Im Februar haben sich die Angebotspreise für Wohneigentum in der Schweiz kaum verändert. Im Verlauf des Berichtsmonats zeigte der von ImmoScout24 und IAZI lancierte Immobilienindex für Eigentumswohnungen gerade mal eine Veränderung von minus 0,3 Prozent und bei Einfamilienhäusern ein Plus von 0,2 Prozent. In der Drei-Monats-Betrachtung haben sich die Angebotspreise für Wohneigentum damit praktisch nicht verändert.
In welche Richtung werden sich die Preise künftig bewegen? Zunächst ist es wichtig, zwischen den Segmenten Wohneigentum und Anlageobjekt zu unterscheiden. Während Wohneigentum nicht anlageorientiert ist, sondern dem eigenen Wohnen dient, geht es bei Anlageobjekten darum, Mieterträge zu generieren.
"Im Bereich Wohneigentum ist der Peak überschritten", sagt Andreas Bleisch, Partner bei der Immobilienberatungsfirma Wüest & Partner im cash-Video-Interview. Hier dürfte künftig eine negative Preisentwicklung zu erwarten sein. In einigen Regionen, wie beispielsweise am Genfersee, der Grossregion Zürich oder auch der Innerschweiz, sind Preiskorrekturen schon seit einiger Zeit erkennbar. "Die konjunkturelle Eintrübung mit dem Frankenschock führt hier eher zu Preisrückgängen", so Bleisch weiter.
Rezessive Tendenzen und ein starker Anstieg der Arbeitslosigkeit dürften eine Korrektur der bestehenden Überbewertung noch beschleunigen, schrieb die UBS anlässlich der Veröffentlichung ihres Immobilienblasen-Index Anfang Februar: "Die tiefen Zinsen erkaufen hier möglicherweise noch eine Gnadenfrist", so die UBS damals.
Immobilien als Anlageobjekt weiterhin attraktiv
In eine total andere Richtung tendieren die Preise der Anlageimmobilien. Gemäss Bleisch gehen Preise für Mehrfamilienhäuser "in diesem Jahr noch rassig nach oben". Anlageliegenschaften sind kaum betroffen vom Antizyklischen Kapitalpuffer, welcher eine dämpfende Wirkung auf den Immobilienmarkt herbeiführen soll. Dies deshalb, weil solche Investoren ohne Fremdkapital auskommen. Die Schweizerische Nationalbank hatte den Antizyklischen Kapitalpuffer im September 2013, mit dem Ziel die Vergabe von Hypotheken zu bremsen und die Banken widerstandsfähiger zu machen, aktiviert.
Für institutionelle Anleger zählen die möglichen Alternativen. Diese sind bei den tiefen Zinssätzen am Bondmarkt bis auf weiteres sehr bescheiden. Solange sich bei den Zinsen nichts ändert, bleiben auch Immobilien als Anlageobjekte beliebt. Die Preise dürften hier noch weiter ansteigen.
Auch die Anfang März veröffentlichte Studie "Immobilienmarkt 2015 - Strukturen und Perspektiven" der Credit Suisse zeigte auf, dass die Frankenaufwertung Anleger erst recht dazu treibt, Geld in Immobilien zu stecken. Das Interesse an Immobilienanlagen werde weiter zunehmen, ist darin zu lesen.
Bei den Mietwohnungen rechnen die Autoren der genannten Studie 2015 mit einer erneuten kräftigen Zunahme der Leerstände um rund 4000 Mietwohnungen. Der Mieterwohnungsmarkt bewege sich Richtung eines Überangebots und dürfte langsam zum Mietermarkt mutieren.
Im Video-Interview mit cash äussert sich Andres Bleisch auch zur Wirksamkeit des Antizyklischen Kapitalpuffers und über weitere Eingriffsmöglichkeiten der Schweizerischen Nationalbank.
