Dieser Beitrag ist Teil des am 1. Februar 2017 erschienenen Anlegermagazins «VALUE» von cash. Sie können das Magazin als E-Paper lesen, als PDF herunterladen oder gratis als gedruckte Ausgabe bestellen. |
Es ist eigentlich ein Dilemma: Die Finanzierung von Wohneigentum in der Schweiz ist so günstig wie schon lange nicht mehr. Doch für viele Bewohner dieses Landes bleibt das eigene Haus ein Traum. Einerseits sind die Preise vielerorts schon sehr hoch. Andererseits machen die höheren Finanzierungsanforderungen der Banken Wohneigentum fast unmöglich. Viele Schweizer bleiben daher lieber Mieter. Doch das gilt nicht in der ganzen Schweiz in gleichem Masse.
Nachgerechnet: mieten contra kaufen
Das Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI hat für cash VALUE nachgerechnet: In welchen Gemeinden macht kaufen noch Sinn, wo ist Mieten die bessere Option? Ausgehend von einer 120 Quadratmeter grossen 4,5-Zimmer-Wohnung wurden die monatlichen Gesamtkosten von Miete und Kauf, inklusive Nebenkosten, Unterhalt und Amortisation, einander gegenübergestellt. Ist das Verhältnis in der Tabelle auf Seite 31 kleiner als 1, lohnt sich kaufen mehr als mieten und umgekehrt.
Entscheidend bei dieser Rechnung ist der Zins, zu der eine Hypothek finanziert wird. Bei der Berechnung der Tragbarkeit kalkulieren viele Banken mit Zinsen um 5 Prozent. In der Realität zahlen Immobilienbesitzer aber selten mehr als 1,5 Prozent.
Reale oder kalkulatorische Zinsen?
Die Auswertung zeigt: Mit den realen Zinsen ist der Kauf im aktuellen Marktumfeld häufig attraktiver als die Miete, mit Ausnahme der grossen Zentren. In Städten wie Genf, Zürich, Basel und Zug sind die Kosten für die eigenen vier Wände mehr als doppelt so hoch wie jene für ein Mietverhältnis. Rechnet man aber mit dem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent, schiessen die monatlichen Kosten in die Höhe, und nirgends rechnet sich in Anbetracht der überdurchschnittlich gestiegenen Immobilienpreise Wohneigentum. Auf steuerliche Faktoren wurde bei der Analyse verzichtet, aber auch auf den Risikofaktor, dass eine Immobilie unter Umständen an Wert verliert.
So viele Jahresmietzinse muss man sparen, um die Musterwohnung zu kaufen
Roter Punkt: Hier ist mieten günstiger als kaufen (Hypozins 1,5%)
Grüner Punkt: Hier ist kaufen günstiger als mieten (Hypozins 1,5%)
Zahl im Kreis: So viele Jahresmietzinse muss man sparen, um die Musterwohnung kaufen zu können
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Vergleich Miete oder Kauf - was sich wo mehr lohnt
| Gemeinde | Angebotsmiete in CHF 1) | Effektive Kaufpreise in CHF 2) | Total pro Monat Kauf 3), Zins 5% | Vergleich Miete/Kauf, Zins 5% | Total pro Monat Kauf 4), Zins 1,5% | Vergleich Miete/Kauf, Zins 1,5% |
| Genf | 3973 | 1'819'702 | 8930 | 2,25 | 4684 | 1,18 |
| Zürich | 3386 | 1'459'833 | 7164 | 2,12 | 3758 | 1,11 |
| Basel | 2482 | 1'067'400 | 5238 | 2,11 | 2748 | 1,11 |
| Zug | 3308 | 1'422'667 | 6982 | 2,11 | 3662 | 1,11 |
| Uster | 2396 | 977'000 | 4795 | 2,00 | 2515 | 1,05 |
| Winterthur | 2224 | 899'778 | 4416 | 1,99 | 2316 | 1,04 |
| St. Gallen | 1888 | 755'750 | 3709 | 1,96 | 1945 | 1,03 |
| Lausanne | 3014 | 1'191'455 | 5847 | 1,94 | 3067 | 1,02 |
| Vernier | 3009 | 1'186'600 | 5823 | 1,94 | 3054 | 1,02 |
| Chur | 2191 | 856'000 | 4201 | 1,92 | 2203 | 1,01 |
| Luzern | 2578 | 1'005'006 | 4932 | 1,91 | 2587 | 1,00 |
| Dübendorf | 2711 | 1'051'000 | 5158 | 1,90 | 2705 | 1,00 |
| Bern | 2424 | 934'357 | 4585 | 1,89 | 2405 | 0,99 |
| Rapperswil-Jona | 2335 | 894'230 | 4388 | 1,88 | 2302 | 0,99 |
| La Chaux-de-Fonds | 1459 | 545'333 | 2676 | 1,83 | 1404 | 0,96 |
| Lugano | 2646 | 980'416 | 4811 | 1,82 | 2524 | 0,95 |
| Dietikon | 2488 | 913'000 | 4480 | 1,80 | 2350 | 0,94 |
| Neuchâtel | 2179 | 796'500 | 3909 | 1,79 | 2050 | 0,94 |
| Köniz | 2079 | 759'636 | 3728 | 1,79 | 1955 | 0,94 |
| Schaffhausen | 1822 | 661'286 | 3245 | 1,78 | 1702 | 0,93 |
| Kriens | 2146 | 767'000 | 3764 | 1,74 | 1974 | 0,92 |
| Sion | 1990 | 705'822 | 3464 | 1,74 | 1817 | 0,91 |
| Lancy | 3223 | 1'140'000 | 5594 | 1,74 | 2934 | 0,91 |
| ontreux | 2697 | 947'437 | 4649 | 1,72 | 2439 | 0,90 |
| Biel | 1967 | 677'000 | 3322 | 1,69 | 1743 | 0,89 |
| Emmen | 2063 | 708'000 | 3474 | 1,68 | 1822 | 0,88 |
| Thun | 2107 | 706'333 | 3466 | 1,65 | 1818 | 0,86 |
| Yverdon-les-bains | 2330 | 756'880 | 3714 | 1,59 | 1948 | 0,84 |
| Fribourg | 2293 | 710'000 | 3484 | 1,52 | 1828 | 0,80 |
1) Monatliche Nettomiete für die definierte Musterwohnung
2) Kaufpreis für die definierte Musterwohnung
3) Kosten pro Monat, inklusive Amortisation der Schuld, bei kalkulatorischem Zinssatz von 5 Prozent
4) Kosten pro Monat, inklusive Amortisation der Schuld, bei effektivem Zinssatz von 1,5 Prozent.
