Schweizer Hypozinsen: So senken Sie die Kosten für die Immobilie

Immobilienbesitzer kann diese Entwicklung eigentlich freuen: Seit Anfang Januar sind die Renditen auf zehnjährige Bundesobligationen der Schweiz ("Eidgenoss") von 1,565 Prozent auf 1,125 Prozent gefallen - minus 28 Prozent. Der "Eidgenoss" gilt in der Schweiz als einer der Haupttreiber der Hypozinsen. Normalerweise führen in der Schweiz sinkende Renditen auf langfristige Bundesobligationen zu sinkenden Zinsen auf Hypotheken mit langjähriger Laufzeit und umgekehrt.

Doch beim von Festmarkthypotheken dominierten Hypotheke-Zinsindex hat diese Entwicklung noch nicht durchgeschlagen: Dieser wandert in der Tendenz seit dem Oktober-Hoch leicht abwärts, steht aber aktuell wieder etwas erhöht bei 2,67 Prozent. Während bei den Geldmarkthypotheken - sprich Saron - die Geldpolitik für weiter steigende Zinsen sorgt, preist der Markt bei den Festhypotheken die in den Obligationen abgebildeten zukünftigen Zinsen noch nicht ein. Dies, obwohl die Bankenkrise, schlechtere Wirtschaftsdaten und eine rückläufige Inflation der Markthoffnung auf ein nahes Ende der Leitzinserhöhungen hinweisen. 

Ein Grund für diese Diskrepanz sind die für die Festhypotheken entscheidenden Refinanzierungssätze - Swaps. Diese haben weniger stark korrigiert. Denn diese sind deshalb erhöht, da bei grosser Marktunsicherheit und somit hoher Volatilität auch die Risikoprämie steigt - bei Swap-Abschluss geht eine Bank ein Gegenparteienrisiko mit einer anderen Bank ein. Daher kommen erst bei einer effektiven Marktberuhigung auch die Swap-Sätze und somit die Differenz zu den Bundesobligationen wieder zurück.

Anbietervergleich: Online-Hypotheken trumpfen auf

Am günstigsten bietet eine zehnjährige Hypothek laut Moneyland derzeit Banque Cantonale de Genève mit dem Programm Advantage Service an - ein Angebot von Online-Hypotheken. Der Zins beträgt hier aktuell 2,64 Prozent. Bei diesen untenstehenden Angeboten handelt es sich um "Schaufensterpreise", die eine gute Bonität voraussetzen. Allerdings lässt es sich bei Hypothekarzinsen auch immer individuell verhandeln. 

Auch bei der Saron-Geldmarkthypothek trumpft die Genfer Kantonalbank mit einer Marge von 0,58 Prozentpunkten auf. Mit einem Saron-Zins von aktuell 1,41 Prozent, der sich direkt am Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) orientiert, liegen somit die tiefsten Zinskosten bei 1,99 Prozent. Bei der fünfjährigen Festhypothek finden Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer das beste Angebot auf Moneyland mit  2,51 Prozent bei Crédit Agricole.

Beim weitergehenden Vergleich auf Moneyland fällt auf, dass einerseits die Zinsunterschiede zwischen den Angeboten nicht übermässig gross und die Anbieter mit Versicherungen durchsetzt sind. Bis vor 15 Jahren war die Hypothek eine Domäne der Banken. Dies hat sich seither geändert. "Die Niedrigzins- und Negativzinsphase hat dazu geführt, dass seit vielen Jahren Banken und Nichtbanken wie Versicherungen oder Pensionskassen um Hypotheken um Kunden buhlen", sagt Hypothekenexperte und Geschäftsführer von Oxifina, Giampiero Brundia, gegenüber cash.ch. Der Wettbewerb spiele, was sich in der Spanne der Zinskonditionen widerspiegle.

Brundia stellt fest, dass Banken bei Saron-Hypotheken die besten Konditionen anbieten, zumal viele Pensionskassen und Versicherungen die Saron-Hypothek gar nicht oder nur defensiv im Angebot haben. Bei den Festzinshypotheken würden hingegen die Banken meistens von Versicherungen und Pensionskasse geschlagen.

Intransparenz bei den Richtzinsen

"Der Schweizer Hypothekarmarkt ist umkämpft. Neben klassischen Banken bieten auch Versicherer und Pensionskassen Hypotheken an. Der Wettbewerb spielt also zu einem gewissen Grad," sagt auch Felix Oeschger, Analyst bei Moneyland, gegenüber cash.ch. Überdies böten immer mehr Anbieter neben klassischen Hypotheken auch günstigere Online-Hypotheken an - meist unter einer anderen Marke, um eine Kannibalisierung ihrer Offline-Hypotheken zu verhindern. Letzteres gilt wohl auch für die Genfer Kantonalbank mit ihrem Programm Advantage Service.

Diese Ausgangslage führt laut Oeschger auch zu Zinsdifferenzen: "Die grossen Differenzen liegen eventuell auch daran, dass die Richtzinsen nicht unbedingt den tatsächlichen Zinsen nach dem Verhandeln entsprechen. Das macht den ganzen Hypothekarmarkt intransparenter", fügt der Hypothekenexperte an. Zum anderen entschieden sich viele Schweizer Hypothekarnehmer weiterhin einfach für ihre Hausbank beziehungsweise ziehen einen Wechsel häufig nicht in Betracht.

Einige Richtzinssätze gelten zudem nur für Ablösungen, nicht für Neuhypotheken. Und auch Pensionskassen bieten oft sehr günstige Zinssätze an. Dort gibt es jedoch meist zusätzliche Einschränkungen - beispielsweise besteht das Angebot nur für Mitglieder der Pensionskasse oder nur für erste Hypotheken. Bei den meisten angebotenen Zinssätzen handelt es sich zudem um Richtwerte, die unter Umständen deutlich nach unten verhandelt werden können. Deshalb sind die von Moneyland erhobenen Zinssätze auch höher als jene einiger Vermittler, bei denen es sich um unverbindliche Minimalzinssätze handelt.

Der Vergleich lohnt sich für Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer so oder so: "Die Richtzinssätze für zehnjährige Festhypotheken variieren gemäss moneyland.ch-Vergleich zwischen 2,65 und 3,31 Prozent - Stand 21. April 2023. Das macht bei einem Hypothekarbetrag von 800'000 Franken jährlich 5280 Franken aus beziehungsweise 52'800 für 10 Jahre", rechnet Oeschger vor.

Zinskonditionen lassen sich optimieren

Hypothekarnehmer sollten nicht untätig bleiben und können ihre Ausgangslage für den Erhalt einer günstigen Hypothek auch auf eine andere Weise verbessern: "Das Verhältnis Immobilienwert zur Belehnung, Tragbarkeit und Kredithöhe sind entscheidend. Bei tieferer Belehnung (< 60 Prozent), guter Tragbarkeit (< 30 Prozent Einkommensbelastung) und grösseren Kreditbeträgen (< 1'500'000 Franken) lassen sich die Zinskonditionen gut optimieren", bekräftigt Brundia.

"Erstens sollten verschiedene Angebote verglichen und von verschiedenen Anbietern unverbindliche Offerten angefordert werden. Zweitens sind Hypothekarzinsen meist Verhandlungssache, sie sollten also versuchen diese nach unten zu verhandeln", rät Oeschger. Bei der Wahl des richtigen Modells gebe es jedoch keine goldene Regel, denn diese hänge von der individuellen Situation und von den eigenen Zinserwartungen ab.

Ebenso lohnt es sich meist nicht, die Hypothek bei der eigenen Hausbank abzuschliessen, da es günstigere andere Angebote gibt. Und selbst wechselunwillige Leute können ihre Verhandlungsposition verbessern, wenn sie vorher einige Offerten anderer Anbieter eingeholt haben und diese zur Hand haben.

Nicht nur der richtige Zeitpunkt, sondern auch die Verhandlung der Hypothek ist entscheidend, um Zinskosten zu reduzieren. "Wer seine Situation richtig einschätzen kann, die Marktübersicht hat und geübt ist zu verhandeln, hat gute Chancen auf den besten Hypothekenabschluss," rät Brundia. Bei der Saron-Hypothek lässt sich die Zinsmarge halbieren. Bei einer Hypothek von 1'500’0000 Franken und einer Differenz von 0,50 Prozentpunkte beträgt die Kostenersparnis laut Brundia 7500 Franken pro Jahr. Bei der Festzinshypothek könne der Unterschied bis 0,80 Prozentpunkte pro Jahr Kreditlaufzeit betragen.

Die wichtigsten Regeln bei der Hausfinanzierung sind daher:

1. Top vorbereiten (professionell aufbereitetes Kreditdossier unter Berücksichtigung der Kreditrichtlinien)
2. Finanzierungsstrategie definieren (Saron-, Fest- oder Mischvariante) und festhalten
3. Mehrere Kreditangebote einholen (Hypothek ausschreiben)
4. Verhandeln, verhandeln und verhandeln
5. Entscheidungsbasis erstellen (Angebotsvergleich mit Bewertung der monetären Aspekte wie Kredithöhe, Amortisationspflicht, Zinskonditionen oder Auflagen)
6. Entscheiden, allenfalls nachverhandeln, abschliessen