonom der Migrosbank.
Attraktivere Kurzläufer bei den Festhypotheken
Es haben sich nicht alle Laufzeiten so stark in die Höhe vorgestossen wie die zehnjährigen Festhypotheken. Die Swap-Kurve deutet auf verhältnismässig attraktive Finanzierungssätze mit Laufzeiten von zwei bis vier Jahren hin. So hat sich der für die Gestaltung relevante Swap-Satz für eine zweijährige Finanzierung von 0,1 auf 0,25 Prozent verteuert, während der zehnjährige Swap-Satz von 0,42 auf 0,70 Prozent deutlich stärker angestiegen ist. Der durchschnittliche Satz für eine dreijährige Festhypothek beträgt gemäss hypotheke.ch 1,45 Prozent - das ist 0,36 Prozent weniger als für eine zehnjährige Hypothek.
