"Ist die Schweiz in einer Immobilienblase?", fragte cash seine Leser seit Montag. Das Umfrage-Ergebnis zeigt einen klaren Trend an. Für 62 Prozent der über 1500 Teilnehmer ist die Immobilienblase hierzulande bereits Tatsache. Gut ein Drittel hingegen teilt diese Einschätzung nicht.

Unterstützung erhält die Mehrheit der cash-Leser von renommierten Ökonomen. So warnte kürzlich der emeritierte Berner Wirtschaftsprofessor Ernst Baltensperger vor einer akuten Überhitzungsgefahr des Schweizer Immobilienmarkts (zum cash-Interview). Auch die Schweizer Nationalbank befürchtet siet Monaten eine Blasenbildung.

Immobilienindex erreicht Risikozone

Die Zutaten für eine Immobilienkrise sind jedenfalls gegeben. So haben die Immobilienpreise der Eigentumswohnungen einen neuen Höchststand erreicht, derweil die Einfamilienhäuser noch etwas unter dem bisherigen Höchststand von 1989 – der letzten Immobilienkrise - liegen.

Beunruhigen muss, dass die Verschuldung in der Schweiz im Vergleich zu den 90er-Jahren bei Weitem nicht heutige Ausmasse erreicht. Zu diesem Schluss kommt auch der UBS-Immobilienblasenindex, welcher in Richtung Überhitzung tendiert. Der von der Grossbank errechnete Index erhöhte sich im dritten Quartal um 0,05 auf 1,20 Punkte und verharrt damit in der Risikozone.

Angefeuert wird der Run nach Immobilien durch die nach wie vor tiefen Zinsen. Und diese dürften längere Zeit im Keller verharren oder gar noch tiefer fallen. So hat die Europäische Zentralbank (EZB) vor zwei Wochen aus Angst vor einer aufkommenden Deflation den Leitzins im Euroraum um einen Viertel Prozent auf rekordtiefe 0,25 Prozent gesenkt. Und die Euro-Währungshüter halten sich weitere Zinssenkungen offen.

Immobilienblase wird runder

Die Entwicklung am Immobilienmarkt bereitet der SNB einige Sorgen. Gerne würde sie deshalb die Zinsen etwas anheben. Doch ihr sind aufgrund der internationalen Wirtschaftslage und der Kursuntergrenze von 1,20 Franken pro Euro die Hände gebunden. Stattdessen setzt die SNB der drohenden Überhitzung des Immobilienmarktes auf antizyklischen Kapitalpuffer (AZK). Dieser verpflichtet die Kreditinstitute, ihre Hypotheken mit mehr Eigenkapital zu unterlegen.

Doch die Wirkung dieser Massnahme wird bezweifelt. Eine Studie der in Basel domizilierten Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) kommt zu einem ernüchternden Schluss: Notenbankmassnahmen, die nicht das Zinsniveau betreffen, haben keine stabilisierende Wirkung auf den Häusermarkt.

Banken buhlen um Hypothekarkunden

Auch die Finanzinstitute tragen nicht zu einer Beruhigung des Immobilienmarktes bei. So sorgte bei Experten eine Werbeoffensive der UBS für Stirnrunzeln: Die Grossbank wirbt seit Juli mit einer zehnjährigen Festhypothek zum 8-Jahres-Zinssatz (cash berichtete).

Zweifel bestehen auch, ob die von den Banken selbst auferlegten Regulierungen das Hypothekenwachstum bremsen können. Seit Sommer 2012 gilt: Die Kreditnehmer müssen künftig mindestens zehn Prozent des Belehnungswertes der Liegenschaft aus Eigenmitteln einbringen, die nicht aus Verpfändung oder Vorbezug von Guthaben der zweiten Säule stammen. Und: Die Hypothekarschuld muss neu in jedem Fall innerhalb von maximal 20 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes amortisiert werden.